Андрей Гайдуков: «В многоэтажных домах стоимость квартир меньше, чем в малоэтажных»

Малоэтажное многоквартирное строительство — это довольно большой сегмент современного рынка недвижимости. Что в нем происходит? Как он чувствует себя по сравнению с рынком многоэтажного жилья? Об этом мы расспросили директора по маркетингу и рекламе группы компаний «Рассвет» Андрея Гайдукова, а заодно подвели итоги прошедшего 2017 года по «малоэтажке».

Как вы оцениваете итоги года на рынке малоэтажного строительства?

В строительной отрасли в целом 2017 год был непростым и интересным. Он надолго запомнится как год, который положил начало многим значимым масштабным изменениям. В первую очередь, в правовой сфере, касающейся отрасли.

Своего рода революция все-таки произошла. 2017 год в Московском регионе как никакой другой стал примером формирования «рынка покупателя». Одной из главных тенденций прошедшего года стал вывод на рынок большого объема качественно нового предложения. В нем, помимо обязательных нормативов, застройщики зачастую возводят дополнительные объемы собственной инфраструктуры ЖК.

Вторая тенденция года связана с тем, что застройщики Подмосковья вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с Москвой, при этом им нужно учитывать требования современного покупателя, предлагать уникальный качественный продукт по конкурентоспособной цене. Мне кажется, 2017 год в отрасли, в том числе, прошел под знаком этого баланса.

В полной мере все вышеперечисленное касается и малоэтажного сегмента. Кроме того, по итогам 2017 года мы отметили повышение покупательского интереса именно к малоэтажному жилью. Причем значительно выросла доля регионального покупателя. В двух малоэтажных комплексах Подмосковья группы компаний «Рассвет» чуть больше трети покупателей (35%) – это жители регионов. Показателен и факт переезда за город москвичей. Их доля в наших ЖК за прошедший год выросла до 25%. Как правило, принимая решение переехать из Москвы в область, москвичи в основном рассматривают именно малоэтажные комплексы: лучшая экология, более благоприятный эмоционально-психологический климат, возможность увеличить площадь жилья благодаря более низким по сравнению с московскими ценами.

И наконец, еще одна из тенденций ушедшего года, неразрывно связанная с перечисленными, – это повышение спроса на квартиры с отделкой.

Данные аналитиков рынка говорят о том, что в 2017 году доля покупателей квартир с чистовой отделкой «под ключ» выросла до 25% против 6% в 2016 году. В том числе благодаря анализу потребительского спроса и, возможно, даже в чем-то опережая его, мы решили сдавать все квартиры в наших малоэтажных комплексах «Пушкарь» и «Томилино» с чистовой отделкой. Замечу, что решение себя оправдало.

Какова динамика спроса в конце прошлого года и в начале этого?

Динамка спроса на подмосковном рынке малоэтажного жилья схожа с общим трендом рынка новостроек Московской области: я бы назвал ее индивидуальной. Есть проекты, которые дают высокие показатели за счет удачной локации, высоких характеристик по инфраструктуре, продуманной политики продаж, а есть те, которые дают отрицательный спрос.

Что касается наших объектов, то мы наблюдаем положительную динамику продаж в наших малоэтажных жилых комплексах. Например, в ЖК «Пушкарь», расположенном неподалеку от Ивантеевки, к концу года объем продаж вырос на 30%.

Появились ли новые тенденции? Какие?

Из значимых новых тенденций мы отмечаем существенное снижение ипотечных ставок. В свою очередь это стало первым импульсом 2017 года в развитии подмосковного рынка первичной недвижимости. В целом во многом благодаря снижению ставок по ипотеке удалось нивелировать сокращение спроса, вызванное падением доходов населения.

Не секрет, что ипотека является основным финансовым инструментом на рынке жилья эконом- и комфорт-класса, и повышение ее доступности автоматически увеличило количество потенциальных покупателей жилья и, как следствие, сделок с использованием ипотечных средств. В результате по итогам первого полугодия 2017 года в ипотеку приобретали жилье 66% покупателей, во втором – уже 69%.

В 2017 году на наших объектах мы отметили рекордное число продаж по ипотечным сделкам и/или рассрочке.

В наших малоэтажных комплексах доля таких сделок за прошедший год выросла до 82%.

В конце года в жилом комплексе «Томилино» нам удалось запустить совместную ипотечную программу от «Россельхозбанка» с уникальной ипотечной ставкой европейского уровня — 5,5% годовых. Она практически сразу сгенерировала увеличение объема продаж на объекте. В этом году уже произошло очередное снижение ставки – до 5,17%. На сегодняшний момент это самая низкая ипотечная ставка на подмосковном рынке.

Какие преимущества и недостатки у «малоэтажки» по сравнению с обычными многоэтажными домами?

Преимущества малоэтажных жилых комплексов для покупателя очевидны: существенно меньшее число соседей, уединенность, более благоприятная экология, свободная от автотранспорта территория, отсутствие «каменных джунглей», более высокий уровень безопасности – малоэтажные комплексы, как правило, огорожены, имеют охрану и систему видеонаблюдения.

Еще одно преимущество малоэтажного ЖК: его жители получают комфорт загородного проживания при оплате коммунальных услуг как в обычном многоэтажном доме. И на жителей не ложатся хлопоты по обслуживанию дома, с которыми сталкиваются владельцы частных домов. Все вопросы, связанные с коммуникациями и внутренним благоустройством, берет на себя управляющая компания.

К недостаткам малоэтажных ЖК всегда было принято причислять удаленность от Москвы, отсутствие собственной инфраструктуры, отсутствие лифтов. Но сейчас в Подмосковье активно развивается формат малоэтажного жилья комфорт-класса, в котором все плюсы высотных домов помножены на комфорт загородной жизни. Например, в нашем малоэтажном комплексе «Пушкарь» во всех корпусах предусмотрены грузопассажирские лифты. Хотя дома состоят всего из четырех этажей.

В целом современные малоэтажные комплексы сегодня отличает высокий уровень собственной инфраструктуры и комплексное благоустройство. При этом они расположены в пределах 15 км от МКАД в районах с высокой транспортной доступностью.

Как сейчас цены на «малоэтажку» отличаются от цен на квартиры в многоэтажных домах? Зависят ли они от этажности комплекса вообще?

Да, цены на квартиры зависят от этажности комплексов. В многоэтажных домах стоимость квартир меньше, чем в малоэтажных, и при сравнимой локации и равном классе ЖК разница может составлять 10−15%. Но стоит учесть, что в малоэтажном комплексе покупатель получает качество проживания, схожее с проживанием в загородном комплексе таунхаусов или коттеджном поселке, цены на которые выше процентов на 40−50%.

В условиях современного рынка недвижимости задача застройщика сделать так, чтобы потребитель не заметил разницы в стоимости малоэтажного и высотного жилья.

Сохранять доступную стоимость за квадратный метр группе компаний «Рассвет» позволяет собственное производство строительных материалов. Все наши дома мы строим из своего керамического кирпича Porikam. Таким образом застройщик может не только полностью контролировать производство и поставки, но и не зависеть от цен поставщиков.

Как вы считаете, будут ли цены на квартиры в Подмосковье расти или падать в этом году?

Цены на недвижимость в Московском регионе уже третий год снижаются, примерно по 10% в год. Но в этом году мы столкнемся с противоречивой ситуацией. С одной стороны, в условиях стагнации рынка и при большом превышении предложения над спросом цены в первом полугодии 2018 года, скорее всего, продолжат снижение примерно в том же диапазоне, что и в предыдущие периоды. Более того, летом вступает в силу очередной блок нормативных документов, касающихся отрасли. Поэтому застройщики будут стараться вывести весной в реализацию как можно больше проектов. Чтобы они оставались конкурентными, застройщики будут играть на понижение цены, предлагать новые скидки и акции. Цены на первичное жилье эконом- и комфорт-классов, как следствие, будут падать.

Но с другой стороны, со второй половине года можно ожидать увеличения цен примерно на 5−7%. Это будет связано с изменением законодательства, которое ужесточает требования к деятельности застройщиков. Соответственно предположительно снизится объем ввода жилья, а себестоимость строительства увеличится, что повлечет за собой рост цен на квартиры в новостройках. Кроме того, существует риск возникновения монополизации рынка. Некрупным компаниям-застройщикам будет сложнее перестроиться на новую систему, в первую очередь с финансовой точки зрения.

Как количественно будет меняться предложение на этом рынке в этом году и в следующих?

Сейчас в Московской области около 80 малоэтажных жилых комплексов (до 7 этажей). Скорее всего, учитывая интересы покупателя, застройщики будут выводить на рынок малоэтажные жилые комплексы, и их количество будет увеличиваться. В основном это будут среднеэтажные дома от 7 до 10 этажей. Полагаю, что их количество в 2018 году возрастет процентов на 30% от их текущего количества.

Но повторюсь, что в целом весной этого года первичному рынку недвижимости предстоит испытание в виде волны новых предложений.

Эксперты подтверждают, что на рынок выйдет наибольший объем новостроек, превышающий годовой в 1,5 раза.

Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости Подмосковья в связи с изменением законодательства? Что прогнозируете на этот год?

Здесь сложно что-то однозначно прогнозировать, потому что поправки к ФЗ−214 только вступили в силу, и рынок должен еще к ним адаптироваться. Но уже можно говорить о том, что они будут способствовать повышению прозрачности деятельности застройщиков и защищенности участников долевого строительства.

Кроме того, можно предположить, что в ближайшее время новые компании не появятся на рынке. У действующих же есть риск не справиться со сложностями, с которыми неизбежно придется столкнуться каждому застройщику в связи со вступлением в силу новых требований к застройщикам. В основном все они касаются финансовой составляющей бизнеса, что, в свою очередь, будет влиять либо на ценовую политику в части роста стоимости квадратного метра, либо приведут к снижению доходности девелоперов.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus