Юрий Гольдберг: «Подход к оценке рисков у всех страховых компаний одинаковый»

Два года назад власти ввели обязательное страхование строительства. С тех пор страховые компании стали участниками рынка недвижимости. К добру это или к худу, дало это что-то в плане безопасности долевого строительства или нет – вопрос открытый, все считают по-разному. Сегодня мы слушаем мнение Юрия Гольдберга, управляющего партнера Национального страхового кредитного агентства (НСКА) и управляющего ЗПИФ «НСКА Новостройки».

Как вы оцениваете работу 214-ФЗ, защищающего права дольщиков?

За последние два года, после того как 214-ФЗ был переработан, рынок определенно стал более упорядоченным. Сейчас более 90% застройщиков продают квартиры по договорам долевого участия. Многие другие схемы остались в прошлом. Это связано с существенными штрафами, которые накладываются на застройщиков, если они продают не так, как должны продавать. Кроме того подавляющая часть новостроек продается по ипотеке, а ни на какую другую схему, кроме ДДУ, получить потеку в банке невозможно. Поэтому застройщики вынуждены переходить на эту схему. И это хорошо.

Таким образом, по вашим оценкам, риски долевого строительства снизились?

Если применять аналитический подход, то нужно оценивать вероятности наступления тех или иных событий. Есть риски системные – политические, внешнеэкономические. На них нельзя повлиять, можно только верить или не верить – помогут государство, правительство в случае чего или нет.

Если системные риски реализовываются, люди перестают покупать квартиры, у всех застройщиков нет продаж, они снижают цены, банкротятся и уходят с рынка.

И есть индивидуальные риски – проблемы конкретного застройщика. Если мы говорим про индивидуальные риски, то они не высокие. Я думаю, их можно оценивать на уровне нескольких процентов.

Что грозит дольщику, если они реализуются?

Основной риск – не получить ничего. Происходит это в случае банкротства застройщика. Тогда можно забыть о своих деньгах, о квартире, о доме. Ничего не получить и копить снова.

А как же обязательное страхование застройщика?  Даже если застройщик обанкротится, то страхования компания деньги компенсирует?

На сегодняшний день страховых случаев не было. Закон в его нынешнем виде действует только два года, средний срок строительства как раз два-три года. Пока нет опыта урегулирования таких убытков. Как будет развиваться ситуация со страхованием – не очень понятно. Разумеется, интересоваться, кто страхует, с какой компанией работает застройщик, с кого потом требовать деньги – нужно, это правильный вопрос. Копию полиса страхования обязательно нужно получить на руки.

Насколько, на ваш взгляд, вообще целесообразна эта затея с обязательным страхованием? Страховая компания тоже занимается бизнесом, и она может исчезнуть еще быстрее, чем обанкротится застройщик. И на выходе мы получим дважды обманутых дольщиков – и застройщиком, и страховой компанией.

Хорошее замечание. Но с 1 октября прошлого года были ужесточены требования к страховым компаниям. ЦБ тщательно отслеживает их состояние, резервы, куда они размещаются, по каким ставкам. На рынке осталось всего 18 компаний, которые занимаются этим видом страхования. А было 52. И на сегодняшний день тариф уже не 0,1%, а 1,5−2%. При должном анализе и отборе застройщиков это укладывается в состояние рынка. Наша компания – НСКА - брокер, мы работаем со всеми 18 страховыми компаниями, подбираем для застройщиков лучшие предложения на рынке.

Суммы страхования у всех застройщиков разные? Может ли дольщику о чем-то говорить сумма страхования, условия страхования или выбор страховой компании?

Стоимость страховки варьируется от 1 до 1,7%, и чем ниже тариф, тем, по мнению страховой компании, надежней застройщик. Подход к оценке рисков у всех компаний примерно одинаковый, поэтому название страховой не имеет большого значения для покупателя жилья.

Застройщик же выбирает страховую компанию по двум критериям: тарифу и удобству работы с ней.

В условиях практически стандартизированных подходов, а следовательно, и тарифов тройку самых удобных для застройщика страховых компаний возглавляет «Ринко», далее «Респект-полис» и «ВСК», на четвертом месте «Верна», на пятом «ОВС». Но «Ринко» в большинстве случаев требует от застройщика поручительство, что не всегда приемлемо для него.      

По каким признакам дольщик может оценить надежность застройщика? Может ли он за какими-то сведениями обратиться в страховую компанию перед покупкой квартиры?

 Все необходимая информация для клиентов содержится в «Проектной декларации», которая обязана быть размещена на сайте застройщика. Дополнительная информация, которая передается страховой компании для оценки рисков, является коммерческой тайной и не может быть раскрыта третьим лицам.  

Человек, купивший квартиру в режиме долевого участия, получает право требования недвижимости или денег. И дольщики рассуждают примерно так: даже если случится банкротство, мы  заявим свои требования о передаче нам помещений, и нам выдадут их рано или поздно. Что на самом деле вероятнее истребовать – недвижимость или деньги? Вероятность получения именно квартиры при сегодняшней ситуации со страхованием минимальна. Вероятность получить деньги от страховой компании гораздо выше, чем получить квартиру. По той самой причине, что само это страхование было разработано государством для того, чтобы снять с себя обязанность решать проблемы обманутых дольщиков и переложить их на плечи страховых компаний и других компетентных органов. А не достраивать за счет бюджета эти дома и выдавать квартиры.

Понятно, что большинство дольщиков хотят получить квартиру. Они понимают, что вложили некую сумму, прошло время, произошла инфляция, и, если дом достроился, квартира стоит дороже. А возвращают только вложенное. Но и возврат своего — это лучше, чем ничего. Попасть в небольшой процент банкротств – 1−3% и вернуть свои деньги — это лучше, чем судиться, добиваться именно квартиры, портить себе нервы, тратить время. Жадность порождает бедность.

Я бы даже не советовал во многих случаях, после предварительного анализа, конечно, подписывать договор о переносе сроков.

Это тревожный звоночек и хороший вариант вовремя получить свои деньги назад. Так как те, кто придут первыми, свои деньги получат. В законе не очень хорошо прописаны эти положения, но суд всегда встает на сторону дольщика. Если задержка в строительстве составляет более шести месяцев, то по закону клиент может вернуть свои деньги, вложенные в этот проект. Соответственно, если у вас не идет стройка шесть месяцев, вы идете к юристу.

Или можно требовать пени, которые также прописаны в законе за нарушение сроков строительства. Задержка сроков распространенное явление. Более чем на полгода задерживается сдача объекта в 50% случаев. Всегда надо обращаться в суд, чтобы их истребовать, и чем быстрее, тем лучше.

Итак, каков алгоритм действий при первых тревожных симптомах?

Первое, что надо сделать – предложить право требования застройщику.  На ранней стадии это вполне рабочий вариант. Ипотека – не исключение. Банки охотно идут на перерегистрацию и перевод залога. Они понимают, что если не сделают это сегодня, завтра получат неплатящего клиента.

Что, если застройщик отказался принять право требования обратно, был подан иск в суд, суд вынес решение в пользу дольщика, но у застройщика нет денег? Не с этого ли начинается банкротство?

Мы говорим о ситуации первых дольщиков, пытающихся возвратить деньги. На первых деньги найдутся, потому что квартиры продолжают продаваться. Если застройщик не расплатится с первым заявителем, то от остальных он деньги не получит.

Если резюмировать, в сегодняшних обстоятельствах рынка недвижимости и экономических реалиях, рискованность такого мероприятия, как долевое участие в строительстве, повысилась или осталась на прежнем уровне? А если повысилась, то насколько?

Смотря с чем мы сравниваем. Если с ситуацией, которая была два года назад, то повысилась, может быть, в 2−3 раза. Увеличилось количество тех, кто финансирует старые проекты за счет новых привлеченных дольщиков. Если же мы говорим о ситуации, которая была до 2008 года, то 

рискованность существенно уменьшилась, потому что рынок сейчас более зарегулирован, на нем мало новичков, неопытных игроков

и просто непонятно как попавших на него, которых было очень много до 2008 года. По сравнению с тем периодом она уменьшилась в 10−20 раз.

Проводит ли сейчас НСКА рейтинг лучших застройщиков?

Этот рейтинг потерял актуальность, так как страхование с 2014 года стало обязательным.