Редевелопмент промзон в регионах: процесс пошел

Индустриальная эпоха, расцвет которой пришелся на конец XIX и большую часть XX века, наложила отпечаток на российские города, закрасив их немалую часть на картах серым цветом. С тех пор львиная доля предприятий по объективным причинам прекратила свою работу. Начало века текущего ознаменовалось трансформацией городских пространств и, в частности, редевелопментом бывших производственных территорий. Однако по-настоящему масштабным явлением это стало только в столичных регионах. Что же насчет остальной страны – собирается ли этот тренд развиться там?

Почему так мало?

В прошлом году объем строительства жилья в регионах, за исключением Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, составил 83 млн кв. м. И всего 2,5% от этого объема составляют проекты редевелопмента промзон.

Минстрой РФ заявил, что из более чем тысячи участков, выделенных под такие проекты, освоено только 15.

Пока в деле региональной реновации промзон лидирует Екатеринбург, где имеется пять таких площадок общей площадью 31,3 га, на которых спроектировано 469 тыс. кв. м жилья, и четверть этого количества уже построена. В Новосибирске и Самаре по два проекта (37,3 тыс. кв. м жилья и 141 тыс. кв. м), и по одному в Нижнем Новгороде, Казани, Челябинске, Ростове-на-Дону, Воронеже и Перми.

Региональные проекты отличаются от московских – прежде всего, концепцией. Если в Москве стараются сохранять старинные здания, реконструировать их, спроектировать общественные зоны и предложить городу «креативные пространства» с арендаторами вроде ярмарки ремесел или фермерского рынка, студий пилатеса и коворкинговых центров, в регионах экономика проектов не выдерживает такой «цветущей сложности».

Там старые здания, как правило, сносятся подчистую и на этом месте строится жилье - в основном комфорт-класса.

Согласно специальному исследованию компании «Талан», цена квартир в региональных проектах редевелопмента превышает среднерыночную на 5-15%, а в Челябинске на все 23%. « Это связано прежде всего с тем, что на этих участках возводятся проекты комплексного освоения территории, с новой инфраструктурой, что повышает интерес к ним. Кроме того, как правило, они расположены в престижных локациях:  центральных или престижных спальных районах», -объясняет Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу компании «Талан».

Сломать региональную матрицу

В этом году к списку городов, способных похвастаться проектами реновации промзон, присоединилась Уфа, где стартовал первый в городе проект по редевелопменту промышленной территории в жилой комплекс. Некогда известная на весь Советский Союз уфимская кондитерская фабрика готовится в 2022 году превратиться в крупный лофт-квартал. Однако необычность ЖК «Конди Нова» не только в модных архитектурных решениях, ранее не виданных на территории УФО – хотя и в них, конечно, тоже.

Девелопер, компания «Талан», не пошла по проторенной дорожке и в технологии строительства.

Вложив в проект 3,2 млрд рублей, она решила не сносить здание 1976 года постройки, а, используя технологию пескоструйной обработки железобетонных конструкций, сохранить фундамент, стены и перекрытия. Теперь вместо цехов здесь появятся квартиры с витражным остеклением в пол, высотой потолков 4,7 м и возможностью устройства антресольных этажей.

Помимо обновленного здания фабрики, на участке появятся и новые корпуса – высотки переменной этажности, от 15 до 25 уровней. Общая площадь проекта составит почти 72 тыс. кв. м. В них расположится 957 квартир с разнообразными планировками, причем спроектированы большие трех- и четырехкомнатные квартиры площадью до 140 кв. м. Предусмотрен и паркинг, как подземный, так и наземный – всего 370 машино-мест.

На территории нового квартала откроется музей кондитерской фабрики, будет работать большая торговая галерея и все объекты инфраструктуры, необходимые самому взыскательному жителю.

В отличие от всех остальных проектов реновации в регионах, этот жилой комплекс будет иметь статус бизнес-класса. Так что покупателям придется смириться, что цена квартир на 25% будет выше среднегородской. «На старте продаж цены на квартиры будут составлять 85 тыс. рублей за квадратный метр, - говорит  Наталья Прыткова, директор филиала «Талана» в Уфе. - Однако мы уверены, что после сдачи корпусов она увеличится до 120-130 тыс., так что это хорошая инвестиция. Формат лофта востребован потребителем, так что надеемся, что наш квартал будет быстро обжит. Приятным сюрпризом для жителей станет высокотехнологичная начинка, которую наша компания использует во всех своих жилых проектах – система «умная квартира», телеметрия счетчиков, регулируемые радиаторы отопления, бесключевой доступ во двор, USB-розетки и Wi-Fi во дворе и прочие удобства, которых требует современная жизнь».

Новый импульс

Не исключено, что появление такого проекта редевеломпента, как ЖК «Конди Нова» в Башкирии, это признак новой стадии в развитии регионального рынка жилой недвижимости. Современные архитектурные и технологические веяния дошли из столицы в регионы. Более того, некоторые провинциальные девелоперы уже сегодня могут похвастаться такой «продвинутостью» концепций, какая не снилась иным столичным застройщикам.

Не говоря уже о том, что региональные игроки рынка опережают московских в усвоении новых законодательных правил в долевом строительстве.

Ну а что касается промышленных зон в крупных городах, то, по единодушному мнению участников рынка, это «золотой резерв» для строительства. Потребности городского населения уже не ограничиваются качественным жильем и минимум инфраструктуры вокруг. Люди хотят видеть свои города красивыми и удобными, без уродливых серых заборов, огораживающих промзоны, не хотят дышать дымом из заводских труб. В свою очередь, производственные предприятия уступают место детищам постиндустриального века – компаниям IT, торговым центрам, развлекательному кластеру. На месте депрессивных уродливых районов появляются модные кварталы - места притяжения молодежи и культурной публики. Так рождается новая городская среда.