Олег Ступеньков: «У нас ипотека – страшное бремя»

С конца прошлого года рынок ипотеки в России развивается гигантскими скачками – и все благодаря снижению ставок по кредитам. Растет объем выдаваемых гражданам ипотечных займов. Хорошо ли это на самом деле, каковы могут быть последствия «лавинообразной» выдачи и что нужно поменять в российском законодательстве? Об этом рассуждает Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея».

 

Ставки по ипотеке в текущем году демонстрируют исторические минимумы. Сейчас не проблема взять кредит со ставкой 9,75% даже на вторичном рынке. Что в этом плохого?

Все, конечно, познается в сравнении, и действительно, сейчас ипотека кажется намного более доступной, чем, например, 2−3 года назад. Поэтому оформить жилищный кредит решаются те, кому раньше это было недоступно. Но проблема в том, что ипотека даже с такой ставкой – слишком обременительна для семьи со средним уровнем дохода.

Сравните ипотечные ставки в Европе с российскими – например, в Германии купить дом в кредит можно под 1,5−2% годовых.

У нас, несмотря на то, что кредит и так обеспечен дорогостоящим залогом – недвижимостью, банк подстраховывается еще и высокими процентами. А платит за любые риски именно заемщик – даже если дом, например, не достроит недобросовестный застройщик. Достаточно подсчитать, какую сумму переплатит заемщик по процентам за 20 лет при покупке даже самой недорогой квартиры в Подмосковье за 3,4 млн руб. – проценты составят 6,46 млн руб., и это еще при «низкой» ставке 9,7%, то есть практически две цены этой же самой квартиры. Только проценты. А еще надо будет вернуть сумму кредита. Разве это справедливо?

Почему у нас невозможны низкие ипотечные ставки и чем еще наша ипотечная система отличается от западной?

Банки следуют за ключевой ставкой – соответственно, ставка выдачи займов физлицам не может быть ниже уровня ключевой. Но самый важный пункт, которого, на мой взгляд, не хватает в нашей системе – это так называемый drop keys&go, возможность просто оставить банку ключи от квартиры, если заемщик хочет «выйти» из ипотеки. Да, в этом случае он теряет и объект, за который платил, и выплаченные проценты, но хотя бы уже не обязан платить остаток по кредиту, а именно это случилось, например, с заемщиками валютной ипотеки. И может случиться с любым другим заемщиком, чей залоговый объект по какой-то причине подешевел (что, в принципе, не редкость в последние годы). Поэтому у нас ипотека – страшное бремя, нести которое под силу только тем, кто много зарабатывает и к тому же уверен в своем здоровье на 146%.

А как же субсидирование ставок? Например, ипотека под 6% для семей с детьми?

Больше похоже на ловушку или государственную помощь, оказываемую и без того состоятельным людям. Ведь какая квартира нужна семье с 2 и более детьми? Скорее всего, трехкомнатная как минимум. В Москве стоимость трехкомнатных квартир в новостройках начинается с 10−12 млн руб. Первоначальный взнос по таким программам с субсидированной ставкой – от 20%, то есть

у семьи должны быть уже накопления в размере не менее 2 – 2,5 млн руб., чтобы войти в такую ипотеку.

Какими же должны быть доходы, чтобы многодетная семья смогла успеть сделать такие сбережения? Сейчас большинство семей даже с одним ребенком не могут накопить даже 500 тыс. руб. или 1 млн. Выходом для семей с низким достатком может стать только продажа «лишней» недвижимости, но ее чаще всего сдают или ее нет в распоряжении. Замкнутый круг.

А как же страхование? Ведь в случае болезни заемщика выплачивать ипотеку должна будет страхования компания.

Все зависит от условий страховой компании. В страховой договор могут быть включены пункты, которые освободят страховщика от выплат: например, если у заемщика на момент подписания договора было выявлено некое заболевание (не обязательно смертельное, а хроническое, например, анемия). Доказать наступление страхового случая также бывает очень и очень нелегко. Известна история одной заемщицы, у которой выявили онкологию, она не смогла выплачивать ипотеку, и банк решил забрать предмет залога — квартиру. Тогда призвать банк и страховую компанию к ответу удалось только после вмешательства общественных активистов и СМИ. А сколько еще таких случаев, о которых никому не известно? Представьте, что у заемщика долг в 5 млн руб., он вынужден лежать в стационаре, проходить дорогостоящее лечение – и при этом еще каким-то образом бегать по судам и доказывать, что у него страховой случай…

Так что полагаться на страховые компании – это очень самонадеянно и несколько наивно.

А какие есть варианты, если не удается накопить на свое жилье?

Если вы уже сейчас морально готовы отдавать банку 20−40−50 тыс. рублей в месяц, то лучше открыть накопительный вклад с целью накопить на первоначальный взнос как можно больше, так как это позволит вам занять у банка меньшую сумму – и сэкономить на процентах. А еще лучше – оформить покупку квартиры в рассрочку от застройщика, сейчас есть много беспроцентных программ. Но они тоже требуют большого первоначального взноса (30−50−70% от цены квартиры). Зато это позволит не переплачивать банку.

В то же время законодатели хотят запретить ипотеку без первоначального взноса. Это разумно? Ведь тогда копить на кредит совсем не нужно.

Это как раз разумный шаг: вспомните, почему рухнул рынок недвижимости в США в 2008 году. Ипотека выдавалась практически без оценки кредитоспособности заемщика. В фильме «Игра на понижение», в котором разбираются причины кризиса в США, авторы рассказывают историю о том, как ипотека была оформлена… на собаку. Понятно, что все основы андеррайтинга заемщиков были попраны без зазрения совести.

А ведь именно первоначальный взнос – один из важнейших критериев в оценке платежеспособности человека или семьи, которая намерена взять крупный заём на длительный срок.

Если человек не способен накопить на взнос – маловероятно, что у него стабильный доход,

или же это означает, что он в принципе недисциплинированный и будет постоянно пропускать платежи. Таким образом, это нормальный шаг – ограничить выдачу кредитов без взноса. При этом, на самом деле, «одобриться» в банке под кредит с 0% взносом всегда было непросто, кроме того, на такие ипотечные программы действуют повышенные процентные ставки.

Сейчас объемы выдачи ипотеки в России достигли 600 млрд руб., а уровень просрочек составляет около 2,3%. О чем могут говорить эти цифры? И что будет с неплательщиками по ипотеке дальше?

– Уровень просрочки пока является некритичным, примерно как в других развитых странах, однако нет никакой гарантии, что он не вырастет. В том числе и в связи с санкциями против крупнейших компаний. Ведь крах компаний означает, что лишатся работы рабочие, управляющие, у многих из которых есть ипотека. Если они лишатся возможности платить по кредитам, ничто не исключает волны массовых банкротств. А та процедура банкротства физлиц, которая сегодня действует у нас, просто является унизительной для любого человека, она приводит к тому, что такой заемщик рискует всем – не только своим имуществом, страдает его семья, его репутация. Поэтому наш ипотечный рынок нуждается в проработке нормального механизма выхода из проблемной ипотеки, и примеры таких механизмов успешно действуют на Западе.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus