Валентин Гаврилов: «Наиболее острая фаза кризиса уже пройдена»

Судя по тому, как много офисных и торговых помещений пустует сейчас, можно сделать вывод о том, что на рынке коммерческой недвижимости присутствует кризис перепроизводства. Однако это временное явление — в этом уверен Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE. В интервью с экспертом, знающим все об офисах, торговых помещениях и складах, пойдет речь и об этом, и о многом другом.

Какие тенденции вы наблюдаете в последние год на рынке офисной недвижимости?

Рынок коммерческой недвижимости цикличен. Причем его пик  нередко приходится на тот момент, когда экономический цикл уже вошел в стадию понижения. Не стал исключением и период 2014—2015 гг. В 2014 году было введено офисов общей площадью около 1,4 млн  кв. м. Даже несмотря на замораживание ряда проектов, находящихся в высокой стадии готовности, в 2015 году объем нового предложения может превысить 1,1 млн кв. м. Похожие объемы нового ввода наблюдались только в 2007—2009 гг. Такая цикличность связана с тем, что процесс девелопмента офиса занимает 2−3 года.

Спрос, со своей стороны, реагирует на экономическую ситуацию гораздо быстрее. Если в 2013 году объем сделок на рынке составлял около 1,1 млн кв. м, то в 2014 году этот показатель опустился до 0,8 млн кв. м и ожидается на аналогичном уровне и в 2015 году.

Разрыв между новым предложением и объемами спроса естественным образом приводит к всплеску вакансии. Последняя к концу первого квартала 2015 года достигла 17%, а к концу года может превысить 19%.

Особенно сложной ситуация выглядит в классе А, где речь идет 28-процентной доступности офисных площадей для арендаторов. В классе В вакансия была однозначной еще в 2013 году, однако по состоянию на текущий момент она превысила 13,5%.

Естественно, что эта ситуация находит свое отражение в ставках аренды. По итогам 2014 года их снижение составило примерно 20−30% в долларовом выражении. В I квартале нисходящий тренд продолжился, но стал менее массовым. По итогам 2015 года снижение ставок относительно уровня начала периода может уложиться в 10−15%, если макроэкономическая ситуация, включая курс рубля, продолжит развиваться в позитивном ключе.

Будут ли строиться в Москве новые офисные центры?

Сейчас девелоперы находятся под давлением со стороны высокой вакансии, упавших ставок аренды и выросших ставок по кредитам. Естественно, что в таких условиях их желание начинать новые проекты  весьма невысоко. Даже при восстановлении спроса на рынке будет находиться примерно 3 млн кв. м свободных площадей, что будет сдерживать развитие новых проектов. Тем не менее, оно не остановится, так как фактор удачной локации и качественной концепции может позволить новым проектам составить сильную конкуренцию уже существующим. На текущий момент потенциал ввода новых проектов составляет около 400 тыс. кв. м ежегодно в 2016—2017 гг. В последующие годы – 2018−2020 гг. – объемы нового строительства офисов также могут не превысить 1 млн кв. м в год даже при улучшении экономической ситуации.

Для заметного увеличения активности девелоперов необходимо, чтобы вакансия на рынке была ниже 12−14%.

Естественной долгосрочной точкой роста является территория Новой Москвы. Здесь многое будет зависеть от фактической скорости комплексного развития этих районов.

А как себя чувствует торговая недвижимость? Какие сегменты лучше держатся на плаву?

В торговой недвижимости цикл девелопмента сопоставим с офисным и также составляет около 2−3 лет. В результате сегмент подвержен тем же проблемам экономического цикла. В 2014 году в Москве было введено 702 тыс. кв. м торговой недвижимости, что эквивалентно 17% совокупного предложения качественных торговых площадей в ТРЦ на начало 2014 года. В 2015 году объем ввода новых объектов может составить еще 580 тыс. кв. м.

Сам по себе данный объем предложения не является критичным для рынка. Это связано с тем, что обеспеченность населения Москвы качественной  торговой недвижимостью по-прежнему остается на невысоком уровне: 413 кв. м на 1000 человек против 450−600 кв. м в  европейских городах. Иными словами, долгосрочный потенциал роста предложения ТРЦ в городе все еще не исчерпан.

Однако, как и в офисном сегменте, во II половине 2014 – 2015 году высокие объемы предложения встретились с падающим спросом. Во II половине 2014 года многие ритейлеры начали пересматривать свои планы по развитию под влиянием ожидания ухудшения потребительской уверенности и покупательной способности, снижения доходов населения вследствие сильной девальвации курса рубля и связанной с этим инфляции.

В результате многие проекты 2014 года столкнулись со сложностью при заполнении арендаторами и были вынуждены открываться с вакансией 60−70%,

чего не наблюдалось на рынке со времени прошлого кризиса.

В результате вакансия начала расти, составив на конец I квартала 2015 года около 9%, с  перспективой роста до 12% к концу 2015 года.

Под давлением данной ситуации эффективные ставки в долларовом выражении снизились в 2014 году на 20−30%. Вместе с тем следует отметить, что снижение коснулось в основном вновь введенных объектов, тогда как уже работающие и популярные схемы фиксируют существенно меньшее снижение арендных ставок.

Ситуация в данном сегменте будет оставаться непростой, как минимум, до конца 2015 года, однако наиболее острая фаза кризиса уже пройдена.

Что происходит на рынке складской недвижимости? Идет ли новое строительство?

Складской сегмент имеет возможность  быстрее всего реагировать на изменение экономической конъюнктуры благодаря относительно короткому строительному циклу, составляющему от 6 месяцев. Высокое предложение 2014 года в объеме 1,6 млн кв. м стало избыточным на фоне спроса, составившего 0,95 млн кв. м. В результате вакансия на конец I квартала 2015 года превысила 10%.

Также произошла существенная корректировка арендных ставок, 90% из которых перешли из долларовой зоны в рублевую. Текущие предложения находятся в диапазоне 4300 – 4800 руб/кв. м (базовая ставка), что по текущему курсу эквивалентно 85 – 95 долл./кв. м.  Для сравнения, в начале 2014 года арендные ставки находились на уровне 130 долл./ кв. м. При этом в случае еще одной волны ослабления курса рубля долларовый эквивалент арендных ставок также сформирует движение вниз.

Наличие на рынке свободных площадей в объеме около 1 млн кв. м привело к тому, что девелоперы существенно скорректировали свои планы по новому строительству. В результате во II полугодии ввод новых площадей может не превысить 100 тыс. кв. м. Данное изменение придаст импульс тренду, в соответствии с которым вакансия может снизиться до 8% на конец 2015 года. Как результат, существенно растет вероятность сценария, в рамках которого мы сейчас имеем место с циклическим дном в динамике ставок аренды.         

Обращаются ли к вам инвесторы за консультациями? Во что вы им советуете вкладываться? В каком бюджете инвестиции будут эффективны и перспективны?

По нашему мнению, в рамках текущей ситуации потенциал роста цен на активы существенно превосходит риски потерь в случае еще одного раунда снижения цен под влиянием каких-то негативных факторов. Цены на активы в коммерческой недвижимости снизились на 20−40% относительно начала 2014 года, а потенциал роста превышает 50% на интервале 2−3 лет.

Соответственно, активность инвесторов, ищущих хорошие сделки, высока. Интересанты, которые обращаются к нам, готовы рассматривать возможности и в офисах, и в торговой недвижимости, и в складах. В каждом сегменте можно найти свои преимущества.

Например, складской сегмент выйдет из кризиса быстрее остальных,

в том числе потому, что девелоперы в достаточно короткий срок отреагировали на кризис снижением предложения.

Тема офисов является актуальной в контексте объектов с удачным расположением, которые меньше ощущают на себе влияние кризиса и по мере стабилизации экономической ситуации восстановят денежные потоки быстрее остальных. Не случайно, сейчас очень высокая активность наблюдается именно в этом сегменте.

В торговой недвижимости основная масса проблем касается вновь введенных проектов, за счет которых и формируется основной объем вакансии. Популярные и устоявшиеся схемы преимущественно пока переживают кризис за счет временных (6−12 месяцев) смягчений коммерческих условий, а не их фиксации на среднесрочно низких уровнях. Уровень вакансии там также является управляемым в пределах 4−6%.

Приходят ли сейчас на наш рынок иностранные инвесторы?

Среди иностранных инвесторов на нашем рынке сейчас доминируют игроки, которые имеют многолетний опыт работы на российском рынке: например, американская Hines, чешская PPF, американский Goldman Sachs, швейцарская Eastern Property Holdings. Среди новичков можно выделить только Катарское инвестиционное агентство, которое приобрело комплекс таунхаусов «Покровские холмы».  Для компаний, имеющих многолетний опыт работы в России, как и ожидалось, данный кризис во многом является возможностью.

Новые игроки тоже появляются. Однако их интерес пока не материализовался в конкретные сделки. Для них очень важно, чтобы их первый опыт инвестирования в российский рынок оказался удачным. Текущий уровень цен и перспективы российского рынка коммерческой недвижимости этому благоприятствуют. И поэтому сейчас они тщательно стараются выбрать оптимальный актив для инвестирования.

Мы ожидаем, что по итогам 2015 года доля иностранных инвесторов может составить примерно 30% от всего объема инвестиций в российскую коммерческую недвижимость, или не менее $750 млн.

Чем отличается наш рынок коммерческой недвижимости от западного?

Западные рынки в своем большинстве уже являются насыщенными и высококонкурентными. В России по-прежнему остается существенно больше ниш и возможностей как для прибыльного девелопмента, так и для инвестирования. Именно это основной фактор, привлекающий инвесторов.

Одновременно он является и более изменчивым, с опережающим циклом движения арендных ставок и объемов девелопмента, что в определенной мере усложняет бизнес.

Кроме того, свое влияние оказывают и особенности национальной экономики, которой не удается пока в необходимой мере преодолеть зависимость от цен на нефть. Эта особенность также добавляет рисков для инвестора.

Сумели ли мы за последние два десятка лет приблизиться к западным стандартам строительства, ведения бизнеса, арендных отношений? И возможно ли это вообще?

С точки зрения формата арендных отношений российский рынок уже не уступает западным стандартам. Так, например, до кризиса у нас большинство арендных ставок было привязано к доллару США, что удобно для инвесторов; имеет место понятный порядок формирования коммерческих условий; многие компании внедрили так называемые “open books”, или открытую информацию по операционным издержкам на обслуживание зданий; инвестиционные сделки могут быть структурированы через продажу компаний-владельцев, а не самих зданий.

С точки зрения стандартов строительства и архитектуры следует отметить, что многие девелоперы активно привлекают западные архитектурные бюро для создания концепции зданий.

В строительстве заметное место занимают иностранные компании, чей опыт успешно перенимают и наши игроки. Соответственно, можно отметить, что наш рынок берет очень много полезного из западных стандартов.

Таким образом, даже для иностранных инвесторов-новичков наш рынок предлагает вполне привычную атмосферу.

А может, нам не нужно стремиться к западным канонам, раз страна избрала путь изоляционизма? 

Многие западные стандарты хороши не потому, что они приходят с Запада, а потому, что они являются наработанным опытом рынка,  который в разы старше и опытнее нашего и уже нашел правильные решения для многих проблем. Перенимать лучшее необходимо независимо от того, какие у нас отношения с другими странами.