Андрей Ковалев: «Тенденция перемещения офисного пространства на периферию вполне логична»

Децентрализация деловых центров в Москве идет уже несколько лет. Офисы в центре теперь заполняются не всегда полностью — так высоки ставки и велики проблемы с транспортом. Но как далеко может зайти этот процесс, что его подталкивает и, наоборот, останавливает? Об этом рассуждает Андрей Ковалев, президент группы компаний «Экоофис».

Каковы, на ваш взгляд, причины перемещения офисного пространства на периферию? Чем это вызвано?

Сейчас, к сожалению, нельзя сказать, что бегство бизнеса из центра города на периферию носит глобальный характер. Пока это остается прерогативой крупных европейских компаний. В Германии и Франции корпорации уже давно предпочитают обустраивать штаб-квартиры на окраинах мегаполисов либо вовсе в регионах, создавая более удобное и эффективное рабочее пространство. В России же большинство компаний исторически стремились размещать свои офисы поближе к центру в престижных районах столицы, что, в частности, обусловлено радиальной структурой застройки и расположением дорог. То, что мы наблюдаем сейчас – наследие прошлых лет. Большинство крупных городов мира – и Москва не исключение – строились без учета растущего трафика. В нынешних реалиях, когда перенаселенность Москвы отчетливо заметна, наметившаяся тенденция перемещения офисного пространства на периферию вполне логична и объяснима несколькими причинами.

Во-первых, высокие арендные ставки. Так, в первом полугодии 2014 г. стоимость аренды офисных помещений в центральных районах Москвы достигла $770−1200 за кв. м в год (класса А), $650−750 за кв. м в год (класса В) и $250−400 за кв. м в год (класса С+). Получается, что у каждой компании всегда остается выбор, снять офис класса С+ в центре либо комфортный и престижный А, но за МКАД.

Во-вторых, за последнее десятилетие в Москве значительно обострилась транспортная ситуация.

Пробки и ограниченное число парковочных мест создают проблемы для нормального функционирования офиса.

При этом запаса для расширения дорожного полотна в центре практически исчерпан, а значит, цена использования будет непреклонно возрастать. Так, в августе этого года столичные власти расширили зону платной парковки до Садового кольца. Сейчас стоимость парковки в его пределах составляет 60 рублей в час, а в зоне Бульварного кольца увеличилась до 80 рублей в час.  Таким образом, переезд на периферию дает больше возможностей для создания комфортных условий работы. Удаленные офисы имеют значительное преимущество: близость к аэропортам и транспортным узлам и достаточно места для парковок.

В-третьих, сейчас мы стоим на пороге возможного кризиса, а значит, многие компании стремятся заблаговременно минимизировать затраты. Сокращение расходов на аренду, с одновременным улучшением условий работы, на мой взгляд, может стать хорошим решением для большинства фирм.

Какие существуют плюсы и минусы смещения бизнеса на окраины для девелоперов и инвесторов?

Для девелоперов и застройщиков безусловным плюсом остается стоимость земельных участков и их площадь. По большому счету цена строительства практически не зависит от локации объекта, а экономия реализации на окраинах обусловлена именно стоимостью участка. Кроме того, в пределах ЦАО реализовать крупномасштабный проект невозможно. И, наоборот, девелопер располагающий участком за МКАД, может спроектировать и построить бизнес-центр, который будет учитывать всю специфику деятельности компании, ее нужды и требования. Например, все больше крупных компаний обращают внимание на экологичность и ресурсосберегающие возможности новых офисов.

Существует и ряд минусов: офисные объекты такой отдаленности имеют более низкую маржинальность. Кроме того, сложно спрогнозировать уровень роста конкуренции. Если в центре девелопер вписывает свой объект в уже сформированный кластер, то «на пустыре» практически невозможно определить, что появится в округе в течение 10−15 лет.

Стоит учитывать и тот факт, что даже качественные офисы за центром столицы будут пользоваться спросом только тогда, когда их будет окружать развитая инфраструктура. У арендаторов должно быть понимание, что вокруг нормальный город, в котором есть все.

С точки зрения инвесторов, подобные проекты имеют более длительный срок окупаемости.

Если сравнивать бизнес-центр в пределах ТТК с аналогом, расположенным на окраине, то срок его окупаемости будет выше в 2−3 раза (в среднем 5−6 лет и, соответственно, 10−12 лет). При этом и объем необходимых инвестиций в столичный БЦ будут выше, а значит и риски тоже. Инвесторы должны быть готовы к изменениям в стратегии.

Почему в этом заинтересованы власти?

Власти заинтересованы в том, чтобы разгрузить центр столицы, стабилизировать транспортную ситуацию, перераспределить автомобильные потоки, улучшить экологический фон. Этой цели служат многие меры последних лет: запрет на въезд грузового транспорта, платные парковки, повышение налогов на автомобили и т. д. Кроме того, город заинтересован в создании рабочих мест в спальных районах.

Готовы ли городские власти как-то содействовать децентрализации?

Да, безусловно. Перед глазами мы имеем очень яркий прецедент — новая Москва, которая уходит далеко в область. Вместе с присоединением новых территорий сразу был организован Департамент развития новых территорий города Москвы, который контролирует адресную инвестиционную программу, ведет подготовку и реализацию документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории. В настоящее время уже существует актуализированный Генеральный план Москвы, который ориентирован на развитие периферии, что значительно упрощает получение согласия на строительство.

Проходила информация, что в бывших офисных пространствах в центре предполагается размещать жилье и гостиницы. Как это будет выглядеть на практике, учитывая, что строительные нормы, мощности и т. д. для жилой и коммерческой недвижимости разные?

Превращение офисного пространства в жилье или даже в гостиницу – очень непростая задача, которая влечет за собой серьезную реконструкцию и очень крупные инвестиции. Фактически остается только коробка здания, которая вновь облицовывается, внутри делается полная перепланировка.

Кроме того, это не только сложно и дорого, но и порой невозможно.

Если планировка офисного здания имеет коридорную систему, то в принципе можно представить, как сделать гостиницу, но есть такие конструкции зданий, которые не поддаются изменениям.

Строительство жилья на месте офисов мне трудно представить. Даже если администрация упростит процесс перевода земельных участков из одной категории в другую, это решит лишь часть проблем. У коммерческих и жилых объектов разные санитарные и технические нормы, и мне представляется, что в первую очередь возникнет необходимость в переоборудовании инженерных систем и строительстве дополнительной инфраструктуры. Условно говоря, на территории бывших офисных зданий может не найтись места для детских и спортивных площадок, школы и сада.

Как быть с социальной инфраструктурой? Ведь она будет необходима, если в зданиях будет размещаться жилье?

Девелопер, который стоит жилье, изначально готовит градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и согласовывает его с администрацией. Она и определяет, насколько хорошо проект впишется в существующий район, требуются ли дополнительные объекты инфраструктуры и т. д. Вполне возможно, что получение всех разрешений на строительство жилья может стать длиннее самого строительства.

Какие еще проблемы предвидятся?

Сложно сказать. Многое зависит от того, какие объемы инвестиций потребуют новые проекты. В то же время не приходится сомневаться в том, что жилье в старых районах столицы будет востребовано покупателем, особенно при разумной цене. Транспортных проблем ожидать не приходится: в жилых комплексах автомобилей не больше, чем в офисах.

Намечается ли такая тенденция в регионах или это чисто московское явление?

В настоящее время, эти проблемы касаются, в основном Москвы и в меньшей степени Санкт-Петербурга (отдельных районов). Регионы пока не столь перенасыщены.