Михаил Рогожин: «Количество инвестиционных сделок с торговыми площадями по-прежнему ограничено»

Торговая недвижимость всегда была флагманом на рынке коммерческой недвижимости, она опережала и офисный, и складской сегменты — и по доходности, и по темпам развития. А в кризис страдала меньше всех. В общем, так оно и остается по сию пору. Но что происходит внутри сегмента? Насколько ситуация оптимистична – а может, вовсе и нет? Об этом рассказывает Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE – компании, имеющей информацию по всему рынку коммерческой недвижимости в России.

Каковы итоги по 2016 года в сегменте региональной торговой недвижимости по сравнению с предыдущим? Если ли жизнь в регионах?

По итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составил около 1,2 млн кв. м, из которых 60% было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург.

Всего в ушедшем году в регионах было введено 747 тыс. кв. м арендопригодной площади, что на 38% меньше показателя 2015 года.

Стоит отметить, что только четыре объекта (общей арендопригодной площадью 207 тыс. кв. м), открытие которых изначально было заявлено на 2016 год, были перенесены на 2017 год.

Среди крупнейших новых региональных центров, введенных в эксплуатацию в прошлом году, стоит отметить «МегаГринн» в Курске (общей площадью 129 000 кв. м), «Макси» в Архангельске (49 200 кв. м) и «Седанка-Сити» во Владивостоке (45 000 кв. м).

Ну, а что будет в году наступившем?

В этом году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объема ввода новых торговых площадей – до уровня 637 тыс. кв. м, что на 11% меньше 2016 года. При этом некоторые торговые центры, включенные нами в число ожидаемых в этом году, были изначально заявлены к вводу в прошлом году, но впоследствии сроки окончания их строительства были перенесены.

Ввод ТЦ в городах России в 2016 году

Источник: CBRE

Какие регионы наиболее активны, где больше строят, куда идет больше инвестиций и почему?

В 2016 году на города-миллионники пришелся наименьший объем ввода новых торговых площадей за последние несколько лет, как в абсолютном, так и относительном выражении: 161 тыс. кв. м, или 21,5% общего объема. Для сравнения: в 2015 году доля миллионников составила 32%. Однако уже в этом году ожидается рост объема ввода до 360 тыс. кв. м.

В то же время возрос интерес девелоперов к городам с невысокой численностью населения и низкой обеспеченностью торговыми площадями.

Стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения.

К таким городам на сегодняшний день мы можем отнести Хабаровск, Читу, Ставрополь, Махачкалу, Ноябрьск и другие.

Крупнейшими торговыми центрами 2017 года станут самарский ТРЦ «Гудок», общая площадь которого составляет 115 000 кв. м, изначально заявленный на ввод в истекшем году, и ТРЦ «Солонцы» в Красноярске (общая площадь 105 000 кв. м).

Какие сегменты торговой недвижимости показали лучшие результаты?

Реальный оборот розничных продаж целом в России замедлил темпы снижения, но в целом по 2016 году он составил минус 2,7%.

Тем не менее, по отдельным товарным категориям наблюдался рост: в том числе на продукты питания, товары для детей, косметику и парфюмерию. Однако показатели здесь больше зависят не от товарного сегмента, сколько от качества сети. Крупные федеральные сети показывают рост оборота практически в любом регионе присутствия, и далеко не только за счет роста занимаемых площадей.

Что может быть интересно сегодня инвесторам? Какая доходность считается нормальной? Высокой?

Сейчас эффективное время для покупок, однако собственники не готовы продавать объекты по тем ценам, которые были бы интересны инвесторам. Таким образом, количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов. Стоит отметить, что каких-либо заметных сделок на региональных рынках в сегменте торговой недвижимости в регионах за 2016 год не произошло.

Как кризис повлиял на строительство ТЦ и ТРК? Где больше, а где меньше?

В стране стало строиться меньше новых торговых центров, а те, что возводятся, стали меньше по площади. Это можно назвать общей тенденцией. При этом речь идет не только о регионах, но и о московском рынке.

Идет сокращение темпов ввода на 20−30%, и это является объяснимым на фоне замедления экономики и высокой стоимости заемного финансирования.

Какая «вилка» арендных ставок в регионах – в ТЦ, допустим, и в стрит-ритейле? Приведите примеры, пожалуйста. Насколько это дешевле, чем в Москве?

Уровень ставок в региональных ТРЦ ниже столичного уровня, что глобально обусловлено более низкими оборотами ритейлеров (в среднем) по сравнению с Москвой. В результате для ритейлеров, сопоставимых по площадям и типу товара, фиксированный платеж в региональных торговых центрах может быть на 40−60% ниже, чем в московских. В случае если арендная ставка установлена в виде процента с оборота, ставка получается ниже за счет разницы в оборотах, при том, что сам уровень процента в принципе везде одинаковый.

Почему у нас в стране такой огромный разрыв между Московским регионом и прочими?

Разрыв между Москвой и всей остальной страной существовал при плановом хозяйстве СССР, когда вся страна приезжала в столицу за покупками. Сейчас по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями в регионах есть города с показателем выше, чем у Москвы. Примерами более высокой обеспеченности в сравнении с Москвой может служить Санкт-Петербург, Самара, Краснодар, Екатеринбург, Нижний Новгород.

Кроме того, практически все крупные сети, которые представлены в Москве, представлены и во многих регионах.

Исключениями можно назвать международные монобренды, которые при выходе на российский рынок в первую очередь рассматривают столицу.

В целом, конечно же, на региональных рынках, за исключением вышеназванных лидеров по уровню развития ритейла, обеспеченность качественными площадями и представленность сетей гораздо ниже, чем в Москве. Но с другой стороны, торговые центры в этих регионах покрывают гораздо меньшее число аудитории, которая, в свою очередь, имеет гораздо более низкий уровень доходов. Таким образом, на большинстве малоразвитых рынков поддерживается своеобразный баланс: сравнительно мало людей с небольшими зарплатами имеют в зоне доступа мало торговых центров.

Есть ли, с вашей точки зрения, в России недооцененные регионы? Те, где торговая недвижимость развита недостаточно, но есть хорошие перспективы?

Среди городов с низкой обеспеченностью торговыми площадями есть целый ряд, где уровень покупательной способности довольно высок, соответственно, они обладают высоким потенциалом развития ритейла. Среди них можно выделить Хабаровск, Читу, Киров, Ноябрьск, Махачкалу, Якутск, Ачинск и другие.