Маленькая квартира в Новой Москве признана лучшей инвестицией. Объясняем почему

Переход на проектное финансирование, сворачивание льготной ипотеки, повышение ключевой ставки и начавшийся рост ставок по кредитам лишь отчасти поколебали инвестиционный спрос на новостройки Московского региона. Вложения в недвижимость продолжают оставаться надежным финансовым инструментом с гарантированной доходностью – как максимум на длительных временных промежутках. Какие знания и суммы потребуются неофиту, чтобы перейти в разряд профи на рынке инвестиций?

Что?

Поскольку инвестор вкладывается в квартиру для последующей продажи или сдачи в аренду, при выборе объекта следует ориентироваться на его ликвидность – в основном,  на хорошую транспортную доступность, качественный архитектурный проект и обеспеченность жилого квартала собственной социальной и коммерческой инфраструктурой. Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», предлагает инвестировать исключительно в первичное жилье, поскольку оно строится по современным технологиям и имеет – по сравнению с «вторичкой» – лучшие планировки.

Выбор конкретного объекта для инвестирования зависит от бюджета покупки и от выбранной стратегии. Для последующей сдачи в аренду подойдет студия или однокомнатная квартира в новостройке массового сегмента, расположенная в 10 минутах от станции метро или МЦК.

Ликвидностью отличаются самые доступные лоты, так как именно они наиболее востребованы потенциальными арендаторами и покупателями. На растущую популярность жилья малого формата в немалой степени оказал влияние стремительный рост цен. «Даже в премиум-сегменте инвесторы преимущественно выбирали однокомнатные квартиры площадью 40-45 кв. м либо небольшие двухкомнатные площадью 50-55 кв. м», – опирается на опыт продаж собственной компании Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. По площади и числу комнат предпочтения инвесторов не меняются уже как минимум два года, утверждает эксперт.

В соответствии с трендом на оптимизацию площадей на рынке новостроек Москвы неуклонно увеличивается процент студий и «однушек» при снижающейся доле трех- и многокомнатных квартир и стабильном представительстве двухкомнатных. Это означает, что выбор инвесторам обеспечен.

Где?

Чтобы у инвестора впоследствии не возникло проблем с продажей своего актива, следует крайне вдумчиво подойти к такому критерию, как расположение. Инвестиционно привлекательные объекты расположены в районах с хорошо развитой транспортной и социальной инфраструктурой, в идеале – в шаговой доступности от метро. При этом предпочтительно выбирать кирпичные или монолитные дома, в которых предлагаются лоты с современными планировками, большими кухнями, гардеробными и кладовками, отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «КОРТРОС-Москва».

А вот как описывает инвестиционно привлекательную однокомнатную квартиру Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум»: «Это жилье в проекте массового сегмента в одном из районов между ТТК и МКАД, максимум в 10-12 минутах от станции метро или МЦК. Рост стоимости такой квартиры зависит от востребованности конкретного ЖК, специфики района, объема предложения в округе».

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина», обращает самое пристальное внимание на новостройки Новой Москвы: «Качество инфраструктуры и обеспеченность метро в Новой Москве нередко лучше, чем в «спальниках» внутри МКАД, а цены ниже –  около 200 тыс. рублей за кв. м против 250 тыс. рублей в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы. Так что при перепродаже квартиры инвестор легко найдет покупателей, мигрирующих с рынка «старой» Москвы. Да и при сдаче жилья к нему всегда придут арендаторы, которые из-за роста цен и ипотечных ставок временно решат въехать в съемную квартиру».

О перспективности Новой Москвы говорит и Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»: «Здесь активно развивается транспортная и социальная инфраструктура, создаются новые общественные пространства. Инвестиционная привлекательность НАО растет. Для примера, средняя цена однокомнатной квартиры в ТиНАО, купленной в I квартале 2021 года, уже увеличилась почти на 40% – с 5,8 млн рублей до 8,1 млн рублей».

Почем?

Ну а теперь давайте посмотрим, что из недорогого жилья предлагается в «старой» Москве.

Студия площадью 15 кв. м в ЖК «MySpace на Окской» оценивается в 4,4 млн рублей. 5,4 млн рублей – бюджет покупки студии в ЖК «Мякинино парк» (19,6 кв. м) или в ЖК «Люблинский парк» (21,5 кв. м). С учетом первоначального взноса по ипотеке (20%) порог вхождения в инвестиционную сделку в первом случае составляет 0,9 млн рублей, во втором – 1,1 млн рублей.

Наиболее доступные варианты в Новой Москве представлены в ЖК «Середневский лес» (студия 19,9 кв. м за 4,1 млн рублей), ЖК «Цветочные поляны» (студия 22,4 кв. м за 4,2 млн рублей) и ЖК «Южное Бунино» (студия 18,4 кв. м за 4,3 млн рублей). Для инвестирования в данные лоты требуется располагать суммой в 0,8-0,9 млн рублей.

Алексей Перлин в качестве перспективной инвестиции предлагает рассмотреть студию с отделкой white box площадью 20 кв. м и стоимостью 7 млн рублей в ЖК «Любовь и голуби» (Западное Дегунино). Готовность объекта оценивается как очень высокая (срок сдачи второй очереди – III квартал 2022 года).

Однако, принимая решение о покупке квартиры, не стоит сбрасывать со счетов текущую неопределенность на рынке недвижимости, предупреждают эксперты. «Доходность в кратко- и среднесрочной перспективе сегодня прогнозировать сложно, – говорит Надежда Коркка. – Если цены стабилизируются, стратегия инвестирования, скорей всего, изменится: на смену сделкам для последующей перепродажи на пике спроса придут покупки, направленные на сохранение имеющихся средств».

Самые востребованные у инвесторов проекты по итогам I полугодия 2021 года*

*Предполагается, что к инвесторам относятся физические лица, приобретшие три и более лотов в одном комплексе

Источник: «Метриум»

Дорогостоящий фантик от конфетки. Сможете ли вы продать «умную» квартиру дороже обычной?

Рейтинг недели: самые маленькие апартаменты в Москве

Валерия Русакова: «Покупатели жилья еще могут впрыгнуть в последний вагон»

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости