Евгений Тесля: «Зеленые» технологии к увеличению стоимости строительства не приводят»

Уж сколько раз твердили миру про энергоэффективность и «зеленое» строительство, а воз, кажется, и ныне там — по крайней мере, так обстоит в жилом секторе рынка недвижимости. Отечественные девелоперы считают, что все это слишком затратно и хлопотно, а потребности в таких зданиях на российском рынке почти нет. Эту теорию опроверг Евгений Тесля, заместитель председателя Комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию РГУД, заместитель генерального директора по вопросам устойчивого развития «Бюро Техники».

Почему в России так медленно развивается энергоэффективное строительство? Сколько сейчас таких зданий на жилом и коммерческом рынках?

Как и все новое в любой сфере – «зеленое» строительство воспринимается нелегко. На старте всегда возникает много вопросов: «Это дорого?», «Кто будет эксплуатировать инновационные инженерные системы?», «Кто может выполнить энергомоделирование?».

В России идет накопление опыта реализации энергоэффективных и экологичных технологий. Логично, что прямое применение западного опыта в этом вопросе не даст заметного результата, необходимо сформировать комплекс технологий, адаптированных к российским реалиям. И в 2013 году Комитет по энергоэффективности и устойчивому развитию Российской гильдии управляющих и девелоперов собрал рабочую группу экспертов по формированию российской системы энергоэффективности GREEN ZOOM, в состав которой вошли инвесторы, девелоперы, архитекторы, инженеры. Тем самым, была создана платформа для всестороннего анализа проекта с целью повышения его качества, энергоэффективности и экологичности.

Цель разработки системы – создать практический документ, который доступным языком пояснит и адаптирует для российской практики тот огромный пул вопросов к «зеленому» строительству, который сейчас волнует рынок. Система разработана в структуре LEED v4, что облегчит девелоперу сертификацию, если она есть в его маркетинговых планах, или если объект претендует на получение международного статуса.

На текущий момент в России по системе LEED сертифицировано около 60% коммерческих объектов и 2% объектов в сегменте жилья.

По системе GREEN ZOOM на конец 2015 года сертифицировано 15 объектов, из которых 30% приходится на сектор коммерческой недвижимости и 40% - на рынок жилой недвижимости.

Что такое энергоэффективное здание, какие преимущества оно дает?

Это факт, что инвесторы вкладывают деньги в «зеленые» здания не из миссионерских соображений. Несомненно, это возможность увеличить капитализацию проекта либо сохранить его конкурентоспособность наравне с другими проектами. «Зеленые» здания – это повышение уровня комфорта внутренней среды. Если для коммерции «зеленый» объект – это возможность привлечения крупного западного арендатора (а многие западные компании предпочитают арендовать офисы в сертифицированных зданиях) и снижение эксплуатационных затрат, то в сегменте жилья — это новый тренд качества, нацеленный на категорию людей, думающих о своем комфорте, заботящихся о своей семье и считающих деньги, потраченные на энергоресурсы.

Сколько может сэкономить такое здание при  эксплуатации? Приведите, пожалуйста, примеры с цифрами.

При оценке стоимости квадратного метра жилого дома, нужно понимать стоимость квадратного метра некоего базового варианта. Также необходимо знать, объект какого класса изначально планировал построить девелопер – «эконом», «бизнес», элитный? С отделкой или без? А может, и вовсе апарт-отель? Какова будет продаваемая стоимость квадратного метра? От этих параметров напрямую зависит дельта дополнительных инвестиционных затрат или, возможно, экономии.

Как правило, изначально проектируемое здание с учетом экологических технологий, энергоэффективных инженерных систем и экологичных материалов к увеличению стоимости строительства не приводит либо имеет понятный срок окупаемости менее 2 лет.

К примеру, можно рассмотреть два энергоэффективных решения в жилье, реализация которых позволит сэкономить затраты на тепло- и водоснабжение:

система поквартирной приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией и использование «серой» и дождевой воды.

Дождевая вода находит свое применение в системах полива территории, мойке паркинга, автомобилей. «Серая» вода, т. е. очищенная после ее использования в душевых, может быть повторно применена для смыва в унитазах. Такие решения экономят около 25% затрат на водоснабжение и, соответственно, водоотведение.

Решение с поквартирной системой вентиляции с рекуперацией экономит около 35% тепла и, более того, позволяет создать требуемую владельцем температуру воздуха, не открывая при этом окон и не включая электронагреватель. Решение не только энергоэффективное, но и, наверное, единственное, которое рядовому владельцу квартиры даст понимание комфорта и управления своей экосредой. Здесь много плюсов и для здоровья: свежий воздух, отсутствие сквозняков, не простужаются дети и т. п. Стоимость реализации такого решения «под ключ» около $1300 на одну квартиру площадью в 50 кв. м. К примеру, в Санкт-Петербурге стоимость квадратного метра жилья составляет 60 000 рублей. Считаем: 50×60 000=3 000 000 рублей. Механическая приточно-вытяжная система вентиляции в данной квартире обойдется в 1300×34=44 200 руб. Таким образом, в процентном соотношении дополнительные затраты составляют 1,47%, либо 884 рублей на 1 кв. м.

Итого, для жилого дома площадью в 50 000 кв. м получаем следующее: сбор и очистка дождевой воды — 72 450 рублей, сбор и очистка «серой» воды — 76 692 рублей, энергоэффективная вентиляция — 709 800 рублей. Итого 858 942 рублей.

Эксплуатационные затраты такого дома были снижены на 1,48 млн рублей в год. Несложно посчитать, что окупаемость этих решений составила менее года.

Что касается энергоэффективных зданий для сдачи в аренду, то, по оценке зарубежных компаний, арендная ставка сертифицированного по LEED или BREEAM объекта выше на 10%. Но в России это не совсем так: сертифицированный объект — это, конечно, преимущество, позволяющее сохранить конкурентную арендную ставку, но не возможность ее увеличить. С учетом роста сертифицируемых зданий в России мы приблизимся к зарубежным оценкам через 5−7 лет.

Требует ли «зеленое» строительство дополнительных затрат от девелопера? Трудоемкости, закупки особенных материалов?

Стоимость непосредственно связана с количеством внедряемых «зеленых» мероприятий: будет ли это одно или два энергоэффективных решения, или же целый комплекс. Все зависит от целей проекта и его задач. Что касается строительных материалов, то в России уже не первый год существует дефицит отечественных экологичных материалов. Застройщики вынуждены многое импортировать из-за границы, что напрямую сказывается на конечной стоимости здания.

Как вы расцениваете перспективы такого девелопмента в нынешних, крайне нестабильных условиях рынка? Каково будущее «зеленого» строительства в ближайшие пару лет и в дальнейшем?

2015 год показал нестабильную, кризисную ситуацию на рынке жилой недвижимости. В целом, строительная отрасль на сегодняшний день, к сожалению, стагнирует. Однако любой кризис – это мощный стимул поменять то, что тянет вниз. Современное состояние рынка мотивирует девелопера разрабатывать новые эффективные способы достижения поставленных задач через повышение качества проектов, улучшение технологий строительства и проектирования. Могу смело заявить, что так и происходит.

В любом случае, «зеленое» строительство на российском рынке уже заняло свою определенную нишу и продолжает развиваться,

чему в немалой степени способствуют федеральные и региональные указы и законы, которые обязывают строить энергоэффективно.

В будущем популярность «зеленого» строительства будет только расти. И через 20−25 лет все возводимые здания – будь то жилые дома, коммерческая недвижимость и другие объекты гражданского назначения — будут оснащены энергоэффективными решениями.

Какое место среди международных систем сертификации занимает GREEN ZOOM?

Российская система GREEN ZOOM такой же равноправный участник рынка, как и зарубежные LEED и BREEAM. И задача отечественного проекта – не конкурировать и уж тем более не вытеснять международные стандарты сертификации, а создать дополнительные возможности девелоперам для строительства энергоэффективных объектов на территории России в существующих условиях по понятным и необходимым критериям и требованиям.

Стоимость сертификации GREEN ZOOM в среднем составляет 400 000−500 000 рублей и занимает около 3 месяцев. При этом 1,5  месяца отводится на энергомоделирование. Стоимость сертификации зависит от сложности здания, его класса, уровня сертификата, от вовлеченности консультанта в проект и может быть как немного меньше, так и больше.

Как ее стоимость соотносится со стоимостью LEED и BREEAM?

Если сравнивать стоимость GREEN ZOOM с зарубежными системами, то она будет несколько ниже. Но это не означает, что полученный результат не соответствует уровню. Наоборот, получив российский сертификат энергоэффективности, можно идти дальше и заявляться на международные стандарты. Тем более что первые шаги в этом направлении уже сделаны: дан всесторонний анализ объекта, проведено энергомоделирование.

Ведь система GREEN ZOOM содержит в себе все только самое необходимое и реализуемое: это 48 практических рекомендаций,

полностью адаптированных для российского рынка.

Если выразить в процентах, то в среднем сертификация по системе LEED будет стоить дороже на 10−15% по сравнению с BREEAM. Если же выстроить процентную градацию, то получим следующее: сертификация по системе LEED - 100%, по BREEAM – 80%, по GREEN ZOOM - 15%.