Анастасия Тузова: «Интерес к квартирам в пригородах Петербурга падает быстрее, чем в городе»

Застройщики в Санкт-Петербурге констатируют, что несколько процентов покупателей квартир — неизменно москвичи. Наверняка большинство из них приобретает жилье в Северной столице в качестве инвестиций, тем более, что доступность его гораздо выше, чем в Москве. Еще больше покупателей приходит из других регионов страны, и часть из них также рассматривает покупку как вложения «на черный день» или для перепродажи.

Но иногороднему покупателю порой трудно сориентироваться в том разнообразии, которое предлагает сейчас рынок новостроек Питера. Здесь легко ошибиться и проиграть. Мы взяли карту и попробовали изучить ее под руководством знающего специалиста — Анастасии Тузовой, генерального директора компании Е3 Investment.

Какие районы Питера сегодня считаются самыми престижными? Сколько там стоит недвижимость?

Самыми престижными районами Санкт-Петербурга традиционно считаются Центральный, Петроградский, Адмиралтейский, Московский, Василеостровский. В Центральном новое строительство ограничено отсутствием пятен под застройку, возможна лишь реконструкция или возведение новых домов на месте снесенных зданий, но большинство из них охраняются государством как памятники. Квартиры в новостройках здесь относятся к премиальным сегментам, в качестве исключения было возведено несколько жилых комплексов на стыке классов «бизнес» и «комфорт» (например, вблизи железнодорожной линии). Цены на квартиры здесь начинаются от 125 тысяч рублей за квадратный метр — это самые дешевые варианты, на квартиры в новостройках цены в среднем начинаются от 190 тысяч рублей.

В Адмиралтейском районе также немного пятен под жилую застройку, здесь можно найти квартиры в строящихся домах по цене от 114 тысяч рублей за «квадрат».

Дешевле стоят квартиры в новостройках на Васильевском острове

– в жилых комплексах сегмента масс-маркет можно приобрести жилье по цене от 75 тысяч за квадратный метр, но все подобные предложения представлены на новых намывных территориях на западной оконечности острова. В Василеостровском районе строится большее количество нового жилья – причина тому активное освоение намывных территорий. В обжитой части острова строительство также ограничено отсутствием пригодных территорий. Жилые комплексы здесь относятся к классам «бизнес» и «премиум». Стоимость квадратного метра здесь начинается от 129 тысяч рублей.

Петроградская сторона, наряду с Центральным районом, характеризуется самыми высокими ценами на жилье. В самых престижных локациях района – например, на Крестовском острове, цена квадратного метра составляет от 200 тысяч рублей. Замыкает пятерку самых престижных районов Петербурга Московский район. Он набирает популярность у покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости – многие компании стремятся перенести сюда свои офисы из центральной части Северной столицы. Наша компания не стала исключением, перенеся свой центральный офис в Санкт-Петербурге в самый высокий бизнес-центра города – Leader Tower.

В Московском районе с его развитой инфраструктурой и близостью к центру города, КАД и аэропорту «Пулково» сейчас строится много жилья. Самое дорогое здесь расположено вдоль Московского проспекта – магистрали, которая связывает въезд в город с центральной его частью. В строящихся жилых комплексах бизнес и премиум класса можно приобрести квартиры по цене от 140 тысяч за метр, в комфорт-классе (подальше от Московского проспекта) — от 80 тысяч на этапе котлована.

Какие районы считаются неблагоприятными, депрессивными? Сколько там стоят квартиры?

Самыми неблагоприятными районами Петербурга принято считать Невский, а также Колпинский и Красносельский. Отдельно можно выделить прилегающие к городу районы Ленобласти, например Девяткино. Там отмечается высокий уровень преступности и низкий уровень инфраструктурной обеспеченности.

В Колпинском районе квартиры на начальном этапе строительства можно приобрести по цене от 55 тысяч рублей за квадратный метр,

в Невском районе – от 65 тысяч. Неблагополучные места можно отметить на территории практически всех районов, но чем ближе подобная локация к центру, тем активнее идет процесс редевелопмента этих территорий.

По какому принципу развивается город? Есть ли отличия от Москвы в этом плане? Какие приоритеты ставят городские власти?

В Петербурге, как и в Москве, в последние годы строительство жилья переносится из города в область – там упрощен процесс получения разрешительной документации, а земля дешевле. Результатом стало появление на границе города и области большого количества проектов комплексного освоения территорий, большинство из которых не обеспечены достаточным уровнем инфраструктуры, необходимыми транспортными подъездами. В условиях общего сокращения спроса на недвижимость интерес к квартирам в таких новых районах падает быстрее, чем в других.

Падение спроса на жилье в пригородах приводит к тому, что в Петербурге, как и в Москве, сейчас повышенное внимание уделяется проектам освоения бывших промышленных зон. В Северной столице так называемый серый промышленный пояс почти равномерно окружает центр города и разделяет центральные и спальные районы. Территории промышленного пояса все активнее застраиваются жильем, в 2015—2016 гг. здесь стартовало несколько крупнейших проектов жилой застройки. Смольный демонстрирует тенденцию к тому, чтобы в центральных районах Петербурга остались только жилые и общественно-деловые объекты, а большая часть производственных площадей разместилась за пределами Кольцевой автодороги.

Где идет наиболее активное строительство и какого уровня эти проекты?

По итогам 2015 года лидирует по объемам введенного жилья Приморский район, также активное строительство ведется в Красносельском, Невском, Выборгском районах. В Приморском районе строится преимущественно жилье комфорт-класса. То же самое можно сказать и о Красносельском районе.

В Выборгском районе преобладают проекты эконом- и комфорт-классов, но в некоторых престижных локациях строятся и ЖК бизнес-класса.

По данным E3 Investment, по объему новых проектов, строительство которых стартует в 2016 году, лидирует Невский район, здесь резко активизировался процесс редевелопмента промышленных зон, прилегающих к Октябрьской набережной на правом берегу Невы, и начато строительство нескольких крупных проектов в районе Рыбацкого, на левом берегу Невы.

Какие районы, с вашей точки зрения, могут измениться в цене недвижимости? Может быть, есть недооцененные места, к которым стоит присмотреться инвесторам?

Стоит обратить внимание на курортные места на побережье Финского залива. Темпы нового строительства там в последние годы отставали от общегородских, что в результате привело к формированию недостатка предложения и повышенного спроса на имеющееся жилье. Мы отдельно выделяем южную часть Приморского района; в результате реализации крупных транспортных и строительных проектов нового общественно-делового района Лахта-центр с самой высокой в Европе башней этот благоустроенный спальный район переходит в разряд престижных дорогих локаций. Малонаселенный район Лисьего носа, прилегающий к общественно-деловому району Лахта-центра с севера, также ожидает строительный бум.

Хорошие перспективы развития и у западной части Васильевского острова и намывных территорий, развитие которых раньше в определенной мере сдерживалось за счет специфической транспортной ситуации. Раньше приехать на остров и уехать с него можно было лишь по четырем мостам, расположенным в самой центральной части города. Жители Васильевского острова нередко (а по ночам в период летней навигации во время разводки мостов – постоянно) оказывались в транспортной блокаде. Но уже с этого года сюда, минуя загруженный центр, можно будет круглосуточно добраться за 10−15 минут и с севера, и с юга города, по новой магистрали – Западному скоростному диаметру.

Также к точкам роста можно отнести бывшие промышленные зоны, подлежащие редевелопменту – вдоль Невы в Невском районе и вдоль Московского проспекта – в Московском.

Что вы вообще посоветуете инвесторам? По какому принципу выбирать недвижимость, в каком сегменте: «первичка» или «вторичка»? Какой ценовой сегмент? Локация?

Учитывая непростую ситуацию на рынке, вкладываться во «вторичку» с точки зрения инвестиций сейчас не слишком выгодно. Если инвестор приобретает жилье на вторичном рынке для дальнейшего получения рентного дохода, то доходность такого актива едва ли сможет превысить уровень инфляции.

Вложения в новостройки по-прежнему являются выигрышной стратегией. Даже при временном снижении спроса и стагнации цен недвижимость в долгосрочной перспективе все равно отыграет свою реальную стоимость. Что касается объектов, подходящих для инвестиций, то наши инвесторы традиционно предпочитают студии и однокомнатные квартиры – их легко как перепродать, когда дом уже будет сдан, так и сдавать в аренду. Основные факторы, определяющие ликвидность инвестиционной квартиры – это расположение в районе с развитой инфраструктурой, близость к метро.

При покупке строящейся недвижимости инвесторам стоит особо внимательно подходить к выбору застройщика и проверке документации – в кризис есть риск, что реализация проекта может затянуться.

Сколько сегодня могут принести инвестиции в недвижимость?

Согласно данным различных социологических опросов, большинство россиян считает недвижимость лучшим объектом для сбережения средств в экономически сложные времена. Сейчас инвестиции в недвижимость отличаются большей доходностью, нежели банковские вклады. Усредненная по всему рынку новостроек доходность достигает 15−20% годовых на вложенные средства.

При удачном выборе объекта и локации можно заработать до 30% прироста в год на вложенные средства,

при неудачном – продать в готовом доме по цене покупки в строящемся, или даже дешевле.

Как, по-вашему, могут измениться цены на недвижимость в Питере в ближайший год? Несколько лет?

Мы в Е3 Investment полагаем, что при стабилизации цен на нефть в районе 50 долларов за баррель и укреплении рубля спрос на недвижимость вступит в период плавного роста в 2017 году. В 2016 году мы не прогнозируем роста цен и спроса. Через несколько лет, при условии восстановления реальных доходов населения и роста платежеспособного спроса, ожидаем новый цикл роста цен на недвижимость. Ведь сейчас многие застройщики откладывают новые проекты на фоне смещения спроса в сторону предложения жилья средней и высокой степени готовности. Несколько лет спустя спрос может превысить предложение, что и приведет к росту цен на квадратные метры.