Константин Апрелев: «Данный вариант закона своей цели не достигнет»

Разговоры о том, что риэлторскую деятельность следует узаконить, ведутся давно. Практически с 2002 года, сразу после отмены лицензирования. И вот недавно в Госдуму РФ внесен законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». О том, насколько данный документ устраивает риэлторское сообщество, как он будет работать и надежно ли защитит потребителя, рассказывает вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), председатель Совета ТПП РФ по саморегулированию профессиональной и предпринимательской деятельности Константин Апрелев.

Нужен ли рынку этот закон?

Слов нет, закон риэлторам нужен, но… не тот, который нам представили. На моей памяти это третья попытка внести законопроект на рассмотрение Государственной Думы, начиная с 90-х годов. В данной редакции законопроекта, мне кажется, нет главного — единства профессиональных требований к вхождению в профессию и в бизнес в этой социально значимой сфере деятельности.

К тому же в представленную редакцию, к сожалению, не вошло немало дельных предложений, которые поступали от экспертов сферы саморегулирования и риэлторского сообщества.

Неужели депутаты не советовались с профессионалами?

Не могу сказать, что не советовались, наше экспертное сообщество давно и плотно общается с депутатами Госдумы, и многие из них понимают сегодня всю сложность создания эффективного законопроекта в сфере профессионального регулирования. Для меня тем более непонятно, как возникло это «сокровище», не пройдя ни одного предварительного обсуждения с экспертами в сфере саморегулирования.

И хотя проект закона совсем не идеален, но что-то вам в нем понравилось?

Мне понравилось, что в нем идет речь о регулировании деятельности профессионалов, прежде всего, как физических лиц. Это большой плюс.

Но в то же время я здесь даже близко не увидел охвата всех участников рынка и реального контроля за входом в профессию.

Требование о наличии двух аттестованных специалистов для работы на рынке, при любом размере компании — это возвращение в «пещерное» прошлое! Даже добровольная система сертификации, охватывающая сегодня половину публично практикующих специалистов на этом рынке услуг, декларирует обязательную аттестацию всех практикующих риэлторов.

Но все же главный упрек к законопроекту — отсутствие единства требований для входа в профессию и в бизнес! Именно за отсутствие последнего сегодня на государственном уровне саморегулирование как модель подвергается серьезной критике в тех сферах деятельности, где закон уже есть, а эффективного регулирования нет: это строительство, проектирование, изыскания, оценка и аудит.

Но то, что СРО хотят сделать обязательным — это правильно?

С точки зрения способа регулирования для меня, как, надеюсь, и для большинства профессионалов, абсолютно все равно.

Важно выбрать ту модель, которая обеспечит эффективный контроль за рынком услуг и не снизит конкурентоспособность добросовестных участников рынка.

Также важно, чтобы система контроля за участниками рынка была справедливой и эффективной и закрывала доступ на рынок оказания услуг всем недобросовестным участникам.

Но как я понял, в законе идея по ограничению доступа на рынок как раз не обозначена?

Это мягко сказано. Ее просто нет. Ключевой целью любого закона, предназначенного для регулирования предпринимательства в любой профессиональной сфере, должно быть создание среды для добросовестной конкуренции, в нашем случае на рынке недвижимости. Но данный вариант закона этой цели не достигнет. Почему? Потому что рынок рекламы по-прежнему остается нерегулируемым. Это позволяет всем серым и «черным» маклерам на рынке работать и давать рекламу, потому как проект не требует внесения никаких изменений в другие законы. К примеру, в Закон о печати никаких изменений не предусмотрено.

Но в проекте же написано, что деятельность по размещению рекламы в СМИ будет ограничена.

Да. Но следующим пунктом идет, что никаких изменений в другие законодательные акты этот закон не требует.

Что это значит? Что никакого специального регулирования не предполагается. Провозгласили и забыли.

Надо не просто прописать в законе, что рекламировать объект могут только три категории: его собственники, доверенные лица собственника и компании, входящие в СРО, с которыми собственник заключил договор на риэлторские услуги, но и внести такие поправки в Закон о рекламе и СМИ. Без решения этого вопроса регулирование большого смысла не имеет!

В такой атмосфере и другие инструменты регулирования работать не будут: если не ограничен доступ к рекламе, то никто не будет входить в СРО. А зачем? Это же для непрофессионалов лишние траты.

Если не вошел в СРО, то власти будут преследовать…

А что же, сегодня этим не занимаются? Сегодня тоже запрещено осуществлять предпринимательскую деятельность без образования юридического лица или регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Но работают!

И когда появится закон, то у меня нет уверенности в том, что подобного рода посредников будут контролировать.

Скорее, будут контролировать, как это было при лицензировании, тех, кто в «белом» поле рынка. Они на виду, их не нужно искать.

Если этот вопрос не будет решен, то все частники так же будут давать рекламу и оказывать некачественные услуги. И к ним люди пойдут, потому что дешево. Отсутствие профессиональных знаний и дешевизна — это их конкурентные преимущества.

Значит, данный проект не решает главной цели – убрать недобросовестных игроков с рынка риэлторских услуг?

Боюсь, что закон не создаст реальных барьеров тем, кто незаконно участвует в оказании услуг потребителям. Если их можно привлекать к ответственности и сегодня, но этого никто не делает, то почему мы думаем, что после появления закона власти начнут регулировать всех действующих на рынке недобросовестных предпринимателей? Я в этом не уверен. Проще брать мзду за несоответствие каким-то требованиям закона с публично практикующих!

Но даже если регламентировать прием рекламы, то как можно проверить, что дает ее именно хозяин квартиры или лицо, им уполномоченное? Ведь в интернете масса сайтов по недвижимости….

Пусть эти сайты создают инструменты проверки. Но они не должны брать рекламу без подтверждения. Если не создадут, то проконтролировать недобросовестную конкуренцию будет просто невозможно. Если есть задача сделать услугу, в том числе рекламную, более качественной и добросовестной, то и эта сфера (реклама в СМИ) должна стать прозрачней.

Кстати, о СРО, они же уже есть и у риэлторов.

Да, сейчас у риэлторов есть региональные СРО, и они не только добровольны, но и добросовестны.

При введении обязательного саморегулирования могут появиться неизвестно какие СРО.

Ибо механизмов выхода их на рынок закон не предусматривает. К примеру, создадут СРО, которые объединят частников-непрофессионалов и всякие подозрительные конторы. И в итоге мы получим, кроме недобросовестных участников, которых и сейчас на рынке достаточно много, еще недобросовестные СРО, которые будут дискредитировать профессию риэлтора дальше…

Множество СРО будет вводить в заблуждение граждан. Как им выбрать правильное?

Сложно. Чем отличается одно СРО от другого, они не понимают, да и надзирающий орган тоже вряд ли им сможет помочь. Сегодня эта картина наблюдается в строительной сфере, и по этой причине в июне текущего года введены новые законодательные требования о «регионализации» — стать членом СРО можно только по месту регистрации и ведения бизнеса.

Не понятно и то, как будет осуществляться проверка истории квартиры, будет ли дан «официальным» риэлторам доступ к базам?

Об этом ничего тоже в законе нет. Хотя могли бы профессионалам дать возможность делать электронный запрос на переход прав в отношении объектов недвижимости в Росреестр, чтоб они могли видеть картину сделок по каждой квартире и снижать риски утраты права собственности для покупателей.

Или дали бы возможность производить подачу документов на регистрацию в электронном виде. Но и этого, к сожалению, не предусмотрено…

Новых прав у риэлторов не появляется.

Выходит, что в данном законопроекте для клиентов агентств недвижимости нет ничего положительного?

Если он будет принят в таком виде, то потребитель ничего не выиграет. И компании, которые являются добросовестными участниками рынка, тоже.

А обязательное страхование, которое в законе предусмотрено, защитит покупателей?

Страхование профессиональной ответственности в размере комиссионных (300 тысяч рублей) – это ничто. Ведь если клиент потеряет единственную крышу над головой, за эти деньги купить можно только шалаш в Шушенском…

Уже сегодня в добровольной системе сертификации требования на порядок более высокие — возмещение стоимости двухкомнатной квартиры в регионе, где работает компания.

Но есть же еще и компенсационные фонды…

С компенсационными фондами при СРО ситуация еще хуже. Не отработан инструмент их защиты и контроля за использованием. У строителей они есть, они размещаются в банках и… теряются в банках после их банкротства. Одним словом, вопрос о защите добросовестного покупателя законом пока не решен.

Если в РГР уже есть СРО, то зачем изобретать велосипед? Может, на базе существующей системы сертификации построить добровольное саморегулирование для рынка недвижимости?

Хорошая мысль, в этом случае ничего не надо бы было и создавать. Все есть, все уже создано. Нужно просто поддержать административным ресурсом ту добровольную модель сертификации, которая уже работает. Она прозрачна и понятна.

Понятна кому?

Да всем участникам рынка недвижимости. В РГР создан публичный реестр всех аттестованных специалистов и сертифицированных компаний.

В регионах проходят акции «Проверь своего риэлтора».

К примеру, человек обратился в компанию или встретился на рынке со специалистом, который предлагает свои услуги. Он может войти на сайт единого национального реестра (https://reestr.rgr.ru/), забить  фамилию, имя, отчество этого риэлтора и посмотреть, есть ли в обозначенной агентом компании такой сотрудник или нет. И если нет, то задать ему вопрос, а почему его там нет, и как долго он работает в компании и на рынке недвижимости.

Но если маклера нет в Реестре, то это совсем не значит, что перед вами недобросовестный специалист. Просто в этом случае надо быть очень внимательным, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Перед вами «темная лошадка», и при работе с ним ухо надо держать востро!