Екатерина Пахомова: «Люди готовы ехать в отдаленные районы, лишь бы жить более комфортно»

Пермь, один из крупных городов Урала исторически складывался как один из промышленных центров России. С течением времени он не только не растратил свой потенциал, но и нарастил его, став развитым индустриальным городом-миллионником, вытянувшимся на 75 км вдоль реки Камы. Многоукладность, как известно, является фактором стабильности экономики. Наряду с тяжелой промышленностью в Перми развиваются  рынки строительства, недвижимости, которые в других городах России пребывают в разном состоянии. Вот лишь одна цифра: в 2013 году в Перми было сдано 520 тыс. кв. м жилья. В текущем году, по оценкам администрации города, этот показатель будет превышен на 20%.

Все перечисленное отчасти является ответом на вопрос — почему прогнозы нового кризиса не привели к полному штилю на рынке недвижимости, не заставили покупателя выжидать и осторожничать, даже наоборот – подтолкнули к активным действиям. Своими оценками о состоянии пермской недвижимости поделилась глава Гильдии риэлторов Пермского края Екатерина Пахомова.

Екатерина Леонидовна, что сейчас происходит в Перми? Какие тенденции вы могли бы выделить?

У нас в регионе остро ощущается недостаток жилья,  поэтому спрос очень активен. Это подтверждается и количеством сделок и обращений в агентства, и активностью посещения выставок-ярмарок, которые организовываются для покупателей. Недавно  в Перми проходила городская ярмарка по продаже доступной недвижимости. Она была ориентирована в основном на новое жилье. В течение пяти часов ее посетило более 600 человек. И я не считаю, что это говорит о каком-то взлете спроса, но о поддержании его на стабильном уровне, конечно, свидетельствует.

В Москве уровень спроса меняется. Текущий год это хорошо показал: в начале года с ростом стоимости доллара и евро было зафиксировано повышение интереса к покупкам жилья, но это длилось не слишком долго. Взлеты, падения – они характерны для вашего рынка?

Нет, такой яркой волнообразности у нас нет.  Есть стабильный интерес к недорогому жилью. Сезонные колебания существуют, но небольшие. Например, оживление произошло в начале года в связи с событиями на Украине, с проведением Олимпиады. Это уже правило: крупные, масштабные  общественные явления активизируют рынок. До этого, осенью 2013 г., сделок было чуть меньше, чем обычно. И в январе, феврале, марте спрос повысился процентов на 10%. Сейчас уровень чуть ниже, чем в зимние месяцы, но затишьем нынешнюю ситуацию не назовешь. Рынок демонстрирует стабильность.

Вернусь к прошедшей ярмарке: с экспозиционной площадки в районы новостроек уехало шесть автобусов покупателей. В ближайшие дни с помощью застройщиков и покупателей мы проведем анализ результатов этих выездов. Но я точно знаю, что сделки идут.

Хотя сейчас люди стали дольше принимать решение по поводу покупки.

Активно обращаются и за кредитами. Вчера в одном из банков проходила довольно сложная сделка по покупке недвижимости. Сотрудники банка отмечают: за кредитами стоит очередь, заявок очень много! И это несмотря на то, что один самых крупных  банков повысил ставку по ипотеке. Непопулярная мера вызвала активность  заемщиков.

Какой процент покупок совершается с применением ипотеки?

Примерно половина.

Что в Перми раскупается особенно быстро?

Жилье до 3 млн руб. В первую очередь, однокомнатные квартиры небольшой площадью 35−37 кв. м по цене 1,5−2 млн руб. Хорошо расходятся двухкомнатные площадью 50- 57 кв. м до 3 млн руб. Популярны и трешки площадью 70−80 кв. м.

Лидирует, конечно, первичка. 95% пришедших на ярмарку людей интересовались новостройками.  В общем объеме сделок 80% приходится на первичный рынок. Эта тенденция наблюдается давно.  Объясняю это тем, что качество строительства растет, и желающих купить жилье с высокой степенью износа становится все меньше.

Еще одна новая тенденция: у людей нет стремления во что бы то ни стало остаться в своем микрорайоне при переезде. Люди готовы ехать в другие районы, даже довольно отдаленные, ставя перед собой цель жить более комфортно.

Кто покупатели – приезжие из других городов или местные?

Покупатели в основном пермяки. Приезжих очень мало.

Покупателю есть из чего выбирать по цене и качеству? Насколько разнообразно предложение?

Предложение довольно разнообразно. Есть панельное домостроение, в городе работает два крупных завода – Стройпанелькомплект (СПК) и Пермский завод силикатных панелей (ПЗСП).  Эти заводы ведут строительство с применением собственной продукции, хотя и по другим технологиям строят тоже. Самые крупные микрорайоны застраивают в городе именно СПК и ПЗСП.

Причем у одного из этих застройщиков – комплексная программа, рассчитанная на несколько лет вперед.

Есть застройщики, например, наш городской «Трест−14», которые возводят дома только из кирпича. Недавно появился новый краснодарский девелопер – компания «Девелопмент ЮГ», которая реализует  в Перми свои первые проекты.  Большинство же объектов возводится с применением  сборно-каркасной, монолитно-кирпичной технологий. В числе федеральных СК – «Кортрос», «ПИК», «Комстрин».

Какие микрорайоны наиболее популярны?

Город развивается буквально на всех направлениях. Вот кто бы мог подумать, что такой район, как Кунгур (это в сторону Екатеринбурга, причем в большой отдаленности от Перми) будет востребован? Не скажу, что там ажиотажный спрос, но и туда едут за квадратными метрами. В последнее время активно застраивается Кировский район. Он же и активно раскупается. Хотя, конечно, активный интерес объясняется уровнем цен – там они наиболее демократичны. И конечно, покупателей стимулирует к покупкам наличие социальной инфраструктуры.  Если она есть, то район интересен. Могу перечислить районы, которые в ходе прошедшей ярмарки собрали набольшее количество потенциальных покупателей. В первую очередь это Закамск, Кондратово, Лобаново. И если первые два района входят в черту города, то Лобаново – это пригород, находящийся в 15 км от Перми.

Центр, конечно, престижен и всегда  востребован. Но здесь строится более дорогое жилье, относящееся к бизнес-классу.

В Москве после кризиса 2008 г. сформировалось новое и более доступное предложение – жилье  с небольшими площадями квартир, стали популярны студии. Появился комфорт-класс – дома с элементами каких-то архитектурных «излишеств». Прослеживаются ли такие тенденции в Перми?

В городе появился питерский застройщик, который вывел на рынок такое предложение – квартиры до 20 кв. м. Народ не сразу понял, что это такое. Но постепенно студии стали разбирать. Даже притом, что предлагались они не дешево, по цене до 900 тыс. руб., то есть квадратный метр обходился в 50 тыс. руб., и это в достаточно отдаленном месте! Студии у нас рассматривают как альтернативу комнаты в коммунальной квартире. И популярны они, конечно, в силу своей доступности по цене. Покупали их в основном детям. И отношение к такому жилью – как к временному. Уверена, что массово застраивать таким жильем городские микрорайоны нет смысла, большого спроса это предложение не найдет.   

Более характерно для нашего рынка другое – желание улучшить свои жилищные условия.

Скажем, проживая в 2-комнатной хрущевке, люди стремятся переехать в новый район, где предлагаются дома улучшенных планировок. Средняя цена такого предложения в эконом-классе составляет 50 тыс. руб. за кв. м.  В бизнес классе – 60−70 тыс. руб. Видите — разрыв небольшой, но в эконом-классе жилье предлагается только со строительной отделкой, а в бизнесе – только без отделки, при этом площади квартир значительно больше. Есть, конечно, предложения и за 80, и за 130 тыс. за кв. м, но такое жилье подолгу остается в базе данных и с трудом находит покупателей. Класс «комфорт» в Перми тоже появился, но скорее, это понятие связано с качеством отделки ­ помещений, улучшенными планировками.  Где-то застройщик шкафы-купе установил, где-то фонтан во дворе…

Город выглядит очень неоднородным по типу и качеству застройки – индивидуальные старые дома могут соседствовать с новыми микрорайонами. Тут же могут быть пятиэтажные кварталы или более поздние по срокам возведения.

Да, а на окраинах много дачных поселков. Там скупают территории, строят что-то более дорогое и качественное. Загородный сегмент у нас развит меньше. Он представляет собой как стихийную застройку, так и централизованную, когда строительство ведет одна компания. Новым здесь можно считать то, что уже появляются покупатели, которые готовы приобретать таунхаусы по цене городской квартиры.  Такие предложения на рынке есть, например, в районе «Камская долина», который вообще разнообразно застраивается и включает предложения бизнес-класса. Это же относится и к  проекту «Южные усадьбы», где цены высокие, а в «Южном ветре» (того же застройщика) более демократичные.  Отдаленность от Перми в таких проектах может составлять 30 км. В последнее время такие приобретения делают для постоянного проживания. Обеспеченная публика заинтересована жить за городом, ближе к лесным массивам.

Как там обстоят дела с инфраструктурой?

В поселках эконом-класса предполагается социальная инфраструктура, частные детские сады, магазины. В бизнес-классе обычно человек приобретает дом как второе жилье, и там ставка на инфраструктуру не делается. 

Какие цены фигурируют на загородном рынке?

В «Камской долине» загородные дома продавались по цене 40 тыс. руб.  за кв. м .

В Москве на загородном рынке есть обширное предложение по продаже участков без подрядов и с подрядами. Что происходит в Перми?

Готовые или полуготовые дома (что относится ко вторичному рынку) здесь никто не покупает. Когда участки продают с подрядом, то возникают более-менее однотипные загородные поселения. Есть также предложения по продаже земли с коммуникациями.  Что касается отдаленности, то для постоянного проживания расстояние в 40−50 км от города уже считается вполне приемлемым.  Такие участки долго, но продаются. Люди готовы жить за городом и каждый день ездить оттуда на работу, даже несмотря на пробки. Дома, которые используют как дачные, покупают на еще большем расстоянии. Если раньше нормальным считалось жить в 50 км от города, то сейчас люди готовы ехать и дальше, тем более если есть река, лес.  Разброс цен на загородную недвижимость большой – от 3 до 70 млн руб. за дом.

Есть ли в Перми своя Рублевка? И если да, то что она собой представляет?

Есть довольно престижное место в 45 км от города, называется оно  Полазны. Сейчас там сосредоточено несколько элитных коттеджных поселков. Один из них «Лукоморье» давно сдан и заселен, там уже есть свой сформировавшийся социум. Как раз там и продаются объекты по цене 70 млн руб. Строили там из бревна, рядом есть река, сосновый лес. Хотя есть другие примеры: поселок, который был сначала очень популярен, а потом предлагался по очень высоким ценам, остался не распроданным. Хотя, может быть, здесь свою роль сыграл кризис. До кризиса вообще было заявлено много проектов, причем довольно претенциозных. Названия говорят сами за себя – «Горки» и пр.

Насколько активен в Перми рынок аренды?

Очень активен. И самая главная характеристика этого рынка – это острая нехватка предложения. Спрос есть, он высокий, особенно в сегменте недорогого жилья. А такого жилья очень мало. Другая крайность: есть спрос и на очень дорогое качественное жилье.

Но и такого жилья выставляется недостаточно. 

Отсюда возникают ценовые перекосы, арендодателями заявляются цены явно завышенные. Например, однокомнатная квартира  с мебелью в кирпичном доме, построенном 10 лет назад в районе Разгуляя (это не центр, но довольно близко расположенный к нему район), недавно была сдана за 27 тыс. руб. в месяц. За 15 тыс. квартиру найти трудно, а за 10 тыс. руб. сложно  снять даже в отдаленном районе. «Трешку» можно взять в аренду за 45 тыс. руб. в неплохом районе.

Есть ли в Перми какие-то попытки строить арендное жилье?

Пока нет. Гильдия по заказу городской администрации разрабатывала концепцию развития этого сектора.   Но понятно, что такая модель возможна только при совместном участии в проекте государства и частника. Возврат средств по такому проекту может составить 20 лет. И это, конечно, бизнес не устраивает.

Такое явление, как обманутые дольщики, в Перми существует?

Конечно. Раньше их было много, сейчас их число сократилось. Есть и долгострои. Например, дом № 30 по  улице Островского стоит 30 лет. Или дом № 5 по улице Горького. Много таких объектов в Кировском районе.

А мелкие застройщики до сих пор умудряются строить и продавать квартиры в трехэтажных домах на дачных участках.

Как власти решают такие проблемы?

Некоторые объекты обманутых дольщиков достраивают при участии ПАИЖК (Пермское агентство ипотечного кредитования). Например, ПАИЖК кредитует дольщиков на продолжение строительства дома на улице Ушакова.

Качество строительства в Перми меняется?

Да, конечно. И материалы, и отделка. Новые технологии меняют рынок к лучшему.