Дорогостоящий фантик от конфетки. Сможете ли вы продать «умную» квартиру дороже обычной?

Цены на новостройки в последние полтора года выросли по всей стране неимоверно. Застройщики, оправдывая заоблачный прайс, объясняют: «Смотрите, наш продукт становится все лучше. Теперь в квартирах не только стены да потолок, но и дорогостоящая «умная» начинка: цифровой доступ в дом и квартиру, диджитал-системы управления инженерией, системы безопасности, различные инновации. Это же все стоит денег!»

Однако действительно ли модные инновационные опции добавляют квартире стоимости – не в смысле, что на нее было больше затрачено при строительстве, а в смысле, что следующий покупатель будет готов доплатить за них в случае, если вы захотите такую квартиру продать? Давайте послушаем, о чем рассказывают те же застройщики вне бравурных пресс-релизов и рекламных слоганов на буклетах.

Красивые «игрушки»

Сегодня плох тот девелопер, который не объявил о том, что в его жилом комплексе будет встроенная система «умного дома». Таких систем нет только в новостройках так называемого стандарт-класса, то есть самых дешевых. Сама же «умная система» может иметь самое разное наполнение: где-то это только камера видеонаблюдения у ворот да электронный ключ от калитки, а в других жилых комплексах дверь не откроется, пока не распознает ваше лицо или отпечатки пальцев; то же сделает и лифт, а в обогреваемом паркинге обязательно будут розетки для электрокаров.

В квартире это может быть просто регулируемое освещение и отопление, и на основании этого она будет гордо именоваться «умной» и «энергосберегающей». А в других квартирах будет и управление голосом всей бытовой техникой, и датчики, круглосуточно отслеживающие аварийные ситуации или проникновение преступников и сообщающие вам об этом на смартфон, и счетчики, автоматически передающие показания.

Ни один ЖК бизнес-класса и уж тем более элитный не обходится нынче без самых современных встроенных инженерных систем: по очистке воды и воздуха, канальных систем  кондиционирования, встроенного пылесоса и т.д. «Применение многих инноваций зависит от класса жилья и от того, сколько готов вкладывать застройщик в эти решения. По нашим оценкам, добавочная стоимость качественного продуктового наполнения составляет не менее 15% от стоимости всего проекта», – говорит Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель». А Дмитрий Екимов, заместитель генерального директора «ДомДА», заявляет, что удельный вес цифровизации ЖК может достигать и более 20% от его стоимости.

А теперь угадайте, кто в конечном счете заплатит за весь этот тюнинг?

На кого рассчитано

Все это отлично – наверное, воздух в квартире и впрямь станет немного чище, с энергосберегающими лампочками и розетками можно сэкономить сотню-другую рублей в месяц, а камеры во дворе укрепят чувство безопасности. Но что, если вы захотите через несколько лет эту квартиру продать на вторичном рынке? Удастся ли вам «отбить» все новомодные «фишки», заложенные в ее стоимость? Оценит ли новый покупатель прелесть инноваций?

Ведь проведенные опросы показывают, что в реальной жизни наши соотечественники «умными» системами почти не пользуются, даже если и имеют их в своем распоряжении. Проект Hi-Tech Mail.ru выяснил недавно, что 88% россиян о них знают, но используют только 27% людей. Причем в основном пользуются именно «базовыми» функциями: контролем освещения, видеонаблюдением, теплыми полами, пожарной сигнализацией. И на большие суммы, более 20 тыс. рублей, ради инноваций готовы раскошелиться лишь 24% граждан.

Примите во внимание еще и то, что существенную долю покупателей недвижимости составляют люди в возрасте – от 50 лет и больше. Конечно, многие наши сограждане владеют новыми технологиями в этом возрасте, но, увы, не все и даже не большинство. Захочется ли им разбираться с мобильными приложениями к ПО смартфона? Боюсь, что ответ мы знаем и без всяких опросов.

Придется искать покупателей среди молодой аудитории, не столь пока активной на рынке недвижимости. Вот они могут оценить все новые достижения техники. «Подросшие зумеры и миллениалы привыкли к мобильным приложениям, и им приятно и удобно все делать через телефон – для них как потребителей продукт и адаптируют», – свидетельствует Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. Разумеется, со временем нынешние зумеры станут основными покупателями квартир, да и в целом информированность россиян, их продвинутость во владении технологиями вырастут. Но продавцы и инвесторы, которым нужно решить свои проблемы, вряд ли готовы ждать несколько десятилетий.

Нравится, но платить не готовы

Сами игроки рынка недвижимости, в общем-то, и не скрывают, что потребителям жилья в «умных» новостройках монетизировать дорогие «игрушки», полученные в нагрузку к квадратным метрам, не очень получается. Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич оценивает стоимость инноваций так: «К перепродаже эти опции будут добавлять минимальную стоимость в сравнении с жильем без «фишек» — не более 10–15%. И это сильно зависит от региона. Рынок и так разогрет до предела, и платить за инновации потребитель не хочет — предложение есть, дефицита на «вторичке» пока не видно. Как конкурентное преимущество — безусловно, из двух похожих квартир выберут ту, что с инновациями. Но платить за это? Жизнь и так дорожает день за днем, покупатели стали осмотрительнее в финансовых вопросах».

«На инвестиционную привлекательность жилья применение инновационных опций напрямую практически не влияет. То есть нельзя сказать, что добавили умный дом – и получили +5% к стоимости через 10 лет, добавили вакуумный встроенный пылесос – и получили +15%, – признает Роман Родионцев. – Модные технологические «фишки» и разного рода цифровые «прибамбасы» – это по большей части маркетинговые элементы, которые позволяют застройщику создавать инфоповоды и продвигать проект более эффективно и ярко».

Поняли? Вот зачем на самом деле нужны все эти игрушки, которыми вы, может быть, и вовсе не будете пользоваться. Это красивая обертка, в которой вам продают продукт – обертка, за которую вы платите из своего кармана.

Что влияет на цену на самом деле?

Ну а если говорить о том, что точно создаст ту самую добавленную стоимость, которую не создадут «умные» опции, то задайтесь вопросом: а что было бы важно для вас, если бы вы покупали жилье? Как правило, это жизненно необходимые вещи, понятные и… довольно старомодные: расположение дома, транспортная ситуация в районе – наличие или перспектива станции метро поблизости, школы, хорошего торгового центра.

«В добавочную стоимость, особенно в долгосрочной перспективе, могут переходить более существенные характеристики проекта, чем применение IT-фишек: например, малоэтажность, приватность территории, качественные характеристики планировочных решений, архитектурная концепция», – перечисляет Роман Родионцев.

Екатерина Сванидзе, партнер архитектурной студии dvekati, тоже отмечает, что если что в квартире и должно быть «умным», то это планировка. Особенно ценятся сейчас такие ее элементы, как «остров» в зоне объединенной кухни-гостиной, который может включать в себя варочную панель, систему хранения или просто рабочую поверхность; лаунж-зона с кофейным столиком, мягкими креслами или пуфиками; функциональные подоконники, где можно устроить место для сидения или стеллажи для книг; системы хранения и отдельные гардеробные комнаты – в наших климатических условиях нам нужно хранить много сезонных вещей. 

Самым простым и очевидным критерием, который прибавляет к стоимости квартиры 5-10%, является высококачественный ремонт, уверен Дмитрий Екимов.  Добротные окна, двери и хорошая отделка точно добавят к цене жилья, перечисляет Сергей Нюхалов.

Далее, покупатели ценят не только удобство и красоту непосредственно самой квартиры, но и пространства, окружающего дом. Ощущение, которое возникает при осмотре территории, крайне важно для него. Ее качественное благоустройство и дизайн, по оценке Дмитрия Екимова, увеличивают стоимость квартиры минимум на 10-15% стоимости.

Как сделать из одной комнаты две: простые способы зонирования

Насколько выгодны сегодня вложения в жилую недвижимость?

Вот это номер! Почему в апарт-отель инвестировать выгоднее, чем в квартиру

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости