Вероника Манн: «Количество проектов редевелопмента в Подмосковье будет расти»

В черте столицы уже очень много новостроек возведено на месте бывших промышленных предприятий. Уже, в общем, устоялось понимание того, как должна осваиваться подобная площадка, что на ней должно быть и как она будет развиваться со временем. Но переносится ли этот опыт за МКАД? Так ли «сладки» в Подмосковье участки из-под промзон, заводов, гаражей, рынков и т. д.? Мы спросили об этом Веронику Манн, директора по маркетингу компании «БИГ Девелопмент».

В Подмосковье много свободной земли, и, на первый взгляд, нет необходимости прибегать к процессу редевелопмента промышленных территорий. Почему для строительства вы все-таки выбрали такую территорию?

Действительно, при первом размышлении так может казаться, поскольку в Московской области очень много свободной, ничем не застроенной земли. Однако именно областные просторы, все эти ничем не занятые пространства, на первый взгляд, являющиеся такими привлекательными для девелопмента, при ближайшем рассмотрении имеют одну отличительную черту, серьезно влияющую на экономику строительства и привлекательность проекта для покупателей. Это в большинстве случаев отсутствие или крайне слабое развитие инфраструктуры, в первую очередь, коммунальной и транспортной.

Многие жилые новостройки в Подмосковье еще много лет после ввода в эксплуатацию страдают от отсутствия инфраструктуры, если они построены, например, в чистом поле, на участке, где ранее не было строений, на землях сельхозназначения. От строительства «в чистом поле» страдают не только покупатели такого жилья, но и девелоперы, которым для эффективной и экономически выгодной реализации проекта необходимы огромные капитальные вложения в коммуникации, инфраструктуру, дороги и пр. Помимо всего прочего после ввода в эксплуатацию надо договориться с транспортными организациями о создании маршрутов общественного транспорта. Все это долго, дорого, и в конечном итоге влияет на ликвидность объекта, отношение покупателей, жителей и пр.

Поэтому девелоперы предпочитают осваивать промышленные территории.

Чаще всего это площадки, которые уже окружены всей необходимой инфраструктурой – есть удобные подъезды, дороги, улицы, все коммуникации.

К промышленным территориям – месту работы множества людей — ходит общественный транспорт, проложены маршруты. В общем, с точки зрения инфраструктуры плюсы налицо.

Ну и немаловажна социальная ответственность застройщиков. Заменяя промышленные территории в городской черте на комфортные и красивые жилые проекты с социальной инфраструктурой, мы улучшаем атмосферу городов.

Например, мы осваиваем такие территории в Котельниках. На месте автомобильного рынка «Автогарант» и стоянки большегрузных автомобилей у нас реализуется первая фаза и в ближайшее время начнется реализация второй фазы проекта «Котельнические высотки». Этот проект как раз подходит под все вышеописанные характеристики – вокруг есть улицы и дороги, два шоссе, в 10 минутах ходьбы находится станция метро «Котельники», вокруг сложившаяся жилая застройка, ходит транспорт, есть все необходимые коммуникации.

Любое ли жилье можно построить на такой территории?

На промышленных территориях целесообразнее и правильнее всего, конечно, реализовывать проекты комплексной застройки. Связано это как раз с профилем территории. Обычно в районе промышленных территорий все очень хорошо с транспортной инфраструктурой, но практически полностью отсутствует социальная среда – детские сады, школы, спортивные сооружения, паркинги, озеленение и благоустройство.

Для того, чтобы сделать проект привлекательным для покупателей и комфортным для проживания при разработке и реализации проекта обязательно необходимо создать все условия для жизни – ту самую комфортную среду. Иначе это будет мертвый проект. Именно поэтому мы, например, и в первой, и во второй стадии проекта сразу предусматриваем все необходимое: это и парковки на 400 и 2 800 машиномест соответственно, детские сады на 440 мест и общеобразовательная школа на 1 100 учеников. Первые этажи комплекса будут отданы под объекты коммерческой инфраструктуры — кафе, магазины, салоны, службы быта и сервиса – всего порядка 2000 кв. м.

Какие дополнительные обязательства несет редевелопмент в Подмосковье?

Редевелопмент в Подмосковье, как собственно и в любом другом месте, несет на себе дополнительные обязательства по созданию инфраструктуры, иногда не имеющей непосредственного отношения к проекту. Например, у нас есть обязательство по строительству дороги – проезда, соединяющего Кузьминскую улицу, на которой находится наша новостройка, с Дзержинским и Новорязанским шоссе. Эта дорога серьезно улучшит транспортную инфраструктуру всего города Котельники и, конечно, облегчит жизнь жителям «Котельнических высоток». Доехать до МКАД можно будет сразу двумя путями на выбор и всего за 10 минут.

Каковы плюсы и минусы проекта редевелопмента для покупателей?

Плюсом для покупателя, конечно, является обычно очень хорошее географическое расположение проекта в уже сложившейся застройке с транспортной инфраструктурой, а не «домики в поле», назовем их так.

Относительным минусом может являться недостаточный уровень озеленения таких территорий, ведь пока посаженные девелопером деревья вырастут, пройдет какое-то время.

Как привлечь людей выбрать жилье, построенное на месте бывшей промзоны? Как бороться с мифами о загрязненности и пр.

Прежде всего можно привлекать ценами на квартиры. Редевелопмент промышленных территорий в Подмосковье предполагает освоение больших пространств земли (в нашем случае, например, 18 га на обе очереди). Эта земля уже имеет подвод коммуникаций, что при прочих равных условиях несколько удешевляет процесс строительства. Это позволяет создать проект более высокого класса с более просторными квартирами и социальной инфраструктурой по более комфортной цене.

«Котельнические высотки», например, это проект комфорт-класса с большими квартирами по цене от 80 000 рублей за кв. м. Такое сочетание, которое пользуется популярностью у покупателей, стало возможным в том числе благодаря тому, что проект развивается на месте бывшей промзоны.

Говоря об экологии, несомненно, надо рассматривать каждый конкретный участок отдельно. В нашем случае это бывший автомобильный рынок «Автогарант», на территории которого будет возводиться вторая фаза проекта. Изначально это не была территория с высоким уровнем загрязнения, на ней не было действующих опасных производств, поэтому не было необходимости проводить сложные и дорогостоящие процедуры дегазации земли и пр.

При получении разрешения на строительство в любом проекте проводятся инженерно-экологические изыскания, на основании которых, собственно, и принимается решение и определяются необходимые процедуры очистки.

Всю эту информацию менеджеры по продажам доводят до потенциальных покупателей, не делая из нее никакой тайны. Вся документация выложена на сайте.

Девелопер и сам совершенно не заинтересован строить объект на сильно загрязненной территории.

Во-первых, практически невозможно будет получить разрешение на строительство без дорогостоящих и длительных процедур очистки (а ведь при некоторых загрязнениях очистка вообще невозможна). Во-вторых, о таких участках в округе ходит плохая слава, и реализовать этот проект будет очень сложно. В век интернета любой желающий сможет узнать все об истории конкретного участка.

Поддерживает ли администрация населенного пункта идею о редевелопменте территории? Как власти помогают (или не помогают) девелоперу, берущему такой участок?

Насколько мне известно, администрации населенных пунктов практически во всех случаях всячески поддерживают идею о редевелопменте территорий. Для современного города наличие больших промзон в окружении жилой застройки – очевидный негативный фактор. Современные проекты жилых комплексов кардинально меняют городскую среду в лучшую сторону. Из депрессивной, часто заброшенной и криминализированной территории, сложно поддающейся контролю, получаются современные проекты, которые украшают город.

А объекты социальной инфраструктуры, которые создают в рамках комплексного освоения территории, улучшают социальную обстановку в городе – становится больше современных садов, школ, детских сооружений. Обязательства девелопера по озеленению и благоустройству территории тоже очень позитивны для населенных пунктов, особенно имеющих длительную промышленную историю.

Не могу говорить за все администрации, но в Котельниках власти оказывают нам серьезное содействие в части создания транспортной инфраструктуры. Как я упоминала ранее, мы планируем построить новую дорогу – проезд, соединяющий одну из улиц Котельников с двумя шоссе, причем в кратчайшие сроки. Конечно, эта работа была бы невозможна без содействия администрации. Она решила вопросы по выдаче технических условий на перенос коммуникаций в зоне строительства проезда.

Каковы обязательства администрации в таких случаях?

Обычно в таких случаях обязательства распределяются 50/50. Чаще всего администрация берет на себя обязательства по максимально быстрому согласованию проектной документации, по переговорам с коммунальными службами и другими государственными организациями, хозяйствующими на территории.

Иногда администрации при наличии бюджета готовы разделить и расходы.

Много ли уже в Подмосковье таких реновированных территорий и будет ли их число заметно расти? За счет чего?

Количество реновируемых территорий в Подмосковье неуклонно растет. Это связано с тем, что, как правило, на таких территориях удается построить более привлекательные для покупателей объекты. В текущих условиях рынка недвижимости, когда покупатель диктует условия, непродуманные проекты с плохой инфраструктурой в отдаленных районах Подмосковья уже с трудом находят своего потребителя. Клиент хочет за свои деньги получить объект с хорошими характеристиками.

На территории Подмосковья существует большое количество рынков так называемой старой формации, автомобильных стоянок, полигонов, заброшенных промышленных зон и пр., которые достаточно легки для реновирования, но при этом окружены инфраструктурой. Именно за счет таких объектов и будет дальше расти количество проектов редевелопмента в Подмосковье.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus