Светлана Бирина: «На вторичном рынке со скидкой проходит до 80% сделок»

Вторичный рынок, несомненно, потерял от кризиса — уменьшилась платежеспособность населения, упали доходы людей… Однако такие виды сделок, как взаимозачет, альтернатива по-прежнему в ходу, и остаться безработными риэлторам не грозит. Кроме того, дешевое жилье – малобюджетные квартиры и комнаты – всегда пользуются спросом, говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

Какие основные тенденции вы можете сейчас выделить на рынке вторичного жилья?

Сейчас мы отмечаем начало делового сезона: спрос на недвижимость восстанавливается, а вместе с этим увеличивается количество сделок по купле-продаже и обмену жилья. Однако повышение деловой активности происходит плавно,  сильных колебаний нет. Рост спроса довольно умеренный и менее выраженный, чем в прошлом году, что можно объяснить кризисными явлениями,  насыщенностью рынка предложением, снижением покупательской активности и возросшей ставкой по ипотеке.

Эксперты отмечают, что сейчас выгодно покупать недвижимость. Действительно ли продавцы квартир идут на существенные скидки?

Рынок остается на стороне покупателя: среди большого количества  предложений и разнообразия предлагаемых вариантов люди не спешат с выбором, стараясь найти лучшую квартиру под свой бюджет. В подобной ситуации дальновидные собственники вынуждены корректировать цены, чтобы ускорить поиск покупателей и процесс продажи жилья.

Как показывает практика, скидка в массовом сегменте может составлять до полумиллиона рублей.

Итоговый дисконт зависит от местоположения и ликвидности квартиры, её качественных характеристик, а также прежней цены. Как показывает практика, со скидкой проходит до 80% сделок.

Отметим, что дисконтированию подвержены предложения не только эконом- и комфорт-класса, но и высокобюджетные варианты, уровня «бизнес» и «премиум». Если продавцу срочно нужны деньги, а реализуемый объект долго находится в экспозиции, без явных подвижек по звонкам и просмотрам, то при наличии реального покупателя скидка может быть весьма существенной. Если понравилась квартира, не бойтесь предлагать свою цену. Есть шансы, что продавец даст свое согласие на сделку, и вам удастся совершить покупку реально по антикризисным ценам. Такой подход работает адресно, однако не стоит упускать существующие возможности.

Например, недавно мы провели сделку по купле-продаже объекта, расположенного в районе Остоженки. Наш клиент, который приобретал недвижимость с бюджетом в размере 197 млн рублей, смог договориться о дисконте в 30 млн рублей, а также бесплатном машино-месте в паркинге. С учетом того, что на рынке сейчас большой выбор, подавец дал добро нашему риэлтору на проведение сделки.

Уменьшаются ли дисконты с наступлением делового сезона? 

Вместе с восстановлением спроса происходит сокращение объема предложений. Оно пока еще локальное, поэтому хорошие дисконты на рынке сохраняются. Мы ожидаем, что с разгаром делового сезона показатели падать не будут, и большинство собственников не будет нуждаться в ощутимых ценовых корректировках. 

Но увеличивается ли спрос? Как ведут себя участники рынка, продавцы и покупатели?

Рынок «оттаивает», начало делового сезона ознаменовалось плавным увеличением звонков и обращений в нашу компанию. Рост спроса пока умеренный, что можно объяснить экономической ситуацией и желанием некоторых клиентов взять тайм-аут. Люди стараются дождаться более благополучного времени для совершения сделки, хотя сейчас сложились хорошие условия для покупки жилья. 

На вторичном рынке может появиться субсидирование ипотечных сделок? Льготные кредиты предусмотрены для тех, кто приобретают жилье в рамках взаимозачета. Как вы считаете, нуждаются ли этот сегмент в такой поддержке?

Согласно озвученной инициативе, субсидирование ипотечных ставок действительно  может появиться рынке вторичного жилья, правда, с определенными ограничениями. Действие программы планируется ограничить лишь одним сегментом, подразумевающим продажу собственной квартиру в обмен на новостройку. По факту, сделки данного рода и так успешно осуществляются.

Даже при дисконте на старую квартиру взаимозачет выгоден сам по себе, что связано с разницей в стоимости между строящимся и готовым жильем.

Благодаря тому, что новостройки обладают инвестиционно выгодными ценами, особенно на начальном этапе, у клиентов существует отличная возможность улучшить свои жилищные условия, практически не прибегая к доплатам и кредитам.

Действительно ли сейчас сложно найти покупателя на квартиру?

Взаимозачет не представляет сложности с точки зрения поиска покупателей на реализуемое жилье. Несмотря на то, что рынок вторичного жилья в этом году значительно «просел», спрос остается достаточно устойчивым для успешной реализации альтернатив и сделок по взаимозачету с учетом адекватной стоимости квартиры. Как мы говорили выше,  даже при дисконте  обмен на новостройку выгоден сам по себе. Так что данная категория клиентов не так нуждается в поддержке, как остальные участники рынка. 

Но с чем связана популярность этой программы?

На взаимозачет приходится около 30% вторичного рынка, поэтому доля клиентов, которые смогут воспользоваться более доступными кредитами для приобретения жилья, является весьма ощутимой. Скорее всего, люди, которым нужен кредит, будут бороться за квартиры, продаваемые в рамках взаимозачета. Таким образом, ввод предлагаемой программы позволит увеличить спрос на рынке вторичной недвижимости, но локально. Такие предложения могут быть реализованы по более высокой цене в силу увеличения заинтересованности со стороны покупателей, однако подобная сделка все равно будет выгодной для заемщиков благодаря сниженной процентной ставке, действующей в течение всего периода кредитования.     

Какие объекты на вторичном рынке легче всего продать?

Легче всего реализовать предложения класса эконом и комфорт, что связано с доступными ценами на недвижимость.  С точки зрения характеристик больше всего выигрывают объекты рядом с метро. Квартиры в пятиэтажках/хрущевках менее интересны, чем варианты в домах другого типа. Подобные предложения интересны в том случае, если у клиента есть четкая привязка к локации, а денег на более комфортные объекты варианты не хватает.

Москва априори интересна покупателям, но более доступное по ценам Подмосковье также пользуется спросом.

Конечно, выбор покупателей падает на ближайшие районы. Срединный пояс Московской области, и тем более самые дальние территории менее востребованы из-за необходимости тратить большое количество времени на дорогу до работы и обратно, однако эти предложения интересны в силу минимальной стоимости жилья. 

Как чувствует себя сегмент комнат?

По итогам прошедших месяцев мы отметили, что сегмент комнат оказался практически неподвластным кризисным явлениям. В силу высокой устойчивости спроса, что связано с большей доступностью предложений, такие объекты практически не теряли в цене. То есть для  продажи не нужен особый дисконт, и покупка комнаты по-прежнему обойдется примерно в 2,5−3 млн рублей.  Конечно, явным минусом таких предложений является наличие соседей в квартире, однако люди рассматривают подобные варианты как некий старт, а также возможность получить «прописку» в мегаполисе. В дальнейшем, при появлении необходимых средств, комнаты продают и покупают отдельное жилье.

За сколько сегодня можно купить квартиру от собственника?

На рынке вторичного жилья представлен богатый выбор предложений. Можно найти варианты на свой вкус, подходящие и по кошельку, и по качественным характеристикам. Вместе с этим  большинство покупателей рассчитывают на доступные предложения – стоимостью до 10 млн рублей, причем

львиная доля запросов приходится на варианты, цена которых не превышает 5 млн рублей.

В рамках этой суммы в Москве можно купить однокомнатную квартиру, расположенную в удаленном от центра районе. Год назад покупателю с таким бюджетом,  скорее всего, пришлось бы выбирать между  малогабаритным жильем или областью. В Подмосковье выбор больше, и в целом можно рассчитывать на приобретение жилья большей площади. Например, для покупки двухкомнатной квартиры в Железнодорожном достаточно 4 500 000 рублей.

Какие сделки сейчас наиболее популярны? Какое влияние оказал кризис?

Кризис оказывает минимальное воздействие на сделки, предусматривающие обмен недвижимости. Речь идет о так называемых «альтернативах», в ходе которых клиент продает одну квартиру, а на полученные деньги, в том числе  с доплатой, приобретает другое жилье. С помощью такой схемы люди увеличивают жилплощадь, переезжают в более благополучный район и так далее. Вариантов  множество в зависимости от ситуации и целей клиента.

Устойчивость «альтернатив» к кризису связана с тем, что  сделки такого рода обязаны своим появлением житейским ситуациям: свадьбам, разводам, рождению детей, переездам к родителям и прочим причинам.  Более того, даже если имеющаяся квартира продается с дисконтом, то новое жилье клиент также купит со скидкой. Таким образом, потерь особых нет, и ничто не мешает проводить альтернативные сделки в любые времена. Высокой устойчивостью к кризису отличается и взаимозачет, позволяющий переехать в новый дом  без  особых доплат. В связи с улучшением жилищных условий люди обменивают даже единственное жилье, а на тот период, пока строится дом, снимают квартиры или живут у родственников.