Галина Фабрицкая: «Иностранцы как арендаторы аккуратней и надежней»

Выгодно сдать квартиру — это такое же искусство, как и выгодно снять квартиру. Какую цену назначить за свой объект, где найти платежеспособного жильца, как удовлетворить его требования? Обо всем этом мы расспросили Галину Фабрицкую, начальника отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость».

Правда ли, что арендные ставки на жилье в Москве и Подмосковье уже долгое время топчутся на месте? С чем вы это связываете?

На рынке аренды традиционный сезон роста спроса и арендных ставок наблюдается осенью. То есть очередное повышение в сегменте эконом и даже  бизнес-класса было в 2013 году, и пока ставки не менялись.  Летом, когда спрос не столь высок, арендатору можно договориться с собственником квартиры о  скидке.

В 2013 году до осеннего повышения однокомнатную квартиру можно было снять за  28 000 – 30 000 рублей в месяц и  за 38 000 рублей — двухкомнатную. Осенью ставки поднялись в среднем на 10%, что вполне традиционно для рынка аренды. Средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры экономкласса в спальных районах составила 30 000 – 32 000 рублей, двухкомнатные – 40 000 — 42 000 рублей.

Стоит отметить, что варианты экономкласса стабильно растут в цене, в отличие от дорогостоящего жилья бизнес-класса, где значимый рост арендных ставок наблюдается лишь последние два года. Осенью 2013 года средняя ставка на однокомнатную квартиру бизнес-класса с 45 000 рублей в месяц возросла до 50 000 рублей, двухкомнатной — с 50 000 рублей до 60 000 рублей.  В «элитке» роста не наблюдается, скорее, наоборот: ставки постепенно снижаются, и можно договориться о дисконте.

Будет ли в этом году традиционный осенний рост?

В случае стабильной экономической ситуации рост ставок будет. В последние годы, исключая кризис 2008—2009 гг., ставки в экономклассе повышались примерно на 10% (самые востребованные варианты), а в бизнес-классе и «элитке» рост не столь значителен.

Стоит отметить, что снижение на рынке аренды наблюдалось лишь в кризис, и текущие арендные ставки уже превысили докризисные показатели.

Так, осенью 2008 года, в сезон роста ставки на однокомнатные квартиры экономкласса повысились с 23 000 до 25 000 рублей, а уже в конце года в связи с кризисом опять понизились до 23 000. В начале 2009 года можно было снять квартиру и за 20 000 рублей в месяц. Сейчас ставки на однокомнатные квартиры в хорошем состоянии достигают 30 000 рублей и выше.

Стал ли арендатор диктовать свои условия арендодателю? Какие именно?

В экономклассе, где в основном спрос превышает предложение, дисконт можно получить скорее в сезон не столь активного спроса, то есть  весной и летом. В  то же время в экономклассе арендатору реально выторговать обновление мебели или небольшой косметический ремонт, при условии, что расходы собственника не выйдут за определенный лимит, как правило, не превышающий страховой депозит. Например, квартиросъемщик заменяет старый диван на новый, но его цена не выше 25 000 рублей, и эта сумма идет за счет арендной платы, так как диван впоследствии остается в квартире собственника.

В бизнес-классе можно получить дисконт, если стоимость аренды выше среднего, а квартира высокого качества, на уровне элитного сегмента — с дизайнерским ремонтом, дорогой мебелью, в районе, близком к центру. Например, в районах станций Кольцевой линии возможно найти предложения с евроремонтом за 60 000 рублей в месяц (это вполне рыночные цены) — если арендные ставки выше, то можно и поторговаться.

Кроме того, в бизнес-классе проще договориться о лучших условиях, так как требования в данном сегменте существенно выше. Например, можно попросить собственника установить кондиционер, провести Интернет, заменить диван на кровать — здесь уже платежеспособный наниматель диктует свои условия. Иностранцы, как правило, желают, что бы был спутниковый канал их родной страны, что вполне понятно.

Почему некоторые квартиры простаивают в базах недвижимости полгода и больше? Что вы посоветуете владельцу, если квартира не сдается?

Вполне, возможно, что варианты элит-класса и дорогие предложения бизнес-класса имеют довольно большой срок экспозиции, так как спрос в данных сегментах значительно снизился после кризиса и до сих пор не восстановился. Подобные варианты были востребованы специалистами высокого класса, экспатами, и зачастую элитную недвижимость снимала для них компания-работодатель. Сейчас большинство компаний сократили свои расходы, в том числе и на аренду. То есть, пожалуй, самый проверенный вариант — снизить стоимость предложения. Конечно, это не слишком нравится собственнику, но ведь без арендатора не будет и дохода. В любом случае, необходимо посмотреть стоимость аналогичных предложений и поставить на свой объект среднерыночную цену.

Ситуация осложняется тем, что на рынке аренды нет четких критериев оценки.

Есть средняя цена, и в то же время в любых общедоступных базах предложений существуют варианты с явно завышенной стоимостью. Собственник часто ориентируется на них и хочет, чтобы его квартира сдавалась по наивысшей ставке — но ведь есть еще и квартиросъемщик, который преследует противоположную цель.

Если это квартира бизнес-класса – нужно понимать, что там более высокие требования, и варианты, расположенные рядом с оживленной трассой или в неблагоприятных районах, не пользуются спросом, даже если ремонт и мебель соответствуют общим требованиям. Кроме того, важно и состояние самого дома: если подъезд оставляет желать лучшего или нет консьержа, имеются проблемы с парковкой, это также влияет на спрос. Немаловажен и ремонт в квартире: популярностью пользуются интерьеры, выполненные в спокойных пастельных тонах. Экзотика привлекает не всех, но, как правило, именно ее хотят сдать в найм по наивысшей ставке.

Как найти богатого, платежеспособного и надежного арендатора? Арендатора-экспата?

Как правило, сдать квартиру надежному и платежеспособному квартиросъемщику возможно через риэлторское агентство, так как экспатам в большинстве случаев оплачивает квартиру  работодатель, а они, в свою очередь, ищут квартиры через известные на рынке компании.

Но в любом случае, существенную роль играет состояние и расположение квартиры. Высоким спросом у платежеспособных клиентов пользуются квартиры рядом с крупными вузами, например, МГУ (Раменки), Финансовая академия (Аэропорт), или Академия им. Плеханова. Популярны старые районы с величественными «сталинками» и удобными «цековскими» домами – их можно найти в районах Сокол, Академический, Ленинский проспект, Проспект Вернадского, Проспект Мираи т. д.

Арендаторы-иностранцы лучше или хуже, чем наши? 

Здесь есть свои плюсы и минусы. Иностранцы, как правило, аккуратней и надежней, но в данном случае все расчеты ведутся прозрачно, оплата зачастую осуществляется безналичным расчетом, а значит, нужно платить и все налоги.

Кроме того, у иностранцев есть свои предпочтения, например французы зачастую выбирают квартиры в районе Якиманка, вблизи метро Полянка, где расположены французское посольство и французская школа. Предпочитают пустые квартиры, так как в основном они заселяются со своей мебелью.

Итальянцы любят тихие малоэтажные районы в историческом центре, их не привлекают современные высотные здания.

Немцы любят свежие, чистые квартиры с современной домашней техникой, которой уделяют значительное внимание. Кроме того, квартиры должна быть в идеальном порядке.

Какая доля рынка аренды «играет в белую»? Как меняется с годами этот показатель?

Здесь ситуация радикально не меняется. В экономклассе налогов избегают, а в бизнес и элит-классе многие квартиры оплачиваются безналичным расчетом, то есть с оплатой налогов.

Имеет ли законную силу договор, который не представляется в налоговую, с которого не платятся налоги?

Если возникнет конфликтная ситуация, то собственник, сдающий свою квартиру без оплаты налогов, навряд ли сможет подать в суд, так как в данном случае возникнет вопрос, почему, получая доход от сдачи жилья в найм, он не перечислял налоги. Лишь при соблюдении буквы закона можно искать в нем защиты. А проблем с жильцами может быть много: например, постоянная задержка с оплатой либо жалобы соседей на постоянный шум. Кроме того, квартиросъемщики не всегда согласуют с собственником свое желание улучшить обстановку в квартире и могут, например, повесить полки, а затем покинуть квартиру вместе с ними, оставив дырки в стене.

Так что лучше всего платить налоги – и спать спокойно.