Эдуард Жучков: «Упавший турпоток в Анапу не снизил спроса на покупку недвижимости»

В последние годы стало распространяться мнение, что вкладывать деньги в недвижимость невыгодно. Однако это не совсем так. Весь вопрос, во что вкладывать и где. Исполнительный директор УК «Фонд Юг» Эдуард Жучков предлагает покупать квартиры и сдавать их в аренду в Анапе. И убеждает нас с цифрами в руках.

Что сейчас происходит на российском юге? Как прошел сезон в этом году? Повлияло ли холодное начало лета?

Бархатный сезон на черноморском побережье подошел к концу и уже можно говорить, каким выдался сезон−2017 В городе-курорте Анапе. По официальной статистике Российского союза туриндустрии спрос на внутренний туризм в летний сезон упал на 30%, а основным конкурентом курортам Краснодарского края стала Турция.

Не последнюю роль в этом сыграло нежелание владельцев отелей и частных гостиниц ориентироваться на нынешние рыночные реалии и снижать цены, а также высокие цены на авиабилеты, сопоставимые со стоимостью зарубежных перелетов. Фактором, снизившим спрос, стали и низкие температуры, которые мы наблюдали в июне и даже частично в июле.

В отличие от отельеров, которые принимают решение по ценовой политике зачастую один раз в год и неохотно меняют цены, девелоперы черноморского побережья, специализирующиеся на курортной недвижимости, уже давно научились чувствовать покупательскую способность населения и очень чутко реагируют на спрос. Застройщики борются за покупателя всеми доступными маркетинговыми инструментами: предлагают скидки, инициируют акции, формируют собственные программы рассрочек. Поэтому холодное лето 2017 года и снизившийся туристический поток особого влияния на спрос в сегменте курортной недвижимости не оказали.

Спрос на недвижимость формировался исходя из существующих тенденций на этом рынке и по сравнению с прошлым годом серьезным колебаниям не подвергся. 

Изменились ли за последний год ставки аренды на квартиры — у вас и в окрестном частном секторе? Сколько они составляли этим летом?

Парадоксально, но, несмотря на ощутимое снижение туристического трафика на черноморское побережье по сравнению с прошлым годом, цены на аренду квартир в 2017 году выше, чем в этот же период в 2016 году.

Так, к примеру, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Анапе в августе была 13 000 руб. (+4,57% с начала 2017 года), двухкомнатной — в среднем за 25 000 руб. (+33,97% с начала 2017 года). В августе 2016 года средняя стоимость двухкомнатной квартиры составляла 22 000 руб. (+22,68% с начала 2016 года).

Суточная аренда в частном и гостиничном секторе держится на одном уровне последние несколько лет. В Анапе цены на суточное размещение в гостевых домах и частном секторе составляют от 250 до 1000 рублей в сутки, гостиничные номера – от 1000 до 4000 рублей, квартиры «под ключ» сдаются от 1500 рублей до 3500 руб./сутки.

В этом году мы запустили свой собственный проект по аренде квартир в ЖК комфорт-класса «Резиденция Утриш», застройщиком которого являлась УК «Фонд Юг», в живописном курортном селе Сукко, в 15 минутах езды от центра Анапы. Квартиры с хорошим ремонтом и благоустроенной территорией предлагаются здесь по цене 3500 — 4000 руб./сутки, коттеджи и таунхаусы стоят 4000 — 5000 руб./сутки, что соответствует средней рыночной цене по району.

Ориентируясь на потребности современных арендаторов, мы готовы предложить не только квартиру с хорошим, качественным ремонтом и современной мебелью, но и весь комплекс услуг и набор инфраструктуры, которая предлагает наша управляющая компания – благоустроенная и охраняемая территория, машино-места, бассейны на территории комплекса, спортивная и детская площадка.

Сколько получает от аренды на руки собственник квартиры в вашем проекте после оплаты услуг УК?

В летний сезон на суточной аренде квартир собственники жилья в ЖК «Резиденция Утриш» зарабатывают до 300 тысяч рублей, уже с вычетом всех накладных расходов, связанных с поиском арендодателя. Агентское вознаграждение компании составляет 20%.

По условиям договора компания обязуется осуществлять поиск потенциальных нанимателей, рекламировать объект сдачи, осуществлять показы заинтересованным лицам,

следить за состоянием квартиры, делать уборку помещения после освобождения ее нанимателем своими силами или с привлечением третьих лиц, а также решать все организационные вопросы, которые возникают в период сдачи квартиры.

Какова доходность квартир (сопоставление цены покупки и доходов от аренды) в ваших проектах для собственника, сдающего недвижимость в аренду? Это доходность выше или ниже, чем в аналогичных проектах в Сочи, например?

Вопрос о доходности, инвестиционной привлекательности недвижимости на черноморском побережье достаточно распространенный как среди потенциальных клиентов, так и среди тех, кто уже совершил покупку и хочет получать дополнительную прибыль от сдачи в аренду. При этом необходимо обращать внимание на местоположение дома и близость к морю: именно шаговая доступность к побережью будет способствовать постоянному спросу на вашу недвижимость.

Давайте рассмотрим доходность квартиры на черноморском побережье на примере квартиры-студии в ЖК бизнес-класса «Резиденция Анаполис». Минимальная стоимость однокомнатных студий 32 кв. м с балконом на данный момент составляет 2,2 млн руб. Это хороший вариант как для круглогодичного проживания, так и для сдачи в аренду. Немаловажным фактом остается скорая сдача первой очереди – это IV квартал 2018 года.

А теперь считаем. Традиционно в Анапе летний сезон длится 3−4 месяца. Возьмем вариант, когда сезон максимально длинный и квартира сдается каждый день. Учитывая высокое качество ремонта и отделки, шаговую доступность к морю, инфраструктуру комплекса и прекрасный вид из окна стоимость аренды будет около 3000 рублей в сутки.

Таким образом, получаем 3000 рублей х 30 дней х 4 месяца = 360 000 рублей.

Берем другой, менее выгодный сценарий. Предположим плохой сезон, подвела погода, сократим его до 2,5 месяцев, из которых на сдачу приходится всего 2 месяца, и снижаем стоимость аренды до 2000 рублей в сутки из-за небольшого количества отдыхающих.

Получаем 2000 рублей х 30 дней х 2 месяца = 120 000 рублей.

Высчитываем среднюю цифру (360+120)/2 = 240 тысяч рублей. Приблизительно такой доход за сезон можно ожидать собственникам квартир в ЖК «Резиденция Анаполис». Вычтем из этой суммы накладные расходы (оплата услуг по сдаче квартиры, реклама, уборка, мелкий ремонт) приблизительно 40 тысяч рублей и получаем 200 000 рублей за сезон. Если разбить доход помесячно, получим 16 700 рублей в месяц.

Еще приятный бонус для инвесторов — зимой Анапа не вымирает, в этом регионе работает много представительств, в том числе крупных международных компаний, которые задействованы в проектах федерального уровня и для сотрудников корпораций арендуется жилье. В межсезонье однокомнатная квартира будет стоить около 12 тысяч рублей в месяц, что позволит получить доход (с октября по май) в размере 96 000 рублей.

Округлив и сложив стоимость аренды в сезон и межсезонье, получаем 300 000 рублей в год или 25 000 рублей в месяц, а это уже вполне приличная прибавка к зарплате и семейному бюджету.

Элементарные расчеты показывают, что если положить 2 миллиона рублей в банк, то доходность 300 тысяч рублей нам обеспечивали бы 15% годовых.

Сейчас ставка по рублевым вкладам у Топ−10 банков страны в среднем составляет около 8,49% (источник banki.ru), и, по прогнозам, она будет снижаться.

Как видим, доходность от квартиры практически в два раза выше, чем банковский вклад, к тому же в случае дефолта риски у собственника квартиры гораздо ниже, чем у держателя вклада.

В настоящее время цены на недвижимость в Анапе конкурентоспособны по сравнению с Геленджиком и Сочи, при этом Анапа ничуть не уступает своей санаторно-курортной базой и развлекательной инфраструктурой, а потенциал города раскрыт еще не окончательно. С точки зрения выгоды инвестиций при покупке квартиры в Анапе можно отметить стабильность цен и большой спрос как на первичном, так и на вторичном рынках жилья в этом регионе.

Какие условия, правила и ограничения для арендатора прописываются в договоре? Можно ли ему курить, приезжать с животными и т. д.? И кто эти правила устанавливает – собственник или УК?

С собственником заключается стандартный агентский договор на осуществление действий по сдаче внаем жилого помещения. В нем прописаны права и обязанности собственника и агента. Помимо оказания консультационных услуг по сдаче в аренду, выполнения поручений, связанных со сдачей внаем, по условиям договора компания обязуется не допускать ухудшения технического состояния квартиры, а также несет ответственность за сохранность квартиры и имущества. В случае причинения ущерба от нанимателя собственнику квартиры полагается компенсация.

Поэтому мы ответственно подходим к поиску нанимателя. В квартирах запрещается курить и размещать животных.

В свою очередь, в договоре есть пункт, согласно которому после освобождения квартиры нанимателем компания обязуется произвести уборку.

Для нас важно доверие со стороны собственника и высокая оценка качества сервиса со стороны арендатора, поэтому мы постоянно стремимся к повышению уровня предоставляемых услуг.

Кто и как будет платить курортный сбор в следующем году? Вы уже подумали об этом?

Законом определенно, что владельцы недвижимости, а также имеющие постоянную прописку или работающие в регионе, где осуществляется курортный сбор, освобождаются от его выплат.

Законодательно отследить получение курортного сбора могут только с объектов, которые официально оказывают гостиничные услуги или предоставляют гражданам помещения для временного проживания.

Поэтому те, кто официально сдает свое жилье и платит с этого налог, скорее всего, будут включать его в стоимость проживания, чтобы компенсировать свои издержки.

Юридическое лицо, которое оказывает посреднические услуги по сдаче внаем жилого помещения, курортный сбор не оплачивает.

Какие еще законодательные изменения могли повлиять на сегмент курортной недвижимости? И какие законодательные акты могли бы быть полезны в этой сфере?

Сейчас в СМИ активно обсуждается возможная отмена долевого строительства и переход к проектному финансированию строек с участием банков. Подразумевается, что это поможет полностью решить проблему долгостроя в стране.

А на самом деле проблему долгостроя могли бы решить субсидии государства на земельные участки и подключение коммуникаций, налоговое послабление и кредитование застройщика по льготным ставкам.

Все вышеперечисленное дало бы возможность девелоперу продавать жилье на высокой стадии готовности, не привлекая денег дольщиков.

Развивается ли сегмент организованной аренды в Анапе и на российском юге вообще? Или частный сектор еще будет долго преобладать?

Рынок недвижимости в Анапе не стоит на месте и постоянно развивается, что способствует появлению новых инвесторов, которые стремятся повысить уровень сервиса, сделать свой бренд узнаваемым и получать дивиденды. А это значит, что мы движемся к формированию современного цивилизованного гостиничного сегмента. Уже сейчас рынок организованной аренды в Анапе готов предложить качественное жилье на любой вкус и кошелек. Для особо взыскательных клиентов открыты двери СПА-отелей, которые работают по системе «все включено» и по качеству сервиса не уступают западным конкурентам.