Что лучше — собственность на жилье или соцнайм?

Частная собственность на жилые помещения существует в России с 1991 года, когда была объявлена приватизация на жилье для граждан. Многие поспешили воспользоваться этой возможностью, но и сейчас, по прошествии 26 лет с начала приватизации, более 25% жилых помещений остается в собственности государства. Далеко не все граждане стремятся использовать это свое право.

О том, в каких случаях стоит приватизировать жилье, и о плюсах и минусах каждого способа владения жилым помещением с юридической точки зрения нам расскажет председатель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокат Андрей Комиссаров.

Под приватизацией следует понимать безвозмездную передачу гражданам в собственность помещений, в которых они проживают, в случае если жилье находится в собственности государства.

Юридическим последствием приватизации является возникновение права собственности.

В неприватизированных жилых помещениях граждане проживают на основании договоров социального найма. Достаточно часто ввиду низкого уровня правовой грамотности наниматели полагают, что их права аналогичны правам собственников жилых помещений. Такое утверждение является заблуждением.

Рассмотрим правовые особенности каждого из статусов.

Договор социального найма – права и обязанности

При заключении такого договора у гражданина возникает право пользования жилым помещением, принадлежащим государству или муниципальному образованию.

Основные права нанимателя по договору состоят в праве владения и пользования помещением, праве вселения в помещение иных лиц — при условии согласия остальных членов его семьи, проживающих в данном помещении на законном основании, праве сдачи помещения в поднаем (аналогично субаренде помещений, находящихся в собственности). В данном случае нанимателям рекомендуется использовать сведения из актуальных форм договоров, которые можно найти в информационно-правовых системах по запросу «договор социального найма».

Также наниматели имеют право на обмен или замену помещения. Они могут требовать от собственника помещения проведения капитального ремонта в случае необходимости, а также достойного содержания общего имущества. Согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, при игнорировании наймодателем вышеуказанных обязанностей в отношении сданного в соцнаем жилого помещения или общего имущества наниматель вправе требовать компенсации своих затрат на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества МКД либо требовать пропорционального уменьшения платы за пользование помещением исходя из его состояния. Причиненные такими действиями убытки также подлежат возмещению.

Обязанности нанимателя состоят в добросовестном использовании жилого помещения по его назначению, т. е. для проживания.

Он должен следить за текущим состоянием помещения и осуществлять его текущий ремонт, обеспечивать сохранность помещения и своевременно оплачивать коммунальные услуги и квартплату. В силу ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя имеют аналогичные права и обязанности.

Нанимателям особо следует обратить внимание на свои обязанности по договору, поскольку их ненадлежащее исполнение может привести к выселению из государственного помещения. Так, например, договор соцнайма может быть расторгнут в суде по требованию наймодателя при наличии жалоб соседей по помещению на нанимателя.

Наиболее часто наймодатели обращаются с исками о расторжении договоров соцнайма и выселении жильцов по причине неоплаты нанимателями коммунальных услуг и невнесения платы за помещение. Право на обращение с таким иском возникает у наймодателя, если накопился долг за период более 6 месяцев. Тогда наниматели лишаются права пользования помещением без предоставления иного жилья.

Если многоквартирный дом признан аварийным, участвует в адресной программе  расселения или земельный участок изымается для государственных нужд, государство обязано предоставить нанимателям иные равнозначные жилые помещения, пригодные для проживания.

Также следует учесть, что соцнаем прекращается при выезде нанимателя в другое место жительства.

Именно на данном положении закона основано большинство судебных споров между нанимателями. Были даже случаи, когда, вернувшись с летнего отдыха на даче, наниматели узнавали, что соседи по квартире уже обратились с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением в целях дальнейшего проведения приватизации без их участия.

Что дает и к чему обязывает право собственности

Право собственности означает полное господство над имуществом и предполагает абсолютную защиту этого права. Основные права собственника жилого помещения – это право пользоваться, владеть и распоряжаться своим жильем, право передавать помещение в аренду, бессрочное пользование и т. п., право регистрации и вселения в помещение иных лиц.

В свою очередь, собственник жилого помещения должен содержать помещение в исправном состоянии, не допускать бесхозяйного обращения с жилым помещением, уважать и соблюдать права соседей, своевременно платить за квартиру и общее имущество  дома.

Собственник не может быть лишен права собственности на помещение за неуплату его содержания. Вместе с тем, при наличии крупной просуженной задолженности на стадии исполнения решения суда на такое помещение может быть обращено взыскание на основании судебного акта. Квартира может быть реализована путем продажи на публичном аукционе по требованию кредиторов. Данный механизм принудительного лишения права собственности возможен, только если квартира не является единственным местом жительства ее собственника.

Если многоквартирный дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу, но он не включен в адресную программу по переселению граждан, то 

государством производится выкуп помещения собственника.

Если аварийный дом включен в  такую программу, то собственник квартиры имеет право по своему усмотрению требовать от государства выкупа его помещения либо предоставления иного благоустроенного жилого помещения в собственность. Выкупная цена состоит из рыночной стоимости помещения, а также суммы убытков, причиненных собственнику его изъятием. Также сюда включается компенсация взносов за непроизведенный капитальный ремонт.

Что лучше?

Анализируя вышесказанное, можно сделать однозначный вывод, что круг прав собственника в отношении жилого помещения, безусловно, шире, чем у нанимателя по договору социального найма, при меньшем числе обязанностей.

Отдельно хотелось бы отметить, что собственник не рискует лишиться жилого помещения в результате бюрократических ошибок и возможной коррупции в государственных органах, являющихся собственниками помещений, предоставляемых по договорам социального найма. Поэтому приватизировать квартиру необходимо, однако такая возможность есть далеко не всегда.

Если гражданин является единственным нанимателем помещения, то проблем возникнуть не должно.

В случае, когда в помещении несколько нанимателей, каждый должен быть согласен на приватизацию, иначе государственный орган откажет в переоформлении жилья.

В судебной практике периодически возникают споры по данному вопросу. Ранее судебная практика по данному вопросу была неоднозначной. Одни суды полагали, что отказ от приватизации нанимателя при условии того, что остальные наниматели настаивают на ней, нарушает их права, другие полагали, что нельзя принудить нанимателя к приватизации.

А, В и С сидели на трубе

В настоящее время суды обязаны придерживаться позиции, изложенной в Определении ВС РФ от 6 марта 2012 г. № 5-В11−127. Рассмотрим этот случай. Так, граждане А и В подали иск к С о признании права собственности на квартиру (в порядке приватизации). Истцы пояснили, что являются нанимателями в четырехкомнатной квартире, которую они имели намерение приватизировать. С также являлся нанимателем в указанном помещении, а также бывшим супругом В.

С не нес бремени содержания помещения и не производил текущий ремонт, постоянно скандалил.

На фоне этого между нанимателями возникла конфликтная ситуация.  Более двух лет истцы вели переговоры с ответчиком по поводу приватизации,

однако последний требовал от них приобретения ему однокомнатной квартиры, утверждал, что в противном случае не даст своего согласия на приватизацию спорной квартиры.

Суды первых двух инстанций встали на сторону истцов. Они пришли к выводу, что отказ С от приватизации, мотивированный несогласием истцов приобрести ему иное жилое помещение, в сложившейся ситуации является злоупотреблением правом (п. п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ), следовательно, право С на отказ от приватизации не должно подлежать защите.

Верховный суд не согласился с данными судебными актами, указав, что член семьи нанимателя имеет право как согласиться на приватизацию, так и возражать против нее. Закон не требует выяснения мотивов волеизъявления лица, не дающего согласия на приватизацию. В противном случае каждый отказ мог бы расцениваться как злоупотребление правами, нарушающее права лиц, настаивающих на приватизации квартиры.

Отказ С дать согласие на приватизацию прямо предусмотрен законом о приватизации и поэтому не должен рассматриваться судом как злоупотребление правом. Также Верховный суд обратил внимание, что нижестоящие суды фактически возложили на С обязанность владеть собственностью, понудив к заключению договора, тогда как действующее законодательство не предусматривает возможности понуждения граждан к приобретению имущества в собственность.

Важные нюансы

В настоящее время данная позиция ВС РФ является обязательной для всех нижестоящих судов, поэтому нет смысла обращаться с аналогичными исками в суд. Как мы видим, приватизация носит добровольный характер, никто не может быть принужден к ее осуществлению в силу закона.

При приватизации доли нанимателей в праве собственности по общему правилу равны.

Вместе с тем граждане имеют право отказаться от доли в приватизируемой квартире. Важным моментом является тот факт, что гражданин, если при приватизации он отказался от доли в  квартире в пользу иных участников приватизации, сохраняет пожизненное право пользования этим помещением. Вышеуказанное право пользования за гражданином сохраняется даже в случае смены собственника приватизированной квартиры.

Отказавшись от участия в приватизации жилья, гражданин вправе участвовать в приватизации другого жилья.

Итак, круг прав собственника в отношении жилого помещения, безусловно, шире, чем у нанимателя по договору социального найма, при меньшем числе обязанностей, поэтому если есть возможность приватизировать жилое помещение, не следует пренебрегать ей. В то же время следует помнить, что наниматель освобожден от уплаты налога на имущество за предоставленное ему помещение.