Станислав Шмелев: «Монолитные дома могут проигрывать панельным»

Некачественное  строительство — одна из болевых точек в сфере недвижимости. Бывает, что покупатель, отдавший все свои деньги, да еще выплачивающий ипотеку, сталкивается с необходимостью серьезных и дорогостоящих переделок после получения ключей или перспективой жить с существенными изъянами.  Можно ли предусмотреть эти проблемы на этапе покупки и после нее? На эти темы рассуждает Станислав Шмелев, генеральный директор ЗАО «ПАТРИОТ-Инжиниринг».

Как определить, насколько качественно построен объект?

К сожалению, обычному покупателю практически это невозможно определить «на глаз». Конечно, есть моменты, которые бросаются в глаза при осмотре — например, сквозные щели, плохие окна, кривые стены, которые придется переделывать за свой счет. Также стоит обращать внимание на то, как выглядит сама стройплощадка. Однако многие проблемы могут проявиться, только когда покупатель въедет в квартиру и начнет в ней жить. Если не выдержана технология строительства – могут промерзать стены или будет дуть из окон. Или же звукоизоляция окажется некачественной, а вентиляция будет работать настолько плохо, что в квартире будут постоянно появляться неприятные бытовые запахи со всего дома.

Поэтому важнейший фактор, на который следует ориентироваться вдумчивому покупателю, – это репутация застройщика, его реализованные проекты.

Какие дома считаются качественнее: монолитные или панельные?

И у монолитного, и у панельного домостроения есть свои плюсы и минусы. Так, для монолитных домов это большее архитектурное разнообразие и гибкие планировки, для панельных – заводской контроль качества и высокая скорость строительства. При этом в последнее время в сфере панельного домостроение идет бурное развитие технологий, разработка новых серий и концепций строительства, что позволяет ей практически сравняться с монолитом по видовым и планировочным характеристикам.

В то же время в том, что касается качества строительства, монолитные дома могут проигрывать панельным. Это связано с использованием на стройке неквалифицированных рабочих. Наличие профессионально подготовленной рабочей силы – один из важнейших моментов, влияющих на качество строительства.

Если компании привлекает большое количество гастарбайтеров, которые работают вахтовым методом, то вероятность серьезных недоделок достаточно велика.

Например, многие знают, что в монолитных домах зачастую плохо работают телефоны. Почему так происходит? Дело в том, что проектировщики, опасаясь некачественного выполнения работ, перестраховываются и закладывают большее количество арматуры, которая ослабляет сигнал мобильной связи. В свою очередь, панели, произведенные в заводских условиях, проходят жесткий контроль качества, и арматуры в них в разы меньше.

Кроме того, на заводах всегда есть лаборатории, которые ежедневно берут пробы бетона, и готовая продукция проходит испытания качества. Панельные дома, как правило, строят постоянные квалифицированные бригады. При этом потребитель никак не может узнать, какую рабочую силу использует застройщик.

Какие недоработки можно устранить самостоятельно, а какие потребуют серьезных затрат?

Как уже было сказано выше, самостоятельно выявить определенные недостатки квартиры и оценить ее качество довольно-таки трудно. При осмотре квартиры нужно проверить стены, углы, окна, вентиляцию на наличие явных недостатков. Но больше покупатель ничего не увидит. Проблемы качества жилья можно разделить на устранимые и плохо устранимые. Выявил устранимые проблемы – выровнял стены, поменял подоконники, окна, не говоря уже о дверях, прочистил канализацию, забитую строительным мусором, и можно жить.

А вот такие вещи, как, например, некачественная укладка утеплителя под вентилируемым фасадом, заранее вычислить невозможно и исправить тоже. Теоретически можно попробовать заставить застройщика это переделать, но практика показывает, что сделать это сложно. Хотя нужно иметь в виду, что застройщик после передачи дома эксплуатирующей организации еще как минимум год несет гарантийные обязательства.

Причем случаи некачественного строительства бывают вопиющие – когда это не просто кривые стены, а дома, которые могут развалиться. Плохое качество может быть таким, что его никаким ремонтом не исправишь. Например, на Рублевском шоссе есть дом, где целый блок, с первого по последний этаж, пустует. Когда-то люди купили здесь квартиры, сделали ремонт, и выяснилось, что часть дома нуждается в укреплении. Дом строили гастарбайтеры, которые просто не сварили плиты – тот самый вопрос квалифицированной рабочей силы. Целая огромная стена здесь укреплена металлическими контрфорсами (опорами), которые в свое время поставили прямо по свежему ремонту. И в этой части дома так никто и не живет с тех пор. А в 1998 году один дом на Мичуринском проспекте просто развалился в процессе строительства.

И какой же выход из данной ситуации?

Хорошая идея — пригласить заранее перед покупкой или при приеме квартиры специалистов, которые могли бы оценить объем затрат. Проверить при приемке подвальные помещения, как они содержатся, есть ли там влага, как сделана гидроизоляция. Это поможет оценить масштаб катастрофы. И прикинуть суммы, которые придется инвестировать в квартиру.

Не секрет, что ремонт может свести на нет всю экономию при покупке дешевой квартиры, в которую придется вложить дополнительные деньги.

Ну и, конечно, ограждать себя от рисков подобного рода нужно еще на этапе поиска объекта для покупки. Нужно собирать и изучать информацию. Насторожить должно, если у застройщика заниженная цена — значит, что-то не так.

Как оценивается скорость строительства? Как понять, что дом строится быстро?

Скорость – это основное преимущество панельного домостроения. Панельный дом растет буквально на глазах — покупатель может еженедельно ездить на стройку и наблюдать за изменениями. В советское время домостроительные комбинаты собирали до одного этажа блок-секций в день. Это очень хороший показатель. Сегодняшний показатель – 0,8 этажа в день. Таким образом, если взять двухподъездный 17-этажный дом, который строится одним краном, то такой дом от котлована до сдачи возводится за 6 месяцев – то есть, через полгода после начала строительства уже можно заселяться. Для монолита неплохой показатель – 4−5 этажей в месяц.

Можно ли оказать влияние на застройщика, который затягивает сроки строительства? Есть ли какие-то нормативы, регулирующие этот процесс?

Большинствоквартир в домах экономкласса продается по договору долевого участия (ДДУ) по ФЗ 214 – на сегодняшний день это самый надежный и защищенный способ приобретения недвижимости. Однако не все застройщики работают по этому закону, потому что он удорожает процесс строительства. Подобные компании могут затягивать сроки ввода объектов в эксплуатацию.

Реально ли строить и быстро, и качественно одновременно? Не мешает ли одно другому?

Если говорить о панельном домостроении, то сейчас в этой отрасли время активного развития. Компании стремятся, не снижая скорости строительства, улучшать его качество. Мы меняем технологии, техническую оснащенность, изучаем и аккумулируем перспективный зарубежный опыт, выбираем оптимальный путь развития производства и недорогую, но квалифицированную рабочую силу, узкоспециализированных профессионалов, которые могут строить качественно и относительно недорого.

Огромную роль играет автоматизация производства, новые технологии, которые позволяют снизить себестоимость труда.

Сегодня на предприятиях индустриального домостроения уровень автоматизации по сравнению со старыми временами просто космический.

Готовые изделия привозят на площадку, где их остается только смонтировать. Способ монтажа тоже изменился – монтируют изделия не сваркой, а монолитным либо болтовым соединением. В целом, может, до идеального баланса качества и скорости еще далеко, но движемся мы в правильном направлении.