Максим Каталов: «Многие сегодня пришли на рынок спасать свои деньги»

По наблюдениям Максима Каталова, руководителя офиса на Шаболовке АН «Триумфальная Арка», начало прошедшей осени не принесло для участников вторичного рынка недвижимости желаемого оживления. Продавцы ждали роста покупательской активности, а значит, и роста цен, и выставляли свои квартиры с перспективой на повышение. Но оживления не случилось, во всяком случае, резкого. Что происходит сейчас и чего ждать дальше в складывающихся непростых условиях? Все эти вопросы мы задали эксперту.

Максим, почему осень не оправдала ожиданий риэлторов?

Да, явной активизации, как бывает обычно в это время, в начале осени не было. Отчасти причиной этому  стала первая, довольно активная, половина года. Даже в январе—феврале, когда активность участников рынка падает практически до нуля, в этом году было довольно «жарко». Весь год происходили события, подогревающие рынок, и активность сохранялась вплоть до лета.  Поэтому осень покупатели встретили с некоторой «прохладцей». Но во второй половине сентября те люди, кто «при деньгах», стали нервничать сильнее. Валюту покупать, казалось, уже поздно, депозиты не решали задачу сохранения средств… И народ вновь, как уже было неоднократно, потянулся в сектор недвижимости. Первыми явно ощутили наплыв покупателей продавцы на первичном рынке. Продажи пошли активно, у некоторых даже слишком. А так как застройщики выкидывают на продажу не все квартиры сразу, а партиями, то сейчас мы наблюдаем повсеместные повышения цен на квартиры в новостройках.

А почему именно новостройки стали первыми?

Во-первых, они самые доступные, особенно подмосковные. Имея на руках 2−2,5 млн рублей, уже можно заходить на рынок. Во-вторых, это наиболее простой путь, когда речь идет об инвестициях. Легче выбрать. Да и безопаснее покупать….

На вторичном рынке тоже наблюдается оживление. Впервые за многие годы появились сделки, когда квартиры оказались проданными по ценам, превышающим рекламные. Я имею в виду, конечно, не аукционы, когда такой эффект запрограммирован изначально, а вполне обычные ситуации, когда итоговая цена стала приятным сюрпризом для продавцов. Для нас это свидетельство бурно нарастающего покупательского спроса.

Можно сказать, что спрос сейчас больше искусственный, и он может быстро закончиться?

Безусловно, да. Многие сегодня пришли на рынок спасать свои деньги.

Думаю, этот спрос — нездоровый, и, возможно, нас ждет  некий отыгрыш.

Но, я так полагаю, до Нового года такой спрос сохранится. А там – посмотрим…

Сейчас часто можно слышать, что сегодня  рынок покупателя. Вы согласны с такими утверждениями?

Не совсем.  Я бы сказал, что сейчас вполне равновесное состояние. Повышенный покупательский спрос не охватывает все сегменты рынка, часть неплохих предложений по-прежнему «висит» без должного внимания и не продаётся. Но и продавцы не сдаются, держат цены.

Понятно, что продавцы хотят получить больше, и нередко завышают цены. Но, наверное, в том и заключается искусство риэлтора, чтоб объяснить им реалии дня?

Прежде чем убеждать в чем-либо, хороший агент постарается понять, зачем и почему продавец хочет продать, каковы его дальнейшие действия? Если агент понимает мотивы, то и договориться  ему в дальнейшем будет проще. В конце концов, не для каждого продавца лучшей стратегией будет поставить сразу «реальную» цену. И, наоборот, если клиент желает продать свою квартиру заведомо дороже рынка и других мотивов у него нет, грамотный риэлтор  с ним просто не станет работать. Конечно, и сейчас достаточно агентов, которые полагают, что стоит квартира в рекламе дороже рынка, ну и пусть стоит. Позвонили – показал. Не звонят – не велика беда. Но в профессиональной среде все чаще это считается нерациональным поведением: оно истощает риэлтора, его ресурсы, как временные, так и финансовые. Что в конечном итоге обрекает агента на прозябание.

А на торг продавцы сегодня идут?

Торговаться сейчас тяжело. Во многих случаях мы рады купить просто по рекламной цене. До конца года, полагаю, никакого значительного торга не будет нигде. Поэтому затягивать решение по той или иной квартире долго не стоит. Если покупатель уже посмотрел ряд квартир и видит лучшее для себя предложение, рекомендую особо не торговаться.  Многие потом кусают локти.

У нас даже бывают  скандалы с такими покупателями, которые долго «выкруживали», а в итоге квартиры уходили к другим.

После чего мы же еще и получали претензии… А вообще, легче всего торговаться инвестиционному покупателю: ну, не сделали тебе скидку, «ушла» квартира, а ты и не жалеешь особо, ищешь другую, где продавец более сговорчив. И то сейчас даже для таких неэмоциональных и способных ждать своего варианта покупателей не время для торга.

Кстати, а для инвестиционных квартир сейчас время продаж или нет?

Думаю, сейчас, в декабре, можно и «скинуть». А вот кому точно не стоит дергаться, так обладателем квартир в строящемся доме на этапе, когда подобных квартир много на продаже у самого застройщика. Конкурировать с ним, как правило, можно исключительно ценой… Соответственно, лучше подождать, когда в продаже не останется квартир «из первых рук».

Максим, а мошенники сейчас на рынке есть?

Куда ж без них? Есть, конечно. Но я всегда считал, что историй о них все же больше, чем риска нарваться на них в реальной жизни. При условии, конечно, если покупатель действует осмотрительно.

Когда человек видит в рекламе, что цена квартиры ниже рыночной, сложно действовать осмотрительно…

Безусловно. Низкая цена почти всегда объясняется срочностью продажи, например, деньги нужны на лечение или на решение каких-либо других срочных проблем. Не стоит брать квартиру в таких условиях без удвоенной бдительности. Не успеваете проверить – не покупайте.

Я же хочу выделить сейчас новейший тренд в мире мошенничества – микрокредитование. Формально назвать этих людей мошенниками нельзя, но то, как они действуют, на мой взгляд, это обман. Дают человеку небольшой кредит, который через некоторое время вырастает многократно, иногда в стоимость всей квартиры. Причем зачастую выдают человеку с явно плохой кредитоспособностью, то есть заведомо зная, что он не сможет платить. Пользуются финансовой безграмотностью и беспечностью граждан. Не поверите, до сих пор есть люди даже в Москве, не знающие, что такое ипотека. А, значит, плохо еще мы с вами, господа журналисты, работаем, больше просветительских материалов по всем каналам информирования надо давать!

И давайте поговорим о будущем рынка. Как, на ваш взгляд, будет развиваться рынок столичного жилья в ближайшее время?

Сколько раз мне говорили, что прогнозы – дело неблагодарное, но я всегда считал и считаю, что отвечать на этот вопрос очень важно, потому что он всегда интересен нашим читателям. Они должны обладать максимально доступной информацией (пусть даже противоречивой) о тенденциях развития рынка недвижимости.

Строго говоря, путей развития рынка жилья всего три: падение цен, стабильность (стагнация) и рост цен.

За четверть века существования московского рынка жилой недвижимости единственный вывод, который напрашивается сам, — это мысль о росте цен. К примеру, квартиру, с которой я работал в 1992 году, мне пришлось продавать ещё дважды: в 1999 году и нынешней осенью. Ее стоимость за эти годы выросла в 47 раз! Не на 47 или даже не на 470%, а в 47 раз! Ни валюта, ни золото, ни акции, ничто и никогда не даст столь ощутимой, значительной и гарантированной прибыли, как московские квадратные метры. Это самые лучшие и самые ликвидные инвестиции. Это вложения в будущее ваших детей и внуков, это ваша гарантированная спокойная жизнь в тепле, уюте и комфорте.

За прошедшие годы кратковременное снижение цен мы видели только 2 раза: осенью 1998 года после знаменитого дефолта и в 2008 году на фоне мирового экономического кризиса. Ситуация сегодняшнего дня разительно отличается от кризисных ужасов прошлого. Вполне себе нормальная ситуация. Нет большого роста, но и падения мы пока тоже не наблюдаем.

А что год грядущий нам готовит?

Что касается ситуации в начале следующего года, то на рынок будут влиять те процессы, которые мы видели весь прошедший год и наблюдаем сегодня. Вот факторы, которые имеют значение: Олимпиада в Сочи, колебания курсов валют, ситуация на Украине и пресловутые санкции. И все эти факторы влияют на рынок в такой же степени, как и уровень спроса и предложения. Поэтому я с большой долей уверенности могу предполагать, что в следующем году рост цен на недвижимость в Москве и Подмосковье будет, но составит он не более 15−20%.

Беседу вел Вениамин Вылегжанин