Максим Лещев: «Девелоперы не строят коттеджи — спрос на них невысок, но каждый может купить участок»

Вложение денег в недвижимость сегодня более чем актуальный вопрос для многих россиян. Те, кого не привлекает квартира, стараются подобрать себе земельный участок за городом. Но как это сделать так, чтобы было и надежно, и выгодно? Мы спросили об этом генерального директора группы компаний «Гео Девелопмент» Максима Лещева, который много лет наблюдает земельный рынок Подмосковья.

Максим, какие инвестиции могут быть выгодными, а куда вкладывать средства категорически не стоит?

По нашему опыту достаточно надежными, без рисков, являются инвестиции в уже сформированные коттеджные поселки («Новогорск», «Опалиха») или стародачные места вроде Валентиновки, Кирилловки. Такие расположенные близко к Москве места для постоянного проживания являются основой инвестиционного спроса, несмотря на высокие цены. При том что эффективность инвестиций, возможно, здесь будет не так уж высока, потому что рисков мало, тем не менее, это удачное и надежное капиталовложение.

Если говорить про дальние территории, то среди них всегда можно найти те, что «плохо лежат». Их можно приобрести и провести с ними некоторую работу, чтобы они стали интереснее, повысив, таким образом, их стоимость. Например, можно брать земли сельхозназначения, менять категорию и продавать их уже «внарезку».  Это может быть интересно частному инвестору, если речь идет не более чем об 1−2 га. Это такой «народный девелопмент», когда-то или иное физическое лицо выполняет функции по формированию коттеджных поселков без подряда в малом масштабе. Деятельность, связанная с делением крупного на более мелкое, себя хорошо зарекомендовала. В этих случаях порой возникает разница до 100% от стоимости опта.

Во что категорически не стоит вкладывать средства — это в сомнительные проекты. Если вы хотите инвестировать в краткосрочном периоде, не стоит покупать коттеджные поселки без подряда, они тяжело продаются на вторичном рынке, потому что вы становитесь вровень и начинаете конкурировать с отделом продаж того или иного крупного землевладельца. Но есть исключения, в хороших поселках, где землю раскупают быстро, в тех же самых «опалихах», «валентиновках», там эта инвестиционная схема, безусловно, будет работать, потому что места ценные. Если же взять далекие земли – Серпухов, Клин – то для себя, пожалуйста, с удовольствием, но для инвестиций, чтобы купить и через короткое время продать, вряд ли стоит.

Какие направления Московской области для покупки земельного участка под ИЖС вы бы советовали рассмотреть?

Здесь действует ровно та же логика. По каждому из подмосковных направлений существуют свои зоны интересов, даже Егорьевское шоссе и Горьковское привлекают покупателей в районе Красково, Балашихи, Салтыковки. Несмотря на не самое удобное расположение из-за трафика, там все равно есть места, традиционно обладающие ценностью. Перспективными как были, так и остаются Киевское и Ярославское направления. В какой-то мере Дмитровское, Симферопольское и Каширское. Ценностью является место, а оно может быть на любом направлении.

Как изменится стоимость земли в связи с введением новых правил начисления земельного налога с 1 января 2014 года, привязанного теперь к кадастровой стоимости, которая в свою очередь приравнивается к рыночной?

Во-первых, она к рыночной приравнивается постольку-поскольку, а во-вторых, налог на спрос и на стоимость никак не повлияет. Он довольно невысокий.

Что значит «поскольку-постольку»?

У кадастровой палаты свои методы оценки, и стоимость земельных участков не есть рыночная, она оценочная, с которой начисляется налог. Это мы приравниваем к рыночной. Если земля, по рассуждениям кадастровой палаты, стоит 1 млн долларов за сотку, то это исключительно ее мнение. Нам не надо думать, что рыночная цена и кадастровая одно и то же. Это не значит, что за эти деньги будет происходить сделка, что она столько стоит.

Есть ли возможность снизить налоговую нагрузку?

Да, если кадастровую стоимость в судебном порядке изменить в сторону понижения, чтобы суд признал, что кадастровая стоимость невелика. Если вы юридическое лицо, у вас налог 1,5% от кадастровой стоимости, если физическое – то 0,3%. Неиспользованные земли – тоже 0,3% от кадастровой. Это неизменно, это закон. Менять кадастровую стоимость можно по суду. Это собственно базовая стоимость, влияющая на размер налога.

Что вы можете посоветовать покупателям участков без подряда, какими основными правилами им нужно руководствоваться?

Когда вы выбираете участок для личного проживания, выбирать нужно не кошельком, не головой, а сердцем, потому что вам там жить. Соответственно, должно быть соблюдено сочетание каких-то природных преимуществ (озеро, лес, парки рядом), может быть, особенные исторические места поблизости. Во вторую очередь нужно смотреть на технические вопросы. С документами на земельном рынке не так много махинаций, как на квартирном. Существует свидетельство о собственности и кадастровый паспорт; безусловно, стоит взять выписку из Единого государственного реестра прав, чтобы проверить, насколько чист тот или иной земельный участок.

Один из ключевых вопросов, с которым сталкиваются многие, это вопрос коммуникаций. Пожалуйста, внимательно относитесь к вопросам, связанным с обещаниями девелопера. Подведение коммуникаций зачастую зависит не от девелопера, а уже непосредственно от МОЭСК, «Мособлгаза», если там есть газ, от других инстанций, тут без технических специалистов не обойтись. Каждый поселок по-своему относится к выполнению своих обязательств. Где-то это фантазеры, предполагающие, что все возможно, и под свои предположения берущие деньги. С ними связываться опасно. А в другом случае это крупная девелоперская компания, которая берет значительные деньги за выполнение тех или иных работ. Во втором случае вероятность того, что будут исполнены обязательства, безусловно, выше. Кроме того, нужно понимать, что у нас по закону каждый владелец земельного участка имеет право на льготное присоединение к электросетям в размере не более 15 кВт из расчета 550 рублей. Вопрос только со сроками. Но электрификация в розничном сегменте возможна: и если вдруг окажется, что вас обманули с электричеством, можно в конце концов его получить по закону.

Недавно руководитель Департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин сделал заявление о том, что 20% садовых некоммерческих товариществ Новой Москвы чиновники считают бесперспективными и подлежащими ликвидации, а 80% будут переведены в категорию земель под индивидуальное строительство (ИЖС). Как вы оцениваете этот шаг властей, что это даст жителям садовых товариществ, которые уцелеют, и как будет проходить «ликвидация»?

У нас есть кооперативы, где размещены огороды, на которых испокон веков не было права застройки. У владельцев этих земельных участков из документов есть только садовая книжка, на основании которой они имеют право заниматься частным хозяйством по выращиванию помидоров, картошки и т. д. на какой-то частной территории. Видимо, Владимир Жидкин под этими 20% и имеет в виду подобные садовые хозяйства. Ликвидация – вопрос спорный, если есть законные права на земельный участок, никакой ликвидации не будет, либо она будет решаться в режиме диалога с властью. Вероятно, будут предложены некоторые альтернативы. Картошку, возможно, будет предложено выращивать в другом месте, не исключено, что в Калужской области, но размер участка, например, будет больше, а может, будут предусмотрены какие-то компенсации или еще что-то. Готового алгоритма нет, но пугать этим абсолютно не нужно. Сомнительно, что наши власти примут вектор действий, нацеленный на изъятие земельных участков, на которых бабушки и дедушки выращивают картошку.

Каков ваш прогноз по рынку земельных участков под дачное и коттеджное строительство на ближайшие полгода?

Несмотря ни на что, этот рынок из рынка продавца давно стал рынком покупателя. Хорошие, качественные земли с природными и маркетинговыми преимуществами, то есть те самые стародачные или приближенные к Москве места всегда будут пользоваться спросом. Идет крен в сторону понижения стоимости конечного продукта, то есть участки продают по стоимости в 70−80% от прежней цены. Продается то, что дешевле, и эта тенденция будет сохраняться.

Мы также сейчас формируем коттеджный поселок на Дмитровском шоссе в 12 км от МКАД, в 100 метров от водохранилища. Преимуществом его будет сравнительно не высокая стоимость в данном сегменте. Соответственно, мы предполагаем, что на эти участки будет спрос. Кроме того, мы ответственно подходим к этому проекту и планируем обеспечить будущих жителей всеми коммуникациями (газ, электричество, канализация, водоснабжение). Часть будет входить в стоимость, а часть, возможно, будет дополнительной опцией.

Что касается рынка поселков без подряда в целом, он, конечно, сильно изменил рынок загородного жилья. Сегодня число таких поселков растет, и причина в том, что крупные земельные массивы не продаются под жилищное строительство, поэтому их реорганизуют в коттеджные поселки и продают без подряда по 10−15 соток. Девелоперы сейчас не строят коттеджи, потому что спрос на них крайне невысок, зато каждый может купить недорого земельный участок и построить дом по любому своему проекту.