Ревитализация, реконструкция, джентрификация. Может ли градостроительная политика обострить социальное неравенство?

Процесс превращения старых бедных районов городов в современные и богатые давно идет во всем мире, и Москва только повторила мировые тренды. Но наряду с позитивными изменениями возникают и новые проблемы. Одна из них – джентрификация. Что это такое, хорошо это или плохо? Давайте разберемся.

Русскоязычная википедия считает джентрификацию синонимом ревитализации и реконструкции. Но нюансы у этих процессов разные. Различаются они примерно как слова «шпион» и «разведчик»: по сути одно и то же, только «разведчик» звучит гордо, а «шпионом» называют в неодобрительном ключе.

Ревитализация и реконструкция

Ревитализация – это когда «вдыхают» жизнь в опустевшее городское пространство. Происходит это всегда при активном участии властей. Классический пример – Ливерпуль, численность населения которого в XX веке уменьшилась вдвое. В конце 90-х была разработана масштабная программа по перепрофилированию старых промышленных зон и доков, прокладки новых дорог и, главное, по привлечению людей.

Итог? Сегодня Ливерпуль – оживленный туристический центр и один из самых комфортных городов для проживания с детьми. В 2008 году его объявили культурной столицей Европы, он вошел в пятерку самых популярных для покупки недвижимости городов Великобритании.

Другой пример: мэрия Иерусалима освободила студентов, живущих в районе, примыкающим к историческому рынку Механей Иуда, от городского налога (составляет до трети общих трат на проживание). В результате за несколько лет население района изменилось кардинально, в нем появились молодежные кафе, уличные музыканты, художники. Место стало привлекательным для туристов.

Реконструкция – это планомерный снос старых зданий, сопровождаемый заменой инфраструктуры, кардинальное изменение облика района (собственно, самый знакомый в России вариант). Здесь власти действуют вместе с частным капиталом.

Район тель-авивской тюрьмы Абу-Кабир считается неблагополучным. Еще недавно гулять по нему было не только неприятно, но и опасно. Сейчас здесь идут параллельно два процесса – город расширяет узкие улицы, превращая их в проспекты, заменяет деревянные электрические столбы на железобетонные, обустраивает парки и вполне актуальные в южном климате велосипедные дорожки. А частные инвесторы выкупают землю под халупами-развалюхами и ведут комплексную застройку. 

Как происходит джентрификация

Джентрификация – процесс более долгий и сложный. Изначально имеются те же самые старые халупы, в которых доживают те, у кого нет денег на переезд. Но централизованно никто не спешит ничего скупать, да и город не горит желанием привлекать другое население. Просто в какой-то момент место открывает для себя богема: дешево, вольготно, романтично.

Захолустье начинает появляться на полотнах художников, в его декорациях разворачиваются действия фильмов и книг. Появляются дизайнерские магазины, художественные мастерские. И вот уже в этом районе собираются самые крутые тусовки в городе, tripadviser советует.

Все это привлекает уже по-настоящему состоятельных покупателей. Они приобретают дома, вкладываются в реконструкцию, а взамен получают право обитать в модном квартале. На этом этапе все в выигрыше – старые жители довольны, что могут продавать недвижимость гораздо дороже, чем раньше. Или радуются, что район преобразился, из него можно не уезжать. Традиционные бизнесы подстраиваются под новые условия и расширяются: ведь теперь среди их клиентов не только жители квартала, но и многочисленные туристы.

А потом… приходят крупные застройщики, начинают скупать большие участки земли и возводить на них комплексы, совершенно чужеродные окружающему пространству, не вписывающиеся в живую ткань города. Как правило, территория таких комплексов огорожена, жители редко выходят прогуляться по окружающим улицам, предпочитая смотреть на соседей через панорамное окно и пользоваться внутренней инфраструктурой.

Почему это плохо?

Что принципиально отличает строительство крупных жилых комплексов от скупки домов мелкими инвесторами? Возникающее и увеличивающееся неравенство. Пусть у мелкого лавочника нет денег перестроить свой дом, а адвокат, купивший жилье по соседству, возвел почти дворец. Оба соседа, по большому счету, равны. Оба владеют домами на одной улице.

А вот купить квартиру в новом комплексе большинству старых обитателей квартала уже не по карману. Выросшие цены отпугивают тех, кто там тусовался, район начинает пустеть, бизнесы закрываются.

Это усиление социального неравенства и считается одним из самых главных негативных последствий джентрификации. Иногда на них накладываются национальные проблемы.

Например, в столице Британской Колумбии Ванкувере остро стоит вопрос вытеснения китайцами англо-саксонского населения. Еще относительно недавно Ванкувер был простым шахтерским городком с небольшими деревянными домиками. Теперь здесь строятся огромные жилые комплексы, купить квартиры в которых большинство местных жителей просто не в состоянии. Их приобретают состоятельные эмигранты из Поднебесной. Что и вызывает недовольство, переходящие в расовую ненависть.

Тель-Авив, хотя в свое время и вырос рядом с арабским Яффо (сейчас это один город), но всегда стремился от своего соседа удалиться. Поэтому самые престижные районы располагались на севере. Но теперь крупные застройщики наступают именно на арабскую часть. Поэтому происходит не просто вытеснение бедных богатыми, а вытеснение арабов евреями (так уж получается, что именно они и покупают резиденции в бывших арабских районах).

Справедливости ради надо сказать, что из израильтян мало кто может позволить себе квартиры в новых комплексах. Они рассчитаны на внешний спрос, как правило американский или французский.

Есть ли похожие проблемы в России?

Возьмем Москву, где опробуются все новые тенденции. Здесь уже давно старые рабочие районы превращаются в элитные. Сейчас нам уже странно, что Пресня была когда-то бедной окраиной, где в ужасных условиях ютился пролетариат. Таганка ныне застроена элитными домами и почти так же престижна, как прочие районы ЦАО. Окрестности Павелецкого вокзала недавно были мало похожи на место обитания богатых и знаменитых.

Так ли давно были рабочими окраинами Алексеевский, где сейчас продают недвижимость бизнес-класса и премиум? Скоро та же участь постигнет район метро Электрозаводская и прочие депрессивные локации столицы. Которые, несомненно, расцветут, будут радовать глаз суперсовременной архитектурой и самым модным благоустройством.

Правда, механизм здесь немного другой. Электрозаводская и Павелецкая были одними из самых загрязненных промышленных районов. Но по мере того, как производства выводили из столицы, а заводские корпуса превращали в сверкающие бизнес-центры, они становились все более и более привлекательными для жизни. Пока в подобных районах есть потенциал застройки промышленных земель. Но скоро начнется «выдавливание» местных жителей, по крайне мере, тех из них, кому не по карману современные квартиры.

Наступление пойдет по нескольких фронтам: исчезнут дешевые магазины и дешевые линейки продуктов, закроются мелкие сервисы (типа сапожных мастерских), которые делали район таким удобным и привычным. Переедут дешевые парикмахерские, привычные тропинки перегородят возникшие заборы новых жилых комплексов. Район перестанет быть удобным для тех, кто живет за периметром роскошных новых зданий. 

А те, кто останутся жить в своем старом районе, будут чувствовать себя бедными родственниками рядом с новоселами.

Неравенство, которое и так зашкаливает в нашей стране, ощущается в таких местах еще острее. Его движущая сила лежит вовсе не в плоскости градостроения, но градостроительная политика может обострить его, если, конечно, совсем не обращать на это внимания.

Алла Насонова