«Высотное строительство ограничат только облака». Москвичи, готовьтесь жить среди небоскребов

В этой статье
  • Расселение за город не состоится
  • Реновация и льготная ипотека как катализаторы процесса
  • «Ограничите высоту – повысим цены»
  • Будет расти, пока не упрется в облака

Глядя на то, какими темпами Москва растет ввысь и как застраивается любой свободный клочок земли в городе, любому неравнодушному жителю города становится страшно. Только за последние 5-7 лет количество небоскребов в Первопрестольной увеличилось втрое. Растет нагрузка на социальную инфраструктуру – школы, детсады, поликлиники, и конечно, нагрузка на дороги и транспорт.

Сейчас около 15% всех домов в Москве более 100 метров высотой. Фото: Мир Квартир
Сейчас около 15% всех домов в Москве более 100 метров высотой. Фото: Мир Квартир

Как решать эту проблему в условиях, когда в столицу устремилась практически вся страна, по крайней мере самая активная ее часть? Когда из-за высокого спроса строительный бизнес столь прибылен, что участники рынка закрывают глаза на возможные последствия их деятельности? Даже государство не спешит отрегулировать отношения девелоперского бизнеса и горожан, ведь оно тоже получает свою долю в виде немалых налоговых отчислений от строительных компаний.

В феврале промелькнуло сообщение, что в проект стратегии развития стройотрасли до 2035 года внесен пункт об ограничении плотности застройки в Москве. Но пока документ не принят. Да и изменится ли что-то, даже если нормативы и будут вписаны туда? В 2012 году городские власти уже вводили ограничение на высоту зданий выше 75 метров. Но застройщики продолжают согласовывать с городом все новые проекты, один высотнее другого. 

Расселение за город не состоится

Слабая надежда, что столица если не перестанет расти, то хотя бы начнет расширяться экстенсивным способом – на территорию Подмосковья, появилась в прошлом году, когда с началом пандемии многие жители мегаполиса, перейдя на удаленную работу, устремились за город. Специалисты заговорили о дезурбанизации.

Но увы… «Хотя после снятия ограничений многие жители столицы остались в области и продолжили трудиться дистанционно, нельзя назвать это явление тенденцией, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». – Основная причина, по которой москвичи не могут массово переехать в Подмосковье, заключается в недостаточном развитии местной инфраструктуры. Коме того, не все локации Московской области отличаются высокой транспортной доступностью. Наконец, далеко не всем подходит загородный формат жизни».

Жить и работать за городом хорошо, но не всем и не всегда. Фото: hollivizor.ru
Жить и работать за городом хорошо, но не всем и не всегда. Фото: hollivizor.ru

Дезурбанизация осталась временным явлением, и еще долго не станет трендом в России. Население готово переезжать за город, но не для постоянного проживания. Напротив, гиперурбанизация будет продолжать набирать обороты, потому что именно в больших городах сосредоточены лучшие рабочие места, качественные образование и медицина, культура и логистика.

Более того, не только загород, но даже и крупные города-миллионники уже не могут удерживать отток населения в Москву. «Миллионникам в ближайшее время предстоит довольно жесткая конкурентная борьба, в результате которой они либо станут мегаполисами, либо втянутся в орбиту более успешных крупных городов (читай: Москвы), – прогнозирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – Эксклюзивное положение Москвы как островка благополучия и неустроенность регионов вот уже много лет приводят к неиссякающей миграции потоков провинциалов, готовых вкладываться именно в столичную недвижимость, несмотря на ее высокую стоимость. В результате строительная сфера процветает, занимая под свои проекты все новые участки земли в черте города. Совладать со стихией рынка невозможно, поэтому жизнь в столице продолжит уплотняться».

Реновация и льготная ипотека как катализаторы процесса

Москвичи, как т. н. «коренные», родившиеся тут, так и поселившиеся в городе давно, конечно, не в восторге от растущих с каждым годом каменных джунглей. Многие из тех, кто живет в кварталах высотной застройки, жалуются, что не то что горизонта, но и самого неба из их окон с каждым годом видно все меньше. Садики и школы переполнены, как и вагоны метро по утрам, а ездить на личном транспорте стало невозможно из-за пробок, да и где парковать тот автомобиль?!

Казалось бы, чрезмерная застройка несет проблемы и для самой власти: чем больше людей живет в локации, тем сложнее ею управлять. А поскольку жители этих гетто испытывают нехватку инфраструктуры, муниципалитету приходится решать эти проблемы, выделять немалые средства из бюджета.

Небо видно только с верхних этажей. Фото: Мир Квартир
Небо видно только с верхних этажей. Фото: Мир Квартир

Но «слуги народа», которые могли бы изменить ситуацию – депутаты и чиновники, прославившиеся своей любовью к запретам в других сферах – что-то пока не очень стремятся ограничить строительство в Москве.

Более того, государственные инициативы только помогают застраивать город все плотнее. Такие масштабные направления градостроительной политики Москвы, как реновация ветхого жилья и редевелопмент промышленных зон, позволяют создать новые стройплощадки внутри МКАД. «Наращивание объемов жилищного строительства будет идти за счет увеличения высоты объектов. Место пятиэтажек, снесенных по программе реновации, займут дома, высота которых составит в среднем 24 этажа. И в течение ближайшего десятилетия, вероятно, удастся обновить жилой фонд и перестроить промзоны примерно наполовину», – говорит Мария Литинецкая.

С другого фланга ударила льготная ипотека, давшая мощный новый толчок к строительству в столице. Она дала возможность покупателям, в том числе иногородним, рвущимся в Нерезиновую, приобретать жилье по невиданно низкой доселе ставке 6,5%. И тем самым обеспечила бешеный спрос на квартиры, который не смог остановить даже рост цен более 20% за год. Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина», признает: «Застройщики получили хороший приток инвестиций за счет ажиотажного спроса со стороны ипотечных покупателей. Эти средства послужат основой для реализации новых проектов. В Москве сейчас строят порядка 18 млн кв. м жилья – это абсолютный рекорд. Очевидно, город будет «расти» ввысь: 46% строящихся домов – от 18 этажей и выше».

«Ограничите высоту – повысим цены»

Рассчитано, что для комфортной жизни плотность населения не должна превышать 450 человек на гектар. Но сегодня в некоторых районах столицы такая норма уже превышена почти вдвое. Застройка уплотняется в том числе за счет появления высотных зданий. За последние 5-7 лет количество небоскребов (от 40 этажей) в Москве увеличилось втрое, а около половины всех «квадратов» в новостройках приходится на дома от 25 этажей.

Реновация быстро увеличивает высотность застройки. Фото: Мир Квартир
Реновация быстро увеличивает высотность застройки. Фото: Мир Квартир

Строительный бизнес упрекать сложно – его главная задача всегда извлечение максимальной прибыли. И строительство небоскреба во много раз выгоднее, чем возведение малоэтажных домов, более комфортных для жителей. А посему девелопмент можно ограничить только законодательно.

Так будут ли меры приняты? В прошлом у властей уже имеется успешный опыт по ограничению застройщиков в других аспектах. Так, нормативы по строительству социальной инфраструктуры и созданию парковочных мест при новостройках позволили избежать коллапса в этой сфере. Теперь назрела необходимость регламентации и по высотности и плотности жилья – по крайней мере, в Москве.

Неизвестно, введут ли их московские власти, но застройщики, как всегда в таких случаях, уже грозятся повышением цен на квартиры: «Любые запреты или директивные решения не дадут результатов и приведут только к усилению роста себестоимости строительства», – заявляет, например, Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина». И оговаривает: «Но девелоперское сообщество всегда готово к обсуждению вопросов общественной важности, в том числе и по вопросам плотности застройки. Главное, чтобы этот диалог состоялся. Городу нужна комплексная градостроительная концепция, где будут учтены интересы всех участников процесса». А мы добавим: важнее всего здесь учесть интересы жителей, которые фактически почти не имеют голоса и представительства в таких обсуждениях.

Будет расти, пока не упрется в облака

Что же до градостроительной концепции, то она, похоже, уже есть. Курс взят на модель развития Москвы по типу мировых мегаполисов. Согласно ему, нужно создавать высокую плотность застройки во внутренних (за исключением исторического центра) районах города и понижать ее к периферии, чтобы не возник транспортный коллапс. А в пригородах развивать застройку частными домами, таунхаусами, коттеджами.

Концепции концепциями, а на деле московская периферия уже выглядит вот так. Фото: Мир Квартир
Концепции концепциями, а на деле московская "периферия" уже выглядит вот так. Фото: Мир Квартир

Это подтвердил архитектор Юлий Борисов, руководитель группы компаний UNK и член Архитектурного совета города Москвы: «Исторический центр Москвы останется в тех высотных параметрах, в которых он существует. В границах между Садовым кольцом и Третьим (и Четвертым) транспортным кольцом, где максимальная стоимость земли, естественно, будет расти высота зданий. За МКАД нужно снижать высотную отметку, развивать малоэтажное строительство».

Участники рынка говорят, что возможно найти некий оптимум или баланс, поддержание которого выгодно для всех сторон. «По нашему мнению, комфортным будет увеличение плотности застройки до 30-35 тыс. кв. м/кв. км, однако нужно учитывать размер территории или участка, по которому считается плотность. Помимо плотности, нужно учитывать архитектурную выразительность, разновысотность зданий с наличием доминант, то есть аспекты эстетики и комфорта», – говорит Мария Литинецкая.

Одним словом, в профессиональном сообществе принят консенсус, что рост жилых кварталов вверх, по которому пошли многие мегаполисы, считается разумным путем развития. По которому семимильными шагами идет и наша столица. «Город будет расти еще долго, пока не упрется в природные ограничители, потому что технологических ограничений становится все меньше, – подтверждает Юлий Борисов. – Москва будет уплотняться, потому что люди предпочитают селиться именно здесь, чтобы получать все услуги по месту жительства: шопинг, культуру, досуг, спорт, разнообразный общепит и пр.».

Но что же это за природные ограничения, на которые только и остается уповать москвичам? Архитектор отвечает: «Наверное, все замечали, что осенью и зимой у небоскребов верхняя часть часто закрыта облачностью. Это, разумеется, создает существенный недостаток для жилья, из которого не видно ничего, кроме «молока». Поэтому я думаю, рано или поздно эта отметка станет естественным ограничителем для строительства в Москве».

Что ж, на власти надежды мало, остается надеяться на облака.

«Коли доктор сыт, так и больному легче». Застройщики просят не ограничивать льготную ипотеку

«Для снижения цен нет предпосылок». Прогноз по стоимости новостроек Москвы в 2021 году

Рустам Арсланов: «К июлю мы ожидаем еще один всплеск спроса на недвижимость»

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Загрузка...

© 2008 — 2024 ЗАО «Мир квартир»ИНН 7725724532ОГРН 1117746399297

При любом использовании/цитировании материалов портала активная гиперссылка на https://www.mirkvartir.ru обязательна.

Условия использованияКонфиденциальностьОбработка файлов cookie