Покупка квартиры на «вторичке»: просчитываем риски

Ежемесячно только в Москве и области совершается свыше 12 тысяч сделок с недвижимостью. За каждой сделкой стоит просмотр многих вариантов, торг, согласование условий договора купли-продажи. Но вот продавец и покупатель нашли друг друга и договорились о цене. Что дальше? Если вы покупатель, не спешите подписывать договор. Соберите всю информацию о квартире, чтобы избежать «подводных камней» и сократить риск потери жилья в будущем к минимуму.

Подробно о «подводных камнях» рассказывает Павел Обоимов, юрист сервиса сопровождения сделок с недвижимостью «Надежная-сделка.рф».

У сторон договора купли-продажи немного разные интересы. Если продавца интересует безопасное получение денежных средств, то покупателя — юридические риски. Поэтому, прежде чем подписывать договор и производить расчеты, последнему рекомендуется выяснить ряд сведений об объекте недвижимости, в том числе о его актуальном и предыдущих собственниках, обременениях, арестах, правопритязаниях и правах требования, заявленных в судебном порядке.

Логично также сравнить заявленные характеристики квартиры с фактическими, поскольку после сделки все риски, связанные с возможной незаконностью произведенных изменений (перепланировки, переустройства), перейдут к покупателю.

Следует отметить, что государство не вмешивается в процесс проверки актуальных характеристик объекта недвижимости, оставляя его целиком на усмотрения сторон сделки.

К счастью, кое-какую информацию можно найти через Интернет.

Также важно выяснить, хотя бы на основании открытой информации, добросовестность своего будущего контрагента: есть ли в отношении него возбужденные исполнительные производства, насколько активно он участвует в судебных спорах, в том числе в качестве ответчика, не признан ли он банкротом и т. д.

Как стать добросовестным приобретателем

По Конституции РФ лишить гражданина его собственности могут только по решению суда. Так какова же реальная перспектива возникновения судебного спора и насколько вероятен его неблагоприятный исход?

У нас на слуху понятие «добросовестный приобретатель», которое действительно существует в российском законодательстве, однако что это значит? Лицо может быть признано добросовестным приобретателем при условии, если сделка отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Если будет доказано, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества — такой приобретатель не будет считаться добросовестным.

В связи с этим, совершая сделку купли-продажи квартиры, логично обеспечить себе статус добросовестного приобретателя, заказав письменное заключение о юридической чистоте предстоящей сделки. Очевидно, что этот документ в любом случае сыграет на руку покупателю объекта недвижимости, поскольку подтвердит суду его активное отношение к исследованию правового статуса объекта и продавца.

Риски добросовестного приобретателя

Но даже статус добросовестного приобретателя не дает «железной» гарантии незыблемости прав приобретателя квартиры. В Гражданском кодексе РФ существует норма, предусматривающая возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя – статья 302 ГК РФ.

Согласно ей, имущество может быть в любом случае истребовано судом у добросовестного приобретателя, если оно было получено безвозмездно. Если же имущество было получено на возмездной основе, оно все равно может быть истребовано, если будет установлено, что оно было утеряно, похищено либо «выбыло из владения собственника помимо его воли».

Применительно к квартире, сложно себе представить, что она была утеряна, похищена.

Однако на практике ситуации, когда объект недвижимости выбыл из владения помимо воли собственника, встречаются, к сожалению, не так редко.

Чтобы разобраться, что это означает, Павел Обоимов приводит пример из своей практики. Покупатель приобрел квартиру и через некоторое время получил иск о ее истребовании, т. к. продавец, как оказалось, стал жертвой вымогательства. В судебном заседании (где юрист от имени Росреестра присутствовал в качестве третьего лица) покупатель ссылался на то, что при совершении сделки ничто не указывало на то, что продавца принуждают к сделке. Однако истец представил приговор, установивший факт вымогательства. Суды во всех инстанциях постановили истребовать имущество у актуального собственника, поскольку в этой ситуации имущество действительно выбыло помимо воли собственника.

Другой пример: приобретена квартира, полученная по наследству. Наследник, который не знал или не должен был знать об открытии наследства, обратился в суд с требованием о восстановлении срока на принятие наследства и о признании свидетельства о праве на наследство недействительным. В этом случае имущество также считается выбывшим помимо воли собственника, т. к. один лишь наследник не вправе продавать все наследственное имущество, доля в котором после восстановления срока на принятие наследства принадлежит еще и другому наследнику.

Интересный пример можно также привести в отношении выморочного имущества. В криминальной хронике часто встречалась ситуация, когда мошенники, располагая информацией об отсутствии наследников у владельца квартиры, оформляют после его смерти жилье на третье лицо по подложным документам о родстве, после чего квартира сменяет несколько собственников. В связи с этим органы местного самоуправления, как претенденты на выморочное имущество по закону, активизировали свою деятельность по истребованию таких объектов из владения актуального собственника, который вообще не осведомлен о криминальном характере первой сделки в отношении квартиры и, казалось бы, не должен пострадать.

Примечательно, что Конституционный суд РФ ограничил право органов местного самоуправления и встал на сторону актуального собственника,

указав, что такой иск не может быть удовлетворен, когда «публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество», причем эти действия муниципальное образование должно выполнить в «разумный срок».

Безопасный срок

В течение какого срока следует опасаться истребования имущества после состоявшегося оформления купли-продажи квартиры? Законом установлен общий срок исковой давности – 3 года (ст. 196 ГК РФ).

Также существуют специальные сроки: применения последствий ничтожной сделки – 3 года (ч. 1 ст. 181 ГК РФ) и признания недействительной оспоримой сделки и применения последствий ее недействительности — 1 год (ч. 2 ст. 181 ГК РФ).

На практике многие риэлторы руководствуются именно общим сроком в 3 года, считая с даты приобретения объекта недвижимости, после чего считают совершение сделки купли–продажи квартиры безопасным.

В целом с этой позицией можно согласиться отчасти, поскольку исчисление сроков на истребование приобретенной квартиры начинается с даты, когда лицо узнало о своем нарушенном праве, которая может быть существенно позже приобретения объекта продавцом (например, наследник узнал об открытии наследства спустя 2 года и 11 месяцев).