«В столицах льготной ипотеки больше нет». А что есть взамен нее?

Льготная ипотека выполнила свою основную задачу – позволила строительному комплексу преодолеть кризисный период. «Мавр сделал свое дело, мавр может уходить». Решение федеральных властей о продлении программы ипотеки с господдержкой на новых условиях – со ставкой 7% и суммой кредита до 3 млн рублей, практически отменяет ее в Москве и Петербурге, а также в других дорогих городах.

Такая мера обусловлено желанием избежать перегрева на рынках новостроек в самых активных регионах. Вероятно, эта цель будет достигнута, но что же делать тем покупателям, кто не успел купить квартиру на условиях, действовавших до 1 июля? И каких изменений на рынке недвижимости ждать теперь?

Спасибо, до свидания

Влияние льготной ипотеки на первичный рынок сложно переоценить. Благодаря ей многие семьи смогли решить наболевший жилищный вопрос. Так, в I полугодии 2021 года в границах «старой» Москвы было зарегистрировано на 61% больше ДДУ, чем за тот же период прошлого года. В Новой Москве – на 64,2%.

С другой стороны, программа повлекла за собой ажиотажный спрос на новостройки, что привело к значительному росту цен. Согласно данным «МИРА КВАРТИР», за все время действия программы с господдержкой квартиры в строящихся домах столицы подорожали на 33,5%, в Петербурге на 29,1%, а в целом по стране – на 32,9%.

Снижение максимальной суммы кредита по программе льготной ипотеки до 3 млн рублей фактически нивелировало действие программы для обеих столиц. Сейчас даже в Новой Москве, по словам Анны Боим, коммерческого директора ГК «А101», средняя сумма сделки составляет 9,6 млн рублей. На эту сумму можно купить просторную однокомнатную или компактную двухкомнатную квартиру, но, чтобы получить льготные условия, нужно принести в банк порядка 6,6 млн рублей первоначального взноса. «Вряд ли таких сделок будет много», – полагает специалист.

Таким образом, программа господдержки теперь фактически работает только в тех регионах, где за 2-3 млн рублей можно приобрести нормальное жилье. Для крупных городов с высоким уровнем цен, где за двухкомнатную квартиру застройщики просят более 4-5 млн рублей, программа фактически завершена. Вне ее ипотечные ставки сейчас составляют 8-8,5% – в таких условиях желающих брать заем на новое жилье, конечно, становится меньше.

Все лучшее – детным. А также военным и дальневосточникам

К счастью, осталась семейная ипотека. Тем более, ее условия с 1 июля скорректированы: теперь ей могут воспользоваться те семьи, в которых первый и единственный ребенок родился после 1 января 2018 года. Фактически данная программа заменила собой льготную ипотеку, так как под ее требования подходит значительное число потенциальных заемщиков.

Правда, для того чтобы семейная ипотека в значительной степени заменила льготную, понадобится еще 2-3 года. «Пока о покупке квартиры задумываются только семьи, где ребенок родился в 2018 году, а за счет выхода мамы из декрета доходы семьи возвращаются к привычному уровню. Поэтому, хотя в ближайшие месяцы мы можем увидеть уменьшение объема продаж, к концу года ситуация стабилизируется», – полагает Анна Боим.

Существуют и иные аналогичные госпрограммы. К ним относятся военная ипотека, дальневосточная ипотека, а также различные региональные меры поддержки.

Также не стоит сбрасывать со счетов специальные предложения от застройщиков и банков. Например, уже весной 2021 года на рынке появились акции, предполагающие снижение ставки на определенный пул квартир.

«Если речь идет о молодой паре с ребенком, то оптимальным выбором будет семейная ипотека. В свою очередь, молодой специалист может воспользоваться специальными условиями для покупки студии или однокомнатной квартиры», – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development, советует покупателям обратить внимание на программы trade-in, которые предлагают некоторые застройщики. Девелопер берет на себя продажу старой квартиры клиента, а вырученные средства идут на оплату выбранной квартиры в новостройке. В этом случае потенциальный покупатель сможет увеличить первоначальный взнос, а недостающие 3 млн рублей получить с субсидированной ставкой.

Цены не снизятся, а покупать будут более тесное жилье

Первое и самое очевидное последствие изменение условий льготной ипотеки – падение спроса. «Теперь мы ожидаем постепенного снижения числа сделок, во всяком случае в массовом сегменте и в бизнес-классе, где значительная часть квартир приобретается в кредит», – говорит Дмитрий Голев.

Но упадут ли вместе со спросом цены? Вряд ли, считают эксперты. «Рост цен будет замедляться. Однако, я полагаю, что расценки не снизятся, так как за последний год значительно подорожали строительные материалы, и в целом себестоимость строительства повысилась», – обосновывает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». В «Метриуме» считают так же, добавляя в качестве причины дефицит (а значит, и удорожание) рабочей силы на объектах.

Некоторые тренды, обозначившиеся во время действия ипотеки с господдержкой, могут остаться и развиться. Например, увеличение спроса на проекты в Новой Москве. Помимо более доступных по сравнению с Москвой цен, причиной повышения покупательского интереса выступает развитие инфраструктуры ТиНАО.

Анна Боим отмечает заметный рост спроса на варианты с чистовой и предчистовой отделкой. Помимо обычных покупателей, их выбирают инвесторы, которые все больше предпочитают зарабатывать не только на росте стоимости жилья, но и на сдаче квартиры в аренду.

Ну и, конечно, совершенно точно продолжится тренд на сокращение площади приобретаемой квартиры. Например, в наиболее востребованном массовом сегменте новостроек средняя площадь купленного лота, по данным Марии Литинецкой, за год уменьшилась на 9% – с 57 кв. м до 51,9 кв. м. Это обусловлено снижением доходов и, соответственно, платежеспособности населения, считает эксперт.

Дмитрий Голев подтверждает ее слова: «Растет популярность компактного жилья, прежде всего, студий и небольших однокомнатных квартир. Доля таких помещений на рынке массовых новостроек Москвы уже приближается к 20%. Студии рассматриваются молодыми покупателями, одинокими и парами, как первое жилье, которое легче приобрести, чем большую квартиру. Инвесторы вкладываются в такой формат, рассчитывая на выгодную сдачу в аренду».

Итоги I полугодия на рынке новостроек по 70 городам: беспрецедентный рост цен

Новостройки Подмосковья обскакали московские по темпам роста цен. Продолжится ли подорожание и где больше всего?

Самые дешевые квартиры в новостройках Петербурга: от 2,5 до 3,9 млн рублей

Наталья Шаталина: «В нынешнем году ажиотажного спроса на новостройки мы не увидим»

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости