Григорий Алтухов: «По сравнению с 2008 годом застройщики сейчас более подготовлены и мобилизованны»

Уходит время точечной застройки, пришло время комплексного освоения территорий. И это правильно и хорошо — только так можно оптимально организовать пространство, сделав его более комфортным для жильцов многоквартирных комплексов. Но насколько правильно и чем хорошо — об этом мы поговорили с Григорием Алтуховым, коммерческим директором финансово-строительной корпорации «Лидер», который знает о квартальной застройке все и даже больше.

Григорий, каковы основные принципы, особенности и отличия квартального подхода от застройки микрорайонами?

В квартальной застройке более структурированно, понятно и компактно решена схема организации пространства ЖК, что проявляется в  уходе от внутренних пустырей, которыми «грешат» многие сложившиеся московские микрорайоны, особенно те, что строились в 1990-х−2000-х, появлении более четкой и «проходимой» сетки дорог.

Еще одна отличительная особенность квартальной застройки — появление явного разделения на общественную и приватную зоны. Первая зона – это территории, на которых строятся школы и детские сады,  улицы, где представлена торгово-развлекательная инфраструктура. Вторая – дворовые пространства, приватность которых обеспечивает более высокий уровень психологического комфорта жителей, безопасность детей, которые проводят здесь время, играют в активные игры.

Кроме того, квартальная застройка позволяет реализовывать принцип «двор без машин» — очень актуальный сегодня формат, вносящий весомый вклад в обеспечение той самой безопасности и того комфорта, речь о которых шла выше. Квартальная застройка позволяет «вплетать» отдельные проекты, реализуемые по этому принципу, в общую городскую среду.

Почему этот подход стал сейчас основным, оправдан ли он для нашего города?

По большому счету этот подход для нас не является абсолютно новым,

исторически Москва, как и другие европейские города, застраивалась квартально.

Во второй половине прошлого века вектор застройки сместился в сторону микрорайонов, масштабного строительства, способного обеспечить жильем тысячи и тысячи человек. Сейчас же возврат к принципам квартальной застройки связан с тем, что они отвечают современным запросам жителей, которые даже в агрессивных условиях шумного мегаполиса хотят иметь личное придомовое пространство, место для спокойного отдыха рядом с домом.

Каковы плюсы и минусы квартальной застройки для потребителей?

Квартальная застройка с собственными уютными дворами, безопасными и закрытыми для посторонних, четким зонированием и продуманной навигацией внутри  комплекса обеспечивает условия для создания более гуманной и дружественной жилой среды, что очевидно является плюсом.

Минусов как таковых я не вижу. Хотя, возможно, есть люди, которым те или иные характеристики квартальной застройки не по вкусу.  Возьмем, к примеру, ту же концепцию «дворов без машин». Кто-то привык всю жизнь парковаться во дворе, у подъезда и считает, что это его персональное право, его пространство и никакие аргументы в пользу закрытого для въезда машин пространства двора на него не действуют. Но это, пожалуй, единичные случаи.

А какие плюсы и минусы для девелоперов?

Следуя принципам квартальной застройки, девелопер создает качественный, отвечающий потребностям современного рынка конкурентный продукт, на который есть стабильно высокий спрос. Все перечисленные выше плюсы для покупателя гарантируют проектам квартальной застройки стабильно высокий спрос – это для застройщика еще один стимул возводить жилье по принципам квартальной застройки.  

Для отдельных строительных компаний минусом может стать переориентация привычных методов работы

на более прогрессивные, необходимость брать на вооружение современные технологии. Например, разрабатывать и строить здания по индивидуальным архитектурным проектам, достаточно большое количество времени уделять наполнению общественных зон жилого комплекса. Но ведь без всего этого сейчас невозможно представить современную жилую среду  и продукт, который будет востребован рынком.

Насколько активно такая застройка использует свежие идеи — архитекторов, проектировщиков, девелоперов?

Поскольку наша компания имеет многолетний опыт квартальной застройки, позволю себе пример из собственной практики. В 2012 году на рынок вышел наш первый жилой комплекс из серии UP-кварталов – «Западное Кунцево». В нем одним из первых в московской области был запроектирован подземный паркинг и заявлен принцип «двор без машин». Дома в комплексе малоквартирные и расположены так, что каждые два-три дома очерчивают собственное дворовое пространство или имеют вход на центральный пешеходный бульвар. Стилистика «Западного Кунцева» — это атмосфера небольшого европейского города, причем не туристического, с новоделами, а абсолютно колоритного – с черепичными крышами, теплой, единой цветовой гаммой.

Как решаются сложные вопросы, с которыми приходится сталкиваться девелоперам при реализации подобного подхода?

Если говорить о проблемах, то чаще всего это вопросы, связанные с паркингом. При этом,  как я уже говорил, наша компания сторонник проектирования подземных парковочных пространств. Во-первых, это экономит место, позволяет больше квадратных метров отводить под благоустройство и озеленение, а во-вторых, такие паркинги гораздо удобнее в эксплуатации, что в полной мере можно оценить, конечно, только уже начав пользоваться им ежедневно. В отличие от многоэтажных наземных паркингов подземные парковки не портят общие виды ЖК. Например, в UP-квартале «Новое Тушино» под каждым двором будет собственный паркинг,  что очень удобно. Согласитесь, одно дело, когда после похода по магазинам вам все покупки приходится нести из противоположного конца ЖК, и совсем другое, когда до подъезда всего пара шагов. Можно обойтись без зонта, да и усталость от шопинга не будет усугубляться дополнительным переносом тяжестей.

Хотя  место в подземном паркинге – необязательная опция.

Но такое приобретение, безусловно, дальновидное решение.

Какие задачи вы ставите перед собой в этих проектах?

Хотя в наших проектах стабильно высокий процент инвестиционных сделок – на уровне 15−20%, это только подтверждает, что квартиры в UP-кварталах востребованы, на них всегда можно найти покупателя. В каждом из UP-кварталов формируется собственная инфраструктура, которая строится одновременно с жилыми корпусами. В процессе работы над «Западным Кунцево» мы получили колоссальный опыт по организации придомовых и дворовых пространств, который активно внедряем и в остальных наших проектах –  «Новое Тушино», «Сколковский».

Способствует ли местоположение проектов UP-кварталов в уже сложившейся застройке подмосковных районов таких как Одинцовский, Красногорский, реализации квартальной застройки или, наоборот, усложняет?

Да, окружающая застройка, безусловно, накладывает свой отпечаток на проекты нового строительства. Например, малоэтажный формат «Западного Кунцева» во многом был определен именно окружением, близостью стародачных поселков Ромашково и Немчиновка. Высотные дома в этом окружении смотрелись бы нелепо и полностью перечеркнули сложившуюся здесь атмосферу и виды. Наш комплекс гармонично вписался в местность. В «Новом Тушино» квартальная застройка позволила минимизировать возможное негативное влияние соседнего  бизнес-парка «Гринвуд». Камерные дворы дали жителям свое собственное пространство, возможность полностью отделиться от коммерческой части проекта и сторонних посетителей.

Как скажется предстоящий кризис на девелоперах квартальных проектов и самих проектах? Смогут ли они получить кредитование в новых условиях?

Прямой зависимости между типом застройки и благосклонностью банков нет,

здесь все будет зависеть от экономики каждого конкретного проекта, условий, которые озвучивает девелопер и того, насколько их принимает или не принимает банк.

Какой процент подобных проектов может быть заморожен? Может ли случиться так, что в проектах, выходящих сейчас на рынок, будут реализованы только первые очереди, а остальные в условиях отсутствия кредитования и падения спроса (прогнозируемого в связи с падением доходов населения) будут отложены?

Вероятность остановки, «заморозки» проектов из-за внешних условий, конечно, до конца исключать нельзя, но, если проводить параллели между нынешней ситуацией и ситуацией 2008 года, то нельзя не отметить, что сейчас застройщики гораздо более подготовлены и мобилизованы. Необдуманных займов меньше в разы, пока новостей о заморозке проектов на рынке не появлялось, будем надеяться, не появятся они и впредь. Что касается нашей компании, то мы реализуем проекты полностью на собственные средства и в принципе не зависим от банковских кредитов.

Спасибо, Григорий, и с Новым годом вас и вашу компанию!

Спасибо, я тоже поздравляю журнал «Мир Квартир» с предстоящими праздниками и желаю удачи!