Александр Шибаев: «Более низкая цена — единственный аргумент в пользу покупки апартаментов»

Апартаменты проектируются застройщиком там, где невозможно согласовать с властями строительство жилья. Кажется, уже все это уяснили себе. Однако нам по-прежнему задают вопрос, стоит ли покупать апартаменты — ведь грядет законодательное урегулирование этого сегмента. Свои разъяснения дает Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood.

Что сейчас происходит на рынке апартаментов? Городские власти собирались вводить жесткие нормы – на инфраструктуру, по строительству, плотности застройки…

Сейчас рынок апартаментов в Москве развивается динамично. Выходят новые проекты, объем предложения увеличивается. Если раньше наибольшая доля данного формата недвижимости приходилась на высокобюджетный сегмент, то сейчас появляется все больше комплексов с апартаментами комфорт класса. Несмотря на рост предложения, уровень цен также увеличивается, что говорит о наличии потребительского спроса на данный продукт. В условиях небольшого разнообразия предложения на первичном рынке жилья Москвы апартаменты стали своего рода «неполноценной заменой» традиционной квартире.

Разговоры о разработке градостроительных норм для возведения апартаментов ведутся с прошлого года, но до сих пор не приняты. Сейчас власти Москвы совместно с Минстроем работают над законопроектом, призванным определить термин «апартаменты». В августе 2014 руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин заявил, что нормы, регламентирующие возведение социально-бытовой инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и пр.) при строительстве апартаментов, будут введены уже в следующем году.

Но пока никаких постановлений не принято?

В настоящий момент никаких градостроительных нормативов в отношении апартаментов еще нет. Все меры, направленные на законодательное урегулирование строительства апартаментов, должны исходить из цели создания комфортной жилой среды для горожан. Социально-бытовая инфраструктура — это как раз одна из составляющих полноценной жилой среды.

Возобновили ли уже выдачу ГПЗУ на новые проекты?

Процесс ревизии выданных инвестиционных контрактов, а также запрет на выдачу новых, инициированный мэром Москвы Сергеем Собяниным, был завершен в прошлом году. Согласование и утверждение новых проектов началось сразу после пересмотра уже выданных до прихода мэра.

В прошлом году апартаментные комплексы составили треть новых проектов в Москве. Что наблюдается в этом?

По данным компании Blackwood, доля апартаментов на первичном рынке жилья «старой» Москвы сейчас составляет 29,7%. На бизнес-класс приходится 50,0%, на комфорт-класс — 25,6%.

Апартаменты элитного класса занимают 24,4%.

Наибольшая доля предложения апартаментов по-прежнему сосредоточена в ЦАО Москвы – 42,8%. Далее следует САО – 22,6% и СЗАО – 10,1%.

Если год назад цена апартаментов и квартир отличалась на 15−20%, то к началу этого она существенно сократилась. Сохраняется ли еще какая-то разница сейчас?

Разница между квартирами и апартаментами и сейчас составляет примерно 10−20%, в зависимости от объекта на рынке. Например, в ЖК «Сердце столицы» на Шелепихинской набережной апартаменты площадью около 75 кв. м стоят около 14 млн рублей. А квартиры сопоставимой площади в этом же комплексе – примерно 16 млн рублей.

Однако в сегменте высокобюджетного жилья такая разница минимальна либо отсутствует вовсе. Для покупателя недвижимости элитного или бизнес-класса не важен фактор прописки или наличия необходимого объема социально-бытовой инфраструктуры, поэтому дисконт не требуется. К тому же такое жилье сосредоточено, как правило, в центре Москвы, который является ценностью сам по себе. Все это обуславливает высокий уровень цен.

Чем апартаменты могут привлекать покупателей, помимо более низкой цены?

В настоящий момент уровень цены — единственный аргумент в пользу покупки апартаментов. Это своего рода плата за «неполноценность» помещения, де-факто используемого для проживания. Принятие новых градостроительных норм о строительстве социально-бытовой инфраструктуры может нивелировать разницу с традиционной квартирой и поставить под сомнение развитие данного сегмента в будущем. В основном речь идет апартаментах класса «комфорт», в котором ценовая разница является важным мотивом покупки у покупателя.

Чем апартаменты разных ценовых сегментов принципиально отличаются друг от друга?

Апартаменты различных классов отличаются качественными и объемно-планировочными характеристиками. Например, если в проектах комфорт-класса высота потолков может быть от 2,6 м, то в элитном сегменте она должна быть от 3,0 м. Так, В апарт-комплексе комфорт-класса «Старт-Формат», реализующего в составе комплексной жилой застройки микрорайона Царицыно, высота потолков составляет 2,65 м. В МФК «Yes», который располагается в районе Митино (СЗАО), высота потолков – 2,95 м.

В элитном классе: в комплексе «Негоциант» в районе Замосковоречье (ЦАО) высота потолков составляет 3,85 м. В ЖК «Wine House» (Замосковоречье) – 4,0 м.

Аналогично с общей площадью апартаментов, которые в комфорт-классе меньше размером, чем в элитном классе. Например, в «Старт-Формате» площади апартаментов варьируются от 22,7 до 42,1 кв. м. В МФК «Yes» — от 27,0 до  44,0 кв. м. В комплексе «Негоциант» — от 57,0 до 570,0 кв. м, «Wine House» — от 51 до 143,4 кв. м.

Ну и, конечно, практически все апартаменты элитного класса располагаются в ЦАО Москвы.

К таким объектам можно отнести «Турандот Residence» (Арбат ул., д. 24−26), Clerkenwell House, «Николаевский дом» (Комсомольский пр-т, д.9А), «Негоциант» (Б. Якиманка ул, 2), «Кадашевские Палаты» (Кадашевский 3-й пер., 7/9), Wine House (Садовническая наб., д. 57).

А может ли застройщик сделать в помещениях, предназначенных под апартаменты, что угодно? Как с этим можно бороться?

В настоящий момент правообладатель апартаментов может использовать это помещение по-разному — для постоянного или временного проживания, а также в качестве офисного или, например, складского. Это будет продолжаться до тех пор, пока не будет законодательно урегулирован термин «апартаменты», вот именно это мы и имеем в виду, когда говорим о необходимости контроля.

А знаете ли вы такие примеры, когда из-за разного использования апартаментов возникли конфликты жильцов между собой или с управляющей компанией?

Такие примеры нам не встречались. В элитном сегменте апартаменты используются для временного или постоянного проживания, потому что нет смысла приобретать за такую сумму помещение в центре Москвы в здании, которое позиционируется как жилой комплекс. Если покупатель хочет использовать помещения как офис, то для этих целей можно приобрести помещение в каком-нибудь бизнес-центре.

Другая ситуация в комфорт-классе: объекты расположены не в центре Москвы и реализуются по более низким ценам. Теоретически можно предположить, что после завершения строительства какие-нибудь правообладатели могут использовать апартаменты не для проживания.

Но, поскольку строительство таких проектов еще ведется, предположить, что именно произойдет после того, как объекты будут сданы в эксплуатацию и «заживут полной жизнью», достаточно проблематично.

Как можно жителям апартаментов бороться с тем, чтобы соседи не устраивали на своих квадратных метрах офисы и склады? Пока законодательство никак не ограничивает собственника, а все ограничения со стороны УК юридически незаконны.

Единственный способ урегулировать эту ситуацию — это принять соответствующие законы. Установление каких-либо правил со стороны управляющей компании не будет достаточно эффективным, пока в законодательстве есть пробел.

И что конкретно, с вашей точки зрения, должно быть прописано в законе, чтобы минимизировать эти проблемы?

Что касается закона, то необходимо законодательно утвердить понятие «апартаменты» и вида разрешенного использования такого помещения. Приобретая его, покупатель должен четко понимать, что использоваться оно может только для временного либо постоянного проживания. В случае нарушения разрешенного использования апартаментов должна следовать административная ответственность.