Как вести расчеты при аренде жилья

При заключении договора аренды квартиры и согласовании его условий вопрос порядка расчетов является одним из самых важных. Если сделать ошибку, возникнут претензии со стороны налоговых и даже правоохранительных органов. Как проводить расчеты, зависит от организационно-правовой формы обеих сторон, от того, резидент или нерезидент кто-либо из них. Подробности раскрывает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Физические и юридические

Для начала рассмотрим требования законодательства РФ, установленные для проведения расчетов между собственником жилья и арендатором. Как известно, есть две формы расчетов — наличная и безналичная. Сейчас для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей установлено ограничение по сумме наличных расчетов в размере 100 тыс. рублей. Для юрлиц расчет наличными средствами возможен только при использовании кассового аппарата.

С 1 июля действуют новые требования к кассовым аппаратам, все они теперь должны работать в онлайн-режиме.

При арендных отношениях чаще всего встречаются следующие несколько форм расчетов. Первая – если обе стороны, арендатор и арендодатель, – физические лица. В этом случае расчет может проходить как в безналичной форме, так и наличными средствами без ограничения суммы.

Если арендодатель – ИП, а арендатор – физлицо, расчет наличными возможен без ограничения суммы, при соблюдении арендодателем требований к проведению наличных расчетов и использованию контрольно-кассовой техники (ККТ).

Когда арендодатель – ИП, а арендатор – юрлицо, допускается только безналичная форма оплаты путем перечисления денежных средств на банковский счет собственника.

Наконец, если арендодателем является физлицо, а арендатором – юрлицо, тогда, как правило, расчеты происходят в безналичной форме, хотя в данном случае возможны и наличные расчеты при условии, что юридическое лицо использует ККТ в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Сейчас проводится реформа в области использования контрольно-кассовой техники.

Сокращается список индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, которые имеют право осуществлять платежи наличными без применения ККТ. С 1 июля 2018 г. данный круг сузится до минимума.

Пройдите в кассу!

При использовании патентной системы налогообложения индивидуальные предприниматели могут производить наличные расчеты и расчеты с использованием платежных карт, не используя ККТ, до 1 июля 2018 г. Вместе с тем они обязаны по требованию арендатора представить документ, подтверждающий получение финансовых средств.

После 1 июля 2018 года при сдаче в аренду нежилых помещений, дач и земельных участков индивидуальные предприниматели смогут производить расчеты наличными только при условии использования ККТ.

Вместе с тем за ними сохранится право осуществлять расчеты без применения ККТ при сдаче в аренду жилых помещений, которые находятся у них в собственности.

Вопрос расчетов наличными все еще является актуальным на рынке аренды жилья, но все реже встречается при аренде в бюджете выше 150 000 руб./месяц. При заключении договора аренды компанией вопрос о расчетах в наличной форме даже не возникает. В этом случае используется только безналичная форма оплаты.

Если арендодателем является индивидуальный предприниматель, денежные средства должны поступать на расчетный счет ИП. Однако остается извечным вопросом, должен ли ИП открывать именно расчетный счет, который требует ежемесячных трат на обслуживание и имеет ограничения при обналичивании денег. Что касается закона, то он не содержит прямого требования к ИП об обязательном открытии расчетного счета. При этом использование личного счета для предпринимательских целей некорректно с точки зрения требований при осуществлении банковских операций по счетам. Дело в том, что личный счет физического лица по общим правилам не предназначен для ведения предпринимательской деятельности, и оплата с него предпринимательских платежей, в том числе налогов, может быть затруднительна (зависит от конкретного банка).

Компания-арендатор также не соглашается перечислять арендную плату на личный счет физического лица, если по договору аренды это лицо действует как предприниматель.

Это требование мотивируется тем, что при аудиторских проверках этот платеж рассматривается как платеж физическому лицу,

а значит, подразумевает возникновение у компании функции налогового агента с обязательным удержанием НДФЛ в размере 13% с арендных платежей за собственника.

Резиденты, не совершайте ошибок!

По общему правилу единственным законным средством наличных и безналичных платежей на территории России является рубль. Случаи, порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются валютным законодательством. Расчеты в валюте возможны только в безналичной форме и только между резидентами и нерезидентами.

Термины «валютный резидент (нерезидент)» и «налоговый резидент (нерезидент)» отличаются друг от друга. Валютными резидентами являются все граждане России, кроме постоянно проживающих в иностранном государстве на протяжении не менее одного года. Иностранцы являются валютными резидентами, только если они проживают на территории России и имеют вид на жительство. Все остальные иностранные граждане являются валютными нерезидентами. Иностранные организации и юридические лица, их структурные подразделения, находящиеся на территории РФ, также являются валютными нерезидентами. Проще говоря, если собственник ИП (или физлицо) заключил договор аренды с иностранным гражданином или иностранной компанией, то он вправе получать арендную плату в иностранной валюте на законных основаниях в безналичной форме.

Поставьте точку в паспорте

Если контрагентом является валютный нерезидент, то возникает валютный контроль при расчетах и в валюте, и в рублях. Он заключается в следующем. У собственника-индивидуального предпринимателя возникает обязанность по открытию «паспорта сделки», если сумма обязательств по контрактам равна или превышает в эквиваленте 50 тыс. долларов США. Даже если расчеты по договору происходят в рублях, берется курс на момент заключения договора и высчитывается сумма контракта.

Открывать паспорт сделки должен резидент, то есть собственник. Требования по оформлению паспорта сделки не распространяются на собственников-физических лиц (только на ИП). Порядок оформления паспорта сделки несложен, но требует определенного времени и знаний.

Банки не помогают в его заполнении, но если он будет заполнен неправильно (вплоть до точки с запятой), банк вернет его на доработку.

Для открытия паспорта сделки собственник должен не позднее 15 рабочих дней после даты зачисления денежных средств на счетпредоставить в банк заполненную форму паспорта сделки и документы (контракт), на основании которого заполнена указанная форма.

Наша рекомендация, как арендаторам, так и арендодателям — внимательно изучить и  четко соблюдать предусмотренные законодательством РФ нормы в области проведения взаиморасчетов по договорам аренды. Не стоит недооценивать этот важный аспект.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus