Леонард Блинов: «Образ жизни покупателя влияет на формат недвижимости, который он покупает»

Мы видим, что все последние годы массовое строительство качественно меняется. Застройщики стали думать о том, как снабдить жителей комплексов всеми удобствами — как в самой квартире, так и вовне. Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, утверждает, что покупатель готов «голосовать» рублем за дополнительные опции.

Как изменился покупательский спрос за последнее время?

Покупательский спрос последнее время претерпел довольно-таки сильные изменения. Покупатель стал более разборчивым и требовательным, потому что в Подмосковье появился выбор: предложение становится все лучше, появляется все больше новых разнообразных проектов. Поэтому рынок уже в прошлом году превратился из рынка продавца в рынок покупателя. Теперь потребитель является главным игроком на рынке и волен выбирать и диктовать свои условия.

Ну и какие проекты он выбирает?

Нужно выделить несколько групп покупателей. Первая – это те, кому нужна любая квартира при минимальном бюджете. Такие покупатели, в основном, выбирают восточную часть Московской области, идя на огромные компромиссы как по части экологии, так и по части транспортной доступности и инфраструктуры. Но тем не менее, за миллион с небольшим он получает свою квартиру. Вторая — те, кто покупает квартиру для собственного проживания и хочет чувствовать комфорт, а не просто иметь кров, то есть выбирает уже не квартиру, а среду обитания.

Для таких покупателей очень важна хорошая локация, ландшафтное и природное окружение и инфраструктура жилого комплекса.

Стоит отметить, что если раньше смотрели в основном на цену квадратного метра и транспортную доступность, то сейчас количество критериев, по которым человек делает выбор, вырос до 12−15. И, как правило, он хочет жить в красивом доме с индивидуальной архитектурой, с полностью готовой социальной инфраструктурой на территории жилого комплекса, с безопасными дворами, где можно гулять с детьми, с магазинами и сервисными предприятиями, удовлетворяющие повседневный спрос, которые находятся в шаговой доступности.

А как образ жизни покупателя влияет на его выбор? Приходится ли девелоперу подстраиваться под новые требования и придумывать, к примеру, новые форматы жилья?

Безусловно, образ жизни покупателя влияет на тот формат недвижимости, который он покупает. Именно из-за того, что появился срез покупателей с достаточно нетривиальным спросом, мы разнесли по уровням разные возрастные группы проживающих — взрослых, детей, родителей – и предложили рынку трехуровневые квартиры. В итоге вся семья, три поколения, получили индивидуальное пространство, каждое на своем этаже.

Двухуровневые квартиры подошли холостякам, которые хотели пожить для себя, — им нравится пространство с аурой.

При такой планировке можно установить спальню на верхнем уровне, а гостиную, чтобы принимать друзей — внизу. Такие форматы впервые мы внедрили в ЖК «Город набережных», и они пользовались высоким спросом, даже имели шумный успех. Поэтому в каждом новом проекте мы пытаемся придумать все новые форматы жилья, удовлетворяющие потребности жителей.

К примеру, в нашем последнем проекте ЖК «Солнечная система» мы вывели уже три нестандартных формата: лофты с потолками 3,6 м и окнами в пол, хайфлеты с высокими потолками 3,2 м, и последнее нововведение – хобби-квартиры. Инновация последнего формата состоит в назначении и функционале квартиры – здесь объединены три функции: проживание, развлечения и возможность организовать офис или мастерскую, не выходя из дома. Такие квартиры, например, уже достаточно давно популярны в Германии. Помимо жилой площади, хобби-квартиры обладают дополнительным нежилым многофункциональным пространством, которое предназначено для создания творческой, художественной, музыкальной студии или мастерской. Любители здорового образа жизни могут организовать сауну, тренажерный зал или зал для занятия йогой.

Сейчас девелоперы стараются разработать концептуальный ЖК, благоустраивают территорию, стараются индивидуализировать проекты. Сказывается ли это на цене квадратного метра?

Дело в том, что существует жесткая рыночная цена и сегодня увеличение качества продукта в большей степени влияет на скорость продаж. Более насыщенный продукт быстрее продается. Цена в экономклассе все-таки является фактором номер один, поэтому если наценка за концепт существенная, то покупать идет на компромисс, но выбирает более дешевый вариант.

Но при прочих равных условиях, безусловно, его предпочтения будут на стороне концептуально разработанного жилого комплекса,

с благоустроенной территорией, подземными и наземными парковками и другими опциями.

Какие районы Московской области сегодня лучше развиваются? Почему?

Прежде всего, надо отметить северо-запад Московской области, это традиционно престижное направление. Очень стремительно развиваются Химки, Красногорск и юг Подмосковья, где также заявлены большие объемы жилого строительства. Связано это, как правило, с престижностью района, с развитостью социальной и транспортной инфраструктуры. Кроме того, очень важны планы развития транспортной инфраструктуры. К примеру, рядом с ЖК «Солнечная система» будет построен крупнейший транспортно-пересадочный узел, после строительства которого жители смогут добираться до центра Москвы за 20 минут, и это очень важный фактор для потенциальных покупателей квартир в этом проекте. Также важна экология, желательно наличия парка, леса или водоема поблизости.

Какая сейчас в среднем стоимость квадратного метра в Подмосковье? Насколько отличается цена монолитных и панельных домов?

Цены на квартиры в монолитных и панельных домах за пределами МКАД практически одинаковые и составляют по итогам прошлого месяца 79,4 тыс. руб./кв. м. Но в последнее время монолит отвоевывает свое место на рынке и занимает уже больше 65%, хотя еще пару лет назад его доля была 50%. Все-таки монолит, обладая рядом преимуществ, а именно возможностью создавать более выразительную архитектуру проектов, индивидуальным подходам к фасадам и планировкам, большим сроком службы, в большей степени привлекает покупателей, и они голосуют за монолит.

У панельной технологии есть несколько преимуществ – это высокие темпы строительства и меньшие затраты на ремонт квартиры. 

Однако минусов у панельных домов больше. Во-первых, срок службы сварных стыков составляет всего 30−40 лет.

Во-вторых, однообразие архитектурно-планировочных решений. Очень часто это устаревшие решения, для обновления которых необходима серьезная и дорогостоящая модернизация производства. В-третьих, собственник  квартиры в панельном доме столкнется с серьезными трудностями при перепланировке квартиры.

Какие вы можете дать прогнозы по рынку? Что будет с недвижимостью в условиях отсутствия роста доходов, факторов роста спроса и стагнации цен?

Если произойдет ухудшение макроэкономического состояния в стране, то это повлияет негативно на все секторы бизнеса. Однако все равно людям надо где-то жить, и выиграют те проекты, которые при минимальном ценнике смогут обеспечить максимальный комфорт проживания. Как мы предполагаем, при негативном сценарии комфорт-класс станет продуктом для тех покупателей, кто предпочитал бизнес-класс. Для хороших проектов с инвестиционной привлекательностью, в хорошем месте и, главное, от надежного застройщика перспективы скорее положительные.

Пойдут ли застройщики с проектами в регионы или там нет перспектив?

Это очень сильно зависит от политики компаний. На региональных рынках совершенно другие правила игры, другой ценник. У девелопера должен быть очень мощный ресурс, чтобы внедриться туда. В части регионов предложение превышает спрос и продажи очень низки, другая часть имеет очень низкие ликвидность и цену квадратного метра. Там достаточно неплохо работают местные застройщики, которые привыкли к существующей ситуации,  получающие там ресурс дешевле, чем московские девелоперы.