Максим Пантелеев: «Уровень цен формируется по правилам, далеким от законов стабильного рынка»

Российские города в чем-то похожи один на другой, но одновременно каждый из них уникален. Это касается и специфики их рынков недвижимости. Речь пойдет об одном из российских городов-миллионников, столице Южного Урала — Челябинске. Нашим собеседником согласился выступить вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис», генеральный директор «Компании «Авиталь» Максим Пантелеев.

Максим, отличается ли специфика локального рынка недвижимости Челябинска от  других городов-миллионников?

Чтобы понять, в чем отличие рынка недвижимости Челябинска от других крупных городов с количеством жителей за 1 млн человек, нужно рассмотреть отличительные особенности отдельных субъектов самого локального рынка. Начну, пожалуй, с рынка первичной недвижимости.

В Челябинске строится много, я бы даже сказал, очень много. Город вот уже много лет входит в пятерку городов — лидеров по объемам строительства жилой недвижимости. Так, в предыдущем, 2014 году было сдано в эксплуатацию 783 000 кв. м жилья.  Учитывая, что население Челябинска сейчас составляет приблизительно 1,13 млн человек, нетрудно подсчитать, что на одного жителя города сегодня приходится более 25 кв. м жилья. Разумеется, в эту цифру входит вся жилая недвижимость города, в том числе ветхая и аварийная.

Если говорить о «первичке», то, возможно, в каком-то другом городе большие объемы строительства новых жилых домов уже могли бы быть отличительной особенностью рынка.  Но у нас это далеко не главная «фишка». Да, строится много жилья, но большая его часть на сегодняшний день относится к так называемому экономклассу, или дешевой жилой недвижимости. К примеру, в 2014 году однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м можно было купить за 1,3 млн рублей. Но что самое интересное, конечная стоимость оставалась на этом достаточно низком уровне отнюдь не за счет уменьшения прибыли того или иного застройщика.

А за счет чего же такая дешевизна?

Первый фактор, являющийся причиной низкой стоимости квартир в новостройках — это ухудшение качества внутренней отделки «бюджетного» жилья. Так, местных жителей не удивишь тем, что уже через год-два пузырями дыбится линолеум, как почки весной «набухают» косяки дверей, а зачастую и сами двери в санузлах. К сожалению, в городе, где платежеспособность населения невысока, это чуть ли не единственная возможность удержать цены на жилье на низком уровне.

Второй фактор — уменьшение площади.

Если вы не знаете, то именно в Челябинске еще в 2009 первыми в РФ вспомнили про студии, или так называемые мини-квартиры до 25 кв. м.

К слову, это как положительный пример строительного ноу-хау было отмечено президентом страны. В этой связи другим регионам было рекомендовано взять опыт челябинских строителей на вооружение. Так что квартиры-студии в нашей стране нужно было бы назвать «юревички», по фамилии тогдашнего губернатора Челябинской области.

Следующий момент, благодаря которому также удается снизить стоимость жилья на «первичке» — это строительство домов за чертой города. Понятно, что там застройщик может сэкономить на себестоимости хотя бы той же земли. На сегодняшний день, к примеру, ведется строительство около 10 микрорайонов в пределах 10-километровой зоны  от административных границ Челябинска.  Разумеется, при этом подразумевается, что когда-нибудь эти микрорайоны будут присоединены к городу, и единичный такой пример у нас уже есть.

И, наконец, последний фактор, влияющий на уменьшение стоимости, напрямую связан с  изменениями привычных типов жилья: вместо высоток строятся быстровозводимые малоэтажные дома в 3−5 этажей, вместо качественных, а значит, дорогих материалов используются более дешевые. Очевидно, все это не может не повлиять на качество строящегося жилья.

Но даже не это еще самое тревожное. В строители и застройщики у нас записываются, как говорится, все кому не лень. Так, уже есть дома, где застройщиком заявлено агентство недвижимости и мясоперерабатывающий цех. Разумеется, что при этом быть уверенным в выборе профессионального подрядчика не приходится, и вся надежда остается лишь на приемную комиссию при сдаче таких домов.

Вы упомянули о невысокой покупательной способности населения. Растет ли сейчас в городе безработица и какова ситуация с зарплатами?

За первый квартал 2015 года численность граждан и работодателей, обратившихся в ЦЗН за информацией о положении на рынке труда, на 1,2% превысила показатели января—марта 2014 года. Но это данные по Челябинской области. А по состоянию на 1 апреля 2015 года уровень регистрируемой безработицы по области составил 1,72% от экономически активного населения.

Что же касается среднего уровня зарплат, то в Челябинске он невысок. В Екатеринбурге средняя зарплата выше как минимум на 20−25%. Но справедливости ради стоит отметить, что у нас и прожиточный минимум реально невысокий. Поэтому с учетом покупательной способности населения массовое строительство недорогого жилья, возможно, и оправданно, так как чудес в экономике не бывает. Покупали же квартиры люди в основном благодаря ипотечному кредитованию.

К слову, Челябинская область — в лидерах по стране по закредитованности населения. Поэтому у нас некоторые банки даже ввели лимит на количество кредитных карт, выдаваемых на руки. Очень многие семьи и граждане имеют в настоящий момент до 4 действующих различных кредитов. Но такое «волшебство» рано или поздно должно было закончиться, и

теперь заемщикам уже надо думать о том, как погасить предыдущие кредиты, а не о том, как брать новые.

Так что данный фактор, безусловно, в ближайшем будущем будет тормозить покупательную способность населения, в том числе и на рынке недвижимости.

Есть ли в вашем городе какие-либо особенности застройки, допустим, в связи с учетом климатических условий?

Никаких климатических особенностей в Челябинске нет, во всяком случае, у нас строятся дома тех же серий, из тех же материалов (в основном — панели), что и в других городах. Не считать же особенностью снегопад утром 10 мая… Скорее, это разовый природный катаклизм.

А какая фиксировалась динамика цен в последние годы и каково состояние рынка жилья до кризиса и на данный момент?

По данным на конец 2013 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке составляла чуть более 39 000 рублей, а по состоянию на начало мая года нынешнего – порядка 45 000 рублей. Примерно такой же уровень цен наблюдается и на первичном рынке, с разницей, что полтора года назад «квадрат» стоил в среднем чуть больше, а сейчас в пределах 43 000−46 000 рублей. В отличие от других регионов, ажиотажа в конце 2014 года в Челябинске не наблюдалось. Во многом это связано все с той же низкой платежеспособностью населения.

То есть сейчас уровень цен в новостройках и на «вторичке» практически одинаков?

Разница цен соразмерных квартир на вторичном рынке в аналогичных по этажности панельных домах похожих типовых серий, в одном и том же районе легко может достигать 25% в зависимости от года постройки.

Между собой в разных районах жилье одного типа можно купить с разницей до 40%.

Но есть один важный момент: при таких объемах новостройки не могут не влиять на продажи жилья по всему городу. И особенности ценообразования на рынке недвижимости Челябинска отличаются тем, что конечный уровень цен формируется по правилам, зачастую далеким от законов стабильного рынка.

Так как строят все кому не лень, а проектирует тот, кто меньше за это возьмет, то понятие «удобство планировки» не звучит даже на этапе проектирования. При таком подходе получается, что на этаже всего дома может находиться лишь тройка удачно расположенных «однушек» и парочка «двушек». А трех или четырехкомнатные квартиры иногда вообще не покупают, поскольку сегодня совершенно нормально увидеть дом, имеющий на площадке, например, 6 «однушек» и «трешку» площадью более 100 кв. м. Зачем человеку, потратившему значительные для Челябинска деньги на покупку дорого жилья, иметь малообеспеченное окружение? Еще один пример: четырехкомнатная квартира без продувания, выходящая всеми окнами на одну сторону.

И здесь выходит «на сцену» один из оригинальных «приколов» нашего города – рынок брони. Например, на стадии, когда еще нельзя заключить полноценный ДДУ или при его заключении требуется внести серьезную плату, застройщик позволяет выбрать квартиру и внести плату (бронь, не всегда возвратную и входящую в стоимость будущей квартиры). Так, один из крупнейших наших застройщиков на эти деньги содержит свой отдел продаж, который формально существует отдельно и называется агентством недвижимости, и эту бронь потом засчитывает за свои услуги, а по сути – за выбор хорошей квартиры. Вот «удачные» квартиры и бронируют за 20 000−30 000 рублей, а потом начинают продавать на 30 000−50 000 рублей дороже с поиском того, кто заключит ДДУ и внесет первый взнос до определенной даты.

Какие районы Челябинска наиболее благоприятны для жизни и престижны, а какие считаются депрессивными? Как в них отличаются цены?

Наиболее экологически чистым районом Челябинска еще с 70-х годов считается северо-запад. По градостроительному плану было принято решение развивать застройку именно этого направления, так как по розе ветров наибольшее количество дней году ветер на наш промышленный город дул оттуда.

Это означало, что все выбросы с заводов не затрагивают этот район.

Как раз и за чертой города именно с этого направления активнее всего застраиваются прилегающие отдельные участки Сосновского района Челябинской области.

Цены на жилье на северо-западе считаются несколько выше средних по городу, еще выше только квартиры в центре. Наиболее низкие цены на вторичном рынке на квартиры в Металлургическом и Ленинском районах (на ЧМЗ в первую очередь — из-за расположения крупнейших производственных комбинатов, в Ленинском – скорее из-за удаленности). Есть очень большой фрагмент и в Тракторозаводском районе параллельно улицам Российской и Артиллерийской. Эти улице расположены в низине, при определенных погодных условиях собирают все заводские выбросы. И эта часть района известна всем старожилам Челябинска как неблагополучная. Для сравнения: аналогичную «однушку» в хрущевском доме, которую на Северо-Западе сейчас выставляют по цене 1,5 млн рублей, в этом районе нужно еще постараться продать за 1,25 млн рублей.

Как обстоят дела с недостроенными объектами?

У нас на весь город-миллионник в настоящий момент приходится только три недостроя. Пять лет назад было семнадцать. Как видите, проблемных домов у нас практически не осталась. Что касается заморозки объектов, то такой тенденции в городе не наблюдается.

Как вы видите челябинский рынок жилья в ближайшие годы?

Думаю, в ближайшие 3−5 лет удорожание квартир за год не будет превышать 5%, то есть рост цен будет даже ниже инфляции. А это значит, что рынок недвижимости Челябинска можно смело называть стабильным и в недалеком будущем.