МИР КВАРТИР

Ну вот, закончился первый квартал года. Квартал, на который возлагались особые надежды по восстановлению активности рынка. Потому что именно на этот квартал приходится, по моим расчётам, самый высокий спрос за весь год. С апреля спрос уже должен идти на спад

По большому счету, спрос и так уже ощутимо уменьшился по сравнению с началом февраля. Это отразилось и на темпах изменения цены. Прирост за март по данным информера МирКвартир – всего +0,53%. То есть, где-то на уровне погрешности. Причём, рост идёт за счёт выбивания самых дешёвых квартир ипотечными покупателями.

Что такое ипотека можно понять по следующим цифрам числа сделок УФРС: в феврале было 918 ипо-сделок из 4047 (22,7%), а в марте уже 1609 из 6938 (23,2%). Я напомню, что одна ипотечная сделка запускает, как правило, цепочку из 2-3 сделок. Это говорит о том, что уже большая часть цепочек включает в себя ипотечные сделки в каком-то своём звене.

Ипотека набирает ход и поддерживает цены рынка. И это при том, как я сказал выше, что спрос постепенно ослабляется. Без ипотеки мы бы сейчас имели уже чётко выраженное падение цен, так как, по сути, рост последних месяцев (начиная с декабря) не обоснован положительными  производственно-экономическими сдвигами в городе и стране.

Подмосковье накачивается ипотечными деньгами в гораздо меньшей степени. Здесь также имел место всплеск активности спроса в декабре-феврале, однако прирост цен был практически нулевым. В районе нуля он и по итогам марта (-0,26%).

Кстати, расхождение с Москвой область набрала буквально за 3-4 месяца. До этого шло общее снижение цен, как говорится, нога-в-ногу. Однако с декабря, напомню, Москва стала идти в рост, а вот область по ценам встала. Теперь возможны два сценария на ближайшее время по ликвидации этого разрыва: либо Подмосковье покажет медленный рост при вставшем ценнике в Москве, либо Москва начнёт падать, в то время как область сохранит имеющийся тренд.

Первичный рынок.

По новостройкам март ничем не выделился, если не считать выхода на рынок довольно крупного проекта ПИКа в Битце и нового корпуса на Твардовского от «Сити 21 век». В новинки можно добавить ещё дом на В.Красносельской 19а. В целом, для одного месяца довольно неплохо.

В целом же, текущими продажами застройщики довольны. Недовольны лишь текущим нынешним цен. Кое-где цены повышают, кстати, если то позволяют продажи. Однако общий подъём цен обеспечивается в большей степени эффектом выбивания с рынка дешёвых квартир.

Краткий прогноз на апрель 2010 г.

По марту удалось точно предсказать отсутствие изменения тренда ценника в Подмосковье и незначительный рост цены по Москве. Однако рост этот оказался, всё же, меньше ожидаемого.

Также почти в точку попал прогноз по изменению объема предложения квартир в Москве: ожидался нуль или даже какое-то  уменьшение, в реальности мы имели дело с +1-2%, что в пределах погрешности.

На апрель по ценнику Москвы, скорее всего, мы будем иметь в пределах +0-0,5%. То есть, какая-то положительная динамика ещё останется. Хотя, возможен и сюрприз – потому что ипотека. А вот Подмосковье, видимо, ещё покажет небольшой «минус». В обоих регионах сохранится рост числа предлагаемых квартир.

По новостройкам ожидаем дальнейшего выхода единичных новинок, которые не изменят в целом достаточно стабильной картины.

Метки: Ипотека, Новостройка, ПИК

Юрий Кочетков

см. также

- "Авторская колонка Ю. Кочеткова"

- купить исследование «Строительство и рынок новостроек Москвы. 2009 год.» (11 страниц, 8 диаграмм, 5 таблиц)