Александр Энгель: «Говорить о перенасыщении рынка в Московской области пока что не приходится»

Сколько бы ни говорилось о сложной текущей экономической ситуации, люди не перестают покупать недвижимость — как для проживания, так и в качестве вложения сбережений. Вот и Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», рассчитывает на дальнейшее поступательное развитие рынка в Московском регионе. С фактами в руках он объяснил, на чем основывается его уверенность в этом.

Расскажите про особенности этого лета на рынке недвижимости? Чем этот год отличается от предыдущих?

Лето этого года на рынке недвижимости выдалось относительно спокойным. Продажи идут в обычном режиме, при этом деловая активность несколько снизилась в связи с наступлением сезона отпусков и очень активным началом года. На протяжении прошлых двух лет летом наблюдалась нетипичная для рынка недвижимости ситуация и высокий спрос, что объясняется официальным присоединением новых территорий к Москве и выходом ряда новых проектов по относительно привлекательным ценам.

Чем объясняется столь «жаркое» начало года? Когда покупательская активность вернулась в привычное русло?

Нестабильная политическая ситуация в стране, отзыв лицензий у ряда банков и скачки на валютном рынке побудили людей инвестировать в недвижимость, в результате начиная с конца прошлого года и до мая месяца текущего года мы наблюдали колоссальный всплеск потребительского спроса на рынке недвижимости Московского региона. Помимо инвесторов среди покупателей были и те, кто приобретал недвижимость для собственного проживания.

В условиях сложившейся экономической ситуации люди не стали откладывать решение квартирного вопроса надолго.

В мае месяце с наступлением праздников и поры отпусков ажиотаж прекратился.

Объекты недвижимости какого рынка, первичного или вторичного, пользовались спросом у инвестиционных покупателей?

Количество инвестиционных сделок на первичном рынке существенно превосходит объемы таких сделок на вторичном. Объяснение этому простое – вкладывая свободные денежные средства в объекты на стадии котлована, инвестор получает прибыль в размере до 50% за период возведения дома. Однако не все готовы рисковать и приобретать новостройку на начальном этапе строительства, поэтому часть инвесторов покупает готовые квартиры, которые потом можно сдавать в аренду. Но много на таком бизнесе заработать не удастся.

Вообще, какие квартиры пользуются спросом у инвесторов?

В инвестиционных целях лучше всего приобретать маленькие однокомнатные квартиры и квартиры-студии в домах эконом-класса на этапе строительства. Благодаря относительно доступной стоимости квадратного метра, купить такое жилье могут себе позволить многие, поэтому оно востребовано всегда. Новостройка должна находиться в популярных среди покупателей районах Москвы или городах Московской области, отличаться хорошей транспортной доступностью.

Отражается ли каким-нибудь образом на развитии рынка недвижимости текущая политическая и экономическая обстановка в стране?

Текущая экономическая и политическая ситуация в стране, введение санкций со стороны западных стран, безусловно, оказывают влияние на рынок, однако векторы этого влияния разнонаправленные. Некоторые люди стремятся побыстрее приобрести недвижимость, опасаясь ухудшения ситуации. Другие, наоборот, рассчитывают на снижение цен и откладывают покупку жилья.

Не так давно ряд крупных отечественных банков лишился источников финансирования на Западе. Как эта мера повлияет на рынок ипотечного кредитования?

После введения санкций представители банков заявили, что эти меры не отразятся на их деятельности.

Очевидно, что проблем с ликвидностью и объемом кредитования сейчас у банков нет,

соответственно, санкции не окажут существенного влияния на развитие рынка ипотеки. Вместе с тем, в ситуации отсутствия дешевого финансирования со стороны Запада банки смогут рассчитывать на меньшие доходы. 

Какие прогнозы вы можете дать относительно дальнейшего развития ипотеки в нашей стране?

Развитие рынка ипотечного кредитования будет продолжаться и дальше, однако темпы роста замедлятся. Такого объема кредитов, который банки выдали в течение первых четырех месяцев текущего года, уже вряд ли удастся достигнуть в ближайшее время. С учетом существующей экономической ситуации можно предположить, что осенью произойдет корректировка процентной ставки в сторону увеличения. В то же время этот рост не будет существенным, не более 2%. Если рост будет выше, ипотека станет заградительной, и люди перестанут брать кредиты. Скорее всего, государство будет контролировать развитие данной отрасли, поскольку для большинства населения ипотека является единственно возможным способом улучшения жилищных условий.  

Что ожидать этой осенью?  Как будут вести себя покупатели и цены?

В сентябре—октябре с наступлением нового делового сезона спрос со стороны покупателей увеличится, а цены в ряде проектов подвергнутся корректировке в сторону увеличения. Мы также планируем повышение стоимости квадратного метра в ряде своих проектов.

Планируете ли вы выводить на рынок новые проекты или корпуса в рамках уже реализующихся проектов?

Да, выход новых корпусов на рынок осуществляется постоянно. Наши проекты ЖК «Татьянин Парк», ЖК «Зеленые Аллеи», ЖК «Новое Павлино» сейчас находятся в стадии активного развития, и новые объемы предложения появятся в текущем году. Кроме того, в ближайшее время мы планируем запустить в реализацию новый проект «Ландыши» в Москве.

А есть ли в линейке предложений ГК «МИЦ» уже готовые квартиры?

Да, конечно, мы продолжаем присутствовать на объектах и после их сдачи в эксплуатацию, и наши клиенты-инвесторы доверяют нам заниматься перепродажей их квартир. Кроме того, у нас, как у застройщика, всегда остается небольшое количество квартир в построенных домах, эти квартиры продаются по договорам купли-продажи уже по законам вторичного рынка.

Основной объем портфеля проектов компании реализуется в Новой Москве. Как вам работается в этом регионе?

На протяжении последних двух лет столичные власти уделяют первостепенное внимание развитию новых территорий Москвы. Планы стройкомплекса на будущее свидетельствуют о том, что в ближайшие годы это направление останется приоритетным. Сегодня присоединенные территории по темпам развития опережают остальные подмосковные города, расположенные на том же удалении от МКАД.

Проекты, реализация которых ведется в Новой Москве, имеют большой инвестиционный потенциал.

По мере развития здесь транспортной инфраструктуры стоимость квадратного метра жилья будет увеличиваться. Так, в 2014 году планируется построить станции метро «Румянцево» и «Саларьево», недалеко от которых расположены крупные населенные пункты Московский и Внуково. Примерно в 2017 году метро дойдет до Рассказовки и Коммунарки. Как правило, открытие новых станций метро ведет к росту цен на близлежащее жилье на уровне 10−15%.

Кроме того, в Новой Москве много больших земельных участков, где возможно строительство крупных жилых комплексов. В современных условиях точечная застройка уходит в прошлое, а проекты комплексного освоения территории с наличием всех элементов инфраструктуры наиболее востребованы у покупателей.

Который год подряд Московский регион, в частности Московская область, лидирует по объемам вводимого в эксплуатацию жилья. Не случится ли так, что произойдет перенасыщение рынка? Вообще, что ждет рынок недвижимости в будущем?

Действительно, масштабы строительства в Московской области впечатляют. На сегодняшний день объем введенного в эксплуатацию жилья уже на 33% опережает показатели за аналогичный период прошлого года. В то же время спрос на жилье в Московской области настолько велик, что говорить о перенасыщении рынка пока что не приходится. Во многом этот спрос обеспечивается постоянной миграцией населения в Москву и Московскую область из других федеральных округов. Причина такой миграции очевидна: уровень жизни в Москве и Московской области сильно отличается в лучшую сторону.

Мы прогнозируем дальнейшее поступательное развитие отрасли, особенно это касается сегмента бюджетного жилья, спрос на который будет присутствовать всегда.