Екатерина Артемова: «Квартиры далее 20 км от МКАД не пользуются высоким спросом»

Игроки вторичного рынка Московского региона — как собственники квартир, пытающиеся продать их, так и риэлторы — жалуются на трудности в поиске покупателей и увеличение сроков экспозиции объектов. А те, кто все-таки хочет купить, все чаще настаивают на дисконте, причем во все большем размере. Почему такое происходит, нам разъяснила Екатерина Артемова, ведущий аналитик департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья». Она же дала свои прогнозы о том, и как поведет себя вторичный рынок недвижимости в этом году.

Что сейчас происходит в сегменте вторичной недвижимости Москвы и области?

В настоящее время вторичный рынок жилья, как и вся отечественная экономика, испытывает серьезное давление в условиях тяжелого экономического кризиса. Сейчас мы наблюдаем на вторичном рынке жилья такую ситуацию: при сравнительно рекордных показателях выставленного на продажу предложения уровень спроса остается низким по сравнению с прошлогодними показателями. Это создает диспропорцию, и, соответственно, тянет рыночные цены на вторичную недвижимость вниз. Падение не только валютной, но и рублевой цены на вторичное жилье стало новым этапом развития всего рынка.

В дополнение к падению номинальных цен произошло увеличение предоставляемого дисконта. В этих условиях вырос срок средней экспозиции квартир, упал средний уровень цен, сместились предпочтения покупателей в сторону наименьшего бюджета покупки и, как следствие, в сторону более дешевого сегмента рынка жилья — экономкласса. При этом многие покупатели заняли выжидательную позицию в надежде поймать более подходящий момент покупки.

Насколько, по вашему мнению, сократился спрос?

По данным компании «Азбука Жилья», по итогам 2015 года объем спроса со стороны потенциальных покупателей вторичного рынка жилья сократился на 29,2%. При этом падение в течение года было неоднородным. Максимальное снижение показателей спроса было зафиксировано весной, когда высокая ключевая ставка ЦБ вместе с завышенными ценами на вторичную недвижимость привели к падению уровня спроса более чем на 50%.

Главная причина такого значительного снижения уровня спроса – отсутствие субсидированной ипотечной программы для вторичного рынка

и падение реальных располагаемых доходов населения ввиду продолжающегося кризиса. Также немаловажным фактором, влияющим на уровень спроса, является консерватизм большинства продавцов в вопросе ценообразования своих объектов. Т. е., по нашим данным, реальное снижение уровня цен было отмечено только с июня 2015 года.

Вполне закономерно, что с пересмотром цен на объекты вторичного рынка жилья и увеличением доступности ипотечных программ (снижением ставок ипотеки на вторичном рынке) ко второй половине 2015 года уровень спроса начал восстанавливаться. Таким образом, за последний квартал 2015 года снижение показателей продаж на вторичном рынке по сравнению с 2014 годом составило «всего» 13,8%.

Увеличивается или нет предложение квартир?

К концу 2015 года объем предложения квартир на вторичном рынке жилья вырос в среднем на 6,9%. Рост объемов предложения имел место практически на протяжении всего ушедшего года. Однако в декабре 2015 года нами фиксируется снижение предложения по сравнению с предыдущим месяцем практически на 4%. Наметившаяся тенденция некоторого сокращения объема выставленных на вторичную продажу квартир объясняется несколькими факторами. В первую очередь, это рост спроса во второй половине 2015 года.

Также на снижение выставленных объемов влияет сокращение объемов инвестиционных квартир, т. н. бывших новостроек. Учитывая текущие условия снижения бюджета покупки вторичного жилья, продажа инвестиционных квартир уже не является столь финансово привлекательной, как ранее. В связи с чем часть продавцов была вынуждена пересмотреть вопрос продажи своего имущества в пользу сдачи ее в долгосрочную аренду — до наступления подходящего момента для ее продажи.

Таким образом, на вторичном рынке остались те продавцы, для которых продажа своей недвижимости является скорее крайней мерой, будь то кредитные обязательства или определенные семейные обстоятельства. Продавцы, для которых вопрос реализации имущества не стоит остро, пока на рынок не выходят и ждут стабилизации как валютного сектора, так и экономики в целом.

Что происходит с ценами на «вторичку»? Какова была их динамика в прошлом году?

На фоне разворачивающегося кризиса в отечественной экономике произошло падение спроса, в том числе и на вторичное жилье. Это выразилось в снижении среднего уровня цен на 4,1%. Понижающий тренд имел место практически на протяжении всего года, за исключением января, когда продавцы подняли цены на фоне ажиотажного спроса конца 2014 года и конца лета 2015 года на фоне ожиданий оживления рынка после летнего сезона.

Кроме снижения номинальных цен, на вторичном рынке в 2015 году увеличился средний размер дисконта (до 10−20% от заявленной стоимости),

предоставляемый продавцами вторичной недвижимости в надежде как можно быстрее найти покупателя.

Уровень дисконта, по нашим данным, варьируется от стандартных 50−150 тыс. руб., до полумиллиона рублей, в зависимости от ликвидности объекта. Уровень дисконта для неликвидных объектов может составлять до 20% от общей стоимости объекта. При этом стоит учитывать временные рамки, т. е. если объект необходимо продать быстро, тогда уровень дисконта увеличивается еще на 3−5%.

В каких районах Москвы «вторичка» пользуется наибольшим спросом, а в каких – наименьшим?

Наибольшим спросом среди покупателей вторичного жилья пользуются САО и СВАО. Меньшим — южные округа Москвы, которые в глазах потенциальных покупателей менее престижные по сравнению с другими районами города, а также ввиду худшей экологической обстановки (наличие большого количества промзон, особенно в ЮВАО).

Где в Подмосковье покупают больше, а где меньше? Это как-то коррелирует с объемами нового строительства?

Большим спросом пользуются вторичное жилье, расположенное в ближнем Подмосковье (в пределах 10−20 км от МКАД). Причиной тому, помимо близости к границам Москвы, является большая развитость транспортной инфраструктуры (в особенности популярны проекты, расположенные вблизи вылетных магистралей и пригородных направлений железной дороги, благодаря которым жители быстро могут добраться до столицы).

Данный спрос вполне коррелирует с показателями объема новостроек, продаваемых на рынке. Так, по данным компании «Азбука Жилья», на конец 2015 года почти 72% новостроек находилось на реализации в пределах 20 км от МКАД.

Вторичный рынок, расположенный далее 20 км, не пользуется высоким спросом, характерным для ближнего Подмосковья, ввиду меньшей ликвидности подобной недвижимости. Средняя и дальняя полоса Подмосковья в большей степени пользуется спросом со стороны покупателей, которым не нужно ежедневно ездить в Москву.

Там не так хорошо неразвита транспортная инфраструктура, а также меньше обеспеченность социальными объектами.

Обратной стороной низкой ликвидности дальнего Подмосковье являются привлекательные цены как на новостройки, так и на вторичное жилье, которые могут быть в полтора-два раза ниже, чем в районах, примыкающих ко МКАД.

Какие квартиры наиболее ликвидны сейчас? А какие продать невозможно?

Спрос на вторичную недвижимость смещается в сторону уменьшения бюджета покупки. Таким образом, в структуре предпочтений уменьшается площадь квартир, количество комнат. Изменяется и классовость рассматриваемой недвижимости в сторону понижения. Так, потенциальная аудитория бизнес-класса смещается в сторону качественных проектов комфорт-класса, в то время как часть аудитории комфорт-класса вынуждена переключиться в сегмент «эконом».

На ликвидность влияет большое количество факторов. Это может быть и неблагоприятное окружение, низкая транспортная доступность, общее состояние дома, отсутствие в продаваемой квартире ремонта, неудовлетворительные видовые характеристики, проведение незаконной перепланировки. Кроме того, отрицательно на ликвидность влияет неоправданно завышенные ожидания продавца, стремящегося получить максимальную выгоду от продажи.

Насколько в прошлом году увеличился срок экспозиции квартир? Отличается он в Москве и области?

Если в конце 2014 года средний срок продажи составлял 1,5 месяца, то в сегодняшней ситуации это уже более 3 месяцев. Однако стоит иметь в виду, что конкретный срок экспозиции зависит от большого количества факторов. Прежде всего, речь идет о характеристиках объекта, а также об уровне цены по сравнению с конкурентным окружением. И если продавец, несмотря на негативную ситуацию на рынке, не согласится с необходимостью понижения цены и предоставления дополнительного дисконта, то

срок экспозиции квартиры может быть увеличен до 5 месяцев и более.

Стоит отметить, что кардинальной разницы между сроком экспозиции в Москве и в ближнем Подмосковье нет. Срок зависит от ликвидности конкретной квартиры и от того, насколько цены приближены к рыночным. При низкой ликвидности вкупе с высокой ценой срок экспозиции может быть почти не ограничен.

Ваши прогнозы по спросу на этот год?

В 2016 году велика вероятность дальнейшего снижения цен на вторичном рынке. При этом величина спроса будет зависеть от нескольких факторов, а именно: политики ЦБ РФ в отношении ключевой ставки, а также пролонгации программы льготной ипотеки. В случае если ключевая ставка продолжит снижаться, а разница в ставках по ипотеке на первичном и вторичном рынке сокращаться (что имело место в течение последних месяцев 2015 года), спрос несколько увеличится. Однако в случае пролонгации льготной ипотеки и снижения процентной ставки по ней спрос на вторичном рынке вновь пойдет вниз.