Павел Брызгалов: «Девелоперам необходимо время для того, чтобы перестроить свою работу»

Сегодня в разговоре с Павлом Брызгаловым, директором по стратегическому развитию ФСК «Лидер», мы обсуждаем ближайшие перспективы рынка недвижимости в свете новых законодательных решений, а также бросаем общий взгляд на сам рынок Москвы и области. Объемы продаж, цены, ипотечные ставки – каковы они сейчас и что случится с ними в будущем?

Опишите состояние рынка столичного региона в настоящее время. Какие тенденции сейчас становятся ключевыми?

Если говорить о Московском регионе, то здесь можно выделить несколько ключевых трендов. В 2017 году рынок Московского региона пришел в равновесие. В продажу вышло 7,3 млн кв. м жилья, или 138 тыс. квартир и апартаментов. Помимо новых корпусов в старых проектах, открылись продажи в 96 новых проектах, из которых 72 — в Москве и 22 — в Московской области.

Если говорить только о Москве, то здесь после нескольких лет бурного роста в прошлом году вышло в продажу 4,2 млн кв. м, что на 14% меньше, чем в 2016 г.

В Московской области вышло всего 3,1 млн кв. м — на 29% меньше, чем в прошлом году.

До середины 2017 г. рынок в Москве был растущим, поэтому общий объем продаж рос вслед за ростом спроса и новым объемом предложения. В Московской области в то же самое время рынок сжимался, происходила его концентрация в руках крупных застройщиков. На показателе ввода жилья это пока не отражается, но в будущем мы станем свидетелями драматического сокращения ввода жилья в Московской области.

Что произошло с ценами за прошлый год и за I квартал? Аналитики говорят, что они существенно снизились. Совпадает ли это с вашими наблюдениями?

Если мы говорим о новостройках в массовом сегменте, то я не могу говорить о каком-то снижении. Сегодня средняя стоимость квадратного метра в Москве в сегментах комфорт- и стандарт-класса практически не меняется с 2016 и остается на уровне 163 и 115 тыс. рублей. В 2018 г. произойдет усиление конкуренции между проектами, рост стоимости квадратного метра будет происходить за счет увеличения стадии строительной готовности объекта.

Близится час икс: 1 июля 2018 года вступят изменения в 214-ФЗ, касающиеся новых финансовых обязательств застройщика и условий по ведению строительной деятельности (один застройщик – одно разрешение на строительство). Как, на ваш взгляд, изменится отрасль, многие ли игроки рынка смогут соответствовать новым правилам? Повлияют ли законодательные реформы на стоимость жилья?

На наш взгляд, ужесточение ФЗ−214, которые вступают в силу с 1 июля 2018 года, приведет к укрупнению рынка. Останутся только сильные застройщики, имеющие ресурсы и возможность вести строительную деятельность в новых условиях. Отдельные изменения в законодательстве могут оказать влияние на рост издержек у застройщика, которые в итоге будут включены в себестоимость квадратного метра.

В перспективе планируется отказ от ДДУ и переход на проектное финансирование жилищного строительства. На ваш взгляд, это верное решение? Поясните, пожалуйста, в чем преимущества данной инициативы и в чем опасности?

Если рассматривать проблему глобально, проектное финансирование – модель более зрелого рынка. Однако крайне важно грамотно ее внедрить и реализовать.

Для того чтобы переход на проектное финансирование прошел наиболее безболезненно, в том числе и для покупателя, на наш взгляд, требуется учесть несколько важных моментов.

Во-первых, переход на новую систему финансирования должен осуществляться постепенно. Девелоперам необходимо время для того, чтобы кардинально перестроить свою работу. Обозначенные три года – крайне сжатый срок. Это время необходимо только на то, чтобы тщательно проработать законодательную базу. Чтобы внедрить новые решения – потребуется примерно еще столько же времени.

Во-вторых, для полноценного функционирования новой системы необходимо снижение банковских ставок, по которым будут выдаваться кредиты девелоперам, в среднем до уровня 5−7% годовых.

Если два этих ключевых момента будут соблюдены, мы не столкнемся с глобальными кризисными явлениями на рынке.

Стоимость жилья с переходом на новую систему финансирования в любом случае вырастет – минимум на 15−20%, т. е. на текущую разницу между строящимся жильем и готовым. Сегодня застройщики реализуют жилье практически по себестоимости. Застройщик в условиях высокой конкуренции и борьбы за покупателя должен возводить качественные проекты и продавать их по приемлемой для рынка цене. Мифы о сверхприбыли застройщиков в прошлом. На сегодняшний день маржинальность девелопмента очень небольшая. Что будет с отменой долевого строительства, пока непонятно. Но совершенно точно этот переход повлечет за собой повышение стоимости за квадратные метры и сокращение предложения на рынке.

Может ли из-за грядущей монополизации рынка произойти сокращение конкуренции и ухудшение качества строительства?

Думаю, нет. Рынок развивается, покупатель сегодня более искушенный и требовательный к тому продукту, который он желает приобрести. Люди активно путешествуют, видят западный образ жизни, обустроенные детские площадки, продуманные дворы, функциональные планировки. За такой продукт они готовы платить. Если застройщик позволяет себе строить некачественный продукт – это равнозначно самоубийству, ведь его квартиры в конечном итоге оказываются невостребованными.

Кроме того, качество строящегося жилья сегодня тщательно контролируется на государственном уровне. Так, например, АИЖК разрабатывает новые стандарты, которые зададут минимальную планку застройщику, ниже которой возводить объекты будет просто непозволительно. Но я уверен, что многие строительные компании создают и будут создавать проекты, по качеству превышающие требования стандартов.

К примеру, свои проекты мы стараемся наделить не просто минимальными характеристиками, которые должны быть согласно строительным нормативам. Для того чтобы продукт был конкурентным и пользовался спросом со стороны покупателей, наша компания дополняет жилые комплексы теми характеристиками, которые позволят выигрышно смотреться на фоне других предложений на рынке, а жизнь потенциальных новоселов сделать более комфортной и удобной. Собственно, концепция нашего продукта формата «UP-кварталов» в полной мере это отражает.

В целом, борьба за покупателя заставляет девелоперов двигаться вперед, делать свой продукт лучше, улучшая тем самым общие характеристики и качество строящегося жилья.

Как вы думаете, одинаковы ли будут последствия применения нового законодательства в Москве и регионах?

Сложно говорить за всю Россию. Наша компания строит свои объекты не только в Москве и Московской области, но и в Санкт-Петербурге, Геленджике, в Калужской и Ленинградской областях. И требования региональных покупателей к качественному продукту ничуть не ниже столичных.

Какие бы законодательные инициативы предложили бы вы?

Сегодня на уровне городских властей или муниципалитетов нет единого четкого понимания того, какие должны предъявляться требования к архитектурному облику проекта. Эти требования должны опираться на идею комплексного развития городской среды. В ПЗЗ есть только требования к плотности, этажности и прочим техническо-экономическим параметрам проекта. Этого недостаточно, поскольку, утверждая проект, зачастую нам приходится сталкиваться со вкусовщиной, с индивидуальными предпочтениями отдельных чиновников. В результате такой ситуации процесс согласования проекта затягивается, а сроки получения разрешения на строительство в конечном итоге увеличиваются.

Дешевеющая ипотека на фоне снижения ключевой ставки – это серьезный аргумент в пользу покупки жилья. Какие прогнозы на текущий год? На сколько в принципе могут снизиться ставки и стоит ли откладывать покупку на конец года?

На наш взгляд, сейчас сложились наиболее удачные условия для приобретения квартиры в новостройке. Низкие ставки по ипотеке в совокупности с невысокой стоимостью квадратного метра позволяют приобрести квартиру в Москве на очень привлекательных условиях. В ближайшие полгода корректировка ставок по ипотеке возможна в незначительных пределах, не более 0,5% от нынешних средних показателей.

При этом стоимость квадратного метра может вырасти: в нестабильной экономической ситуации и при волатильном рубле недвижимость традиционно становится надежным инструментом сохранения капитала. Когда рубль теряет свои позиции, люди активней начинают интересоваться недвижимостью. По законам рынка увеличение спроса повлечет за собой рост стоимости. 

Поэтому можно смело сказать, что сейчас лучшее время для покупки, и наш совет для тех, кто задумался о приобретении недвижимости, – не ждать до конца года, а действовать уже сейчас.

Какая доля покупателей приобретает жилье по ипотеке?

Наши аналитики подсчитали, что средняя доля покупок с привлечением ипотечного кредита в общей структуре сделок по проектам ФСК «Лидер» по итогам первого квартала составила 70%. Рекордные показатели были зафиксированы в ЖК «Поколение», где на ипотечные сделки в январе пришлось 94% от общего количества продаж. Для сравнения, за этот период в 2017 году доля ипотеки в структуре продаж компании составляла 61% и 62% соответственно.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus