Вадим Ламин: «В бизнес- и элитном классе арендные ставки близки к границам рентабельности»

Статистика портала «МИР КВАРТИР» свидетельствует о постоянном падении арендных ставок в Москве, да и в остальных регионах тоже. А как эта картина выглядит изнутри — скажем, глазами риэлтора? Действительно ли арендатор сегодня диктует свои условия владельцам жилья? Мы попросили Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate, поделиться своими наблюдениями.

Какой стала эта осень для рынка аренды?

Еще когда мы подводили итоги лета, я отмечал, что относительно неплохие месяцы быстро пройдут, и в конце осени – начале зимы нас ждет серьезный спад. Сейчас все к тому и идет. Практически отсутствуют высокобюджетные клиенты, сдача квартиры за 300−350 тысяч рублей в месяц стала событием, серьезный вклад в поддержание тренда вкладывает практически полное отсутствие экспатов. Арендные ставки пошли вниз, и если в былые годы только декабрь был месяцем сговорчивых собственников, то сейчас весь конец года проходит у нас под этим девизом. Серьезный торг присутствует практически на всех переговорах.

В октябре рынок аренды нас порадовал. Предложение, хотя и серьезно превышало спрос, позволяло найти конкретно нужные объекты за реальную цену. Именно в октябре адекватно настроенные собственники, оценив реально ситуацию, постарались сдать свои объекты, пусть даже и с дисконтом. В итоге лучшие по соотношению цена–качество предложения вымылись с  рынка, и сейчас найти нужное при большом, казалось бы, выборе непросто. Больше всех пострадали собственники больших дорогих квартир в центре. Как правило, их снимали экспаты, а их, особенно тех, что с большими семьями, сейчас практически нет.

Что происходит с арендными ставками?

Арендные ставки, несомненно, падают во всех сегментах. Наименьшее падение — в низком сегменте, то есть там, где падать уже некуда. Если говорить о сегменте недорогих квартир в центре города, то стоит заметить, что рублевое снижение цен коснулось их в наименьшей степени. Как сдавали однокомнатные квартиры, например,  на Смоленскойза 60−65 тысяч рублей, так и сейчас они сдаются. Другое дело, что так сдаются не все «однушки», как раньше, а только те, которые имеют свежий и современный ремонт. Это, кстати, выражено во всех сегментах –

со стороны потенциальных клиентов резко повысились требования к свежести отделки и ее современному уровню.

«Вилка» арендных ставок на жилье в столице сегодня начинается где-то с 25 000 рублей за вполне пригодную к проживанию «однушку» на окраине до 700 000 рублей в месяц за роскошную дизайнерскую «четырешку» внутри Садового кольца (имеются в виду реализованные варианты). Предложение в сегменте среднего и дорогого жилья превышает спрос, и перспективы отнюдь не радужные.

В бизнес- и элитном классе арендные ставки близки к границам рентабельности. Думаю, что если запас по снижению еще остался, то он уже небольшой. Граница рентабельности, впрочем, для многих весьма условна. Но рост коммунальных расходов и налогов приближает критические значения.

Что происходит со спросом? Как он меняется в течение осени?

Спрос серьезно уменьшился и сместился в сторону низкобюджетного жилья. У агентов, занимающихся бюджетами до 70 тысяч рублей в месяц, не умолкает телефон. У тех же, кто работает с квартирами от 80 и выше, всего несколько звонков в день, и в основном именно по квартирам на нижней границе. Конечно, отдельные сделки идут и в дорогом сегменте, но их количество невелико и имеет тенденцию к сокращению. Ярким показателем снижения платежеспособности арендаторов явилось активное возрождение совместной аренды. Два-три человека или семьи объединяются, чтобы создать подобие «коммуналки» — так легче платить. Данное явление всегда расцветает во время кризисов – так вот сейчас оно набирает популярность.

Популярность вариантов: какие квартиры востребованы, а какие не очень?

Конечно, наиболее ликвидные небольшие «двушки» и «трешки» сейчас сдаются с относительно небольшой 10−12% скидкой по сравнению с прошлым годом.

А вот большие квартиры «просели» в арендной ставке гораздо сильнее.

Так, например, просторная квартира на набережной Тараса Шевченко была сдана за 150000 рублей, что явилось большой удачей, хотя двумя годами ранее никто даже не думал о ставке меньше 200 000. Во многом, если не во всем, виноват весьма низкий спрос на большие дорогие квартиры – мало приезжает семей с детьми, особенно состоятельных.

Насколько изменился портрет арендатора?

Изменился кардинально. Экспатов практически нет. Есть случаи переездов, единичные приезды: в основном это турки, китайцы, корейцы, японцы. Европейцев и американцев очень мало. Кстати, многие украинцы, приток которых ощущался прошлым летом, уже съехали, новых же совсем мало. В сегменте элитного жилья даже боюсь назвать количество вариантов на одного арендатора. Думаю, что оно будет двузначным.

Есть арендаторы, которые уже приходят в квартиру, зная, что будут смотреть еще огромное количество. Это обуславливает долгий выбор, ведь кажется, что дальше будет еще лучше и дешевле.

Минимальные цены на аренду жилья все ниже и ниже. Можно ли говорить о том, что значение собственного жилья для молодых людей уменьшается и они готовы снимать, а не покупать?

Я думаю, что уже можно говорить о том, что молодые, в первую очередь, семьи, начинают относиться к жилью более прагматично — как к месту проживания, а не как к «моему дому – моей крепости». Растет понимание того, что привязка к «однушке в Бибирево», где ужасно неудобно и тесно, из которой долго и дорого ездить на работу, за которую нужно выплачивать кабальную ипотеку банку и т. д. – это уже прошлый век. Молодежь мобильна, может легко менять место жительства вслед за учебой, работой, хорошей школой детей или просто по желанию жить в нравящемся и комфортном на сегодняшний день месте.

И уж тем более молодежь хорошо считает.

Совершенно очевидно, что при отсутствии требуемой суммы и необходимости влезать в долги – гораздо выгоднее снимать.

Ведь сейчас арендные ставки таковы, что составляют, как правило, 3−5% годовых от стоимости квартиры. Это при том, что банковские проценты по ипотеке как минимум в два с половиной раза выше. Не говоря уже о том, что у арендатора, как правило, нет других расходов — его не заботят коммунальные платежи, кроме электроэнергии и воды, он никак не тратится на ремонт квартиры и замену техники, не платит налог на имущество, что тоже сейчас немало.

Единственным существенным плюсом владения квартирой можно считать только моральный – чувство собственника, уверенность в том, что крыша над головой у тебя будет всегда. И это правильно, когда для этого есть возможности и не надо влезать в долговую кабалу или вытаскивать из бизнеса большие суммы, хотя их можно использовать более эффективно.

Думаю, что будущее развитие регионов, децентрализация финансовой и производственной деятельности, появление в регионах новых рабочих мест, требующих высокой квалификации и другие факторы приведут к вынужденной мобильности населения и к смещению приоритетов в пользу аренды.

Как арендатору сегодня можно получить скидку на съемную квартиру?

В условиях падающего рынка аренды получение скидок — скорее правило, чем исключение.

Скидки сейчас просят все и по любому поводу, и надо признать, что во многих случаях на них соглашаются. Тем не менее, есть общие правила поведения для получения скидок. Во-первых, арендатор должен произвести на собственника хорошее впечатление, следует показать свою финансовую устойчивость и приверженность к стабильным выплатам. Возможность поквартальной или большей предоплаты — основание для получения дополнительной скидки. Во-вторых, следует продемонстрировать готовность бережно относиться к чужой собственности, лучше это сделать начиная с первого знакомства — во время первичного осмотра квартиры. Не следует активно открывать шкафы, с шумом хлопать дверьми, включать воду, откручивать краны. Стоит попросить об этом собственника.

Крайне важен внешний вид нанимателя, его поведение во время показа.

К примеру, люди пожилого возраста могут отказать в аренде, не говоря уже о скидках, высокомерному или неприветливому человеку. И, наоборот, замечательный пример получения скидки был у дамы, которая заинтересовалась статуэткой в доме арендодателя. После прослушивания целой семейной саги о единственной работе скульптора-пигмалиона, приведшей к свадьбе прабабушки и прадедушки, квартира была арендована со значительной скидкой.

А как собственнику сегодня выгодно сдать квартиру? 

Эффективной стратегией я сейчас считаю выход на рынок сразу с арендной ставкой чуть ниже рынка. В этом случае предложение не «замыливается», не тратится на простой драгоценное время. Тактика постепенного снижения ставки до рыночного значения сейчас себя категорически не оправдывает. Подтверждено практикой!

Ваши прогнозы по рынку длительной аренды?

Цены точно пойдут вниз, правда, не резко, поскольку инерция рынка весьма высокая. Многое будет зависеть от политико-экономической ситуации. Такое впечатление, что там намечаются положительные сдвиги, хотя говорить о них пока рано.

Как в этом году обстоят дела со спросом на праздничную новогоднюю аренду? Что ищут арендаторы, на какой срок? Имеют ли возможность торговаться, на сколько?

Новогодняя аренда – достаточно специфичная штука. Пустить к себе в коттедж на неделю толпу нетрезвых арендаторов с перспективой серьезных работ по приведению в порядок объекта – на это готов далеко не каждый. Здесь дешево – точно нерентабельно, особенно если коттедж хорошего уровня. К тому же совершенно очевидно, что большая часть россиян в этом году откажется от традиционных заграничных поездок, что приведет к повышению спроса на новогоднюю аренду. Пока цены на уровне прошлогодних, да и спрос минимальный.

Запросов пока мало, в основном на праздничную неделю и подешевле.

Риэлторам заниматься праздничной арендой, как правило, не очень интересно. Суммы комиссий весьма невелики, а катание по заснеженным областным дорогам в преддверии Нового года – занятие не из приятных. Интересны дорогие объекты на большой срок.

А страхуются хозяева чаще всего с помощью работающего при коттедже персонала, да и сами приезжают посмотреть, что происходит на родной фазенде. У нас был случай, когда собственник, проживавший в соседнем со сданным доме, каждый вечер приходил с собакой проверять порядок в хозяйстве, где поселилась большая веселая компания. Через пару дней он в эту компанию влился, а собака стала использоваться арендаторами для катания на санках. В принципе, обошлось без серьезной разрухи, и следующий год та же компания встречала в уже знакомом коттедже.