«Кто еще недавно планировал ипотеку, предпочтет снимать квартиру». Как реагирует на вызовы московский рынок аренды жилья

Резкое изменение экономической ситуации затронуло все сферы деловой активности. Успел отреагировать, несмотря на свою инертность, и рынок недвижимости. Сведения оттуда приходят самые противоречивые – от резкого ажиотажа до полной остановки. Что творится в сегменте жилой аренды и чего ожидать в будущем потенциальным съемщикам и хозяевам квартир, попробуем разобраться с помощью экспертов рынка недвижимости.

Процесс идет

Как неопределенную оценивает ситуацию в сегменте аренды Мария Жукова, управляющий директор сети офисов недвижимости МИЭЛЬ. Однако об остановке рынка речь вообще не идет: «Люди всегда сдавали свою недвижимость и сейчас одни будут сдавать, а другие снимать. Это процесс, который никогда не останавливается. Зачем собственникам, тем более в такие времена, отказываться от пассивного дохода или даже бизнеса?».

Ажиотажа на московском рынке аренды жилья сейчас нет. Как нет ни массового оттока нанимателей, ни отказов от сдачи своих квартир,

констатирует Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость. Напротив, предложение продолжает постепенно пополняться новыми объектами, что характерно для весеннего сезона.

Ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич отмечает, что предложение выросло, потому что часть объектов перешла в сегмент аренды с рынка купли-продажи. Сейчас, когда денежные средства стремительно обесцениваются, все меньше людей намерены продавать квартиру. У нас в стране недвижимость никогда не дешевела, так что сбывать жилье с рук никто не торопится. Речь, конечно, не идет об альтернативных сделках для улучшения условий, срочных продажах при проблемах со здоровьем или переезде. Часть людей, безусловно, продают квартиры. Но вот инвесторы перетекают в сегмент аренды, говорит Марина Лашкевич.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, полагает, что сейчас многие «встали на паузу» – для осмысления ситуации и понимания, как жить и действовать дальше. Люди начали терять работу и не могут больше платить арендную плату, обращает внимание эксперт и прогнозирует, что

объем арендного предложения будет увеличиваться, так как в связи с ухудшением материального положения граждан квартиры начнут освобождаться.

«Если не хватает средств на аренду одной жилплощади, то всегда можно подобрать себе вариант с более низкой ставкой за счет уменьшения метража, комфорта или выбора другой локации, – отвечает на это Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости». – На рынке сейчас много самых разных вариантов, и они быстро находят арендаторов».

«Придется переквалифицироваться в арендаторы»

Наряду с ростом предложения на рынке аренды ожидается и увеличение числа съемщиков, ряды которых пополнят потенциальные ипотечники. «С учетом резко возросших ипотечных ставок снимать жилье сейчас гораздо выгоднее, чем оформлять жилищный кредит, – объясняет Елена Мищенко. – Банки продолжают повышать проценты, в среднем ставки колеблются от 16% до 20%. Например, если раньше можно было взять 2 млн рублей и ежемесячно платить 20 тыс. рублей, то сейчас такой платеж доступен для вдвое меньшего кредита. То есть ежемесячные платежи по ипотеке растут и превышают по размерам ставки найма».

Эксперты сходятся в том, что многие люди, еще недавно планировавшие ипотеку, сегодня предпочтут снимать квартиру – в условиях политической и экономической нестабильности связываться с ипотечным обременением решаться единицы. Так что спрос на съемные квартиры будет увеличиваться.

Колебания в пределах погрешности

По данным департамента аренды квартир агентства ИНКОМ-Недвижимость, средняя ставка в старой Москве сохраняется на уровне 47 480 руб. По сравнению с февралем 2021 года этот показатель увеличился на 14%. 
«Мы не ожидаем радикальных изменений на столичном рынке найма жилья, – говорит Оксана Полякова. –

Дальнейший значительный рост арендных ставок маловероятен, поскольку скачок цен уже произошел во второй половине 2021 года.

Учитывая, что доходы населения не растут, даже в случае повышения спроса стоимость найма не может увеличиться в разы. А значительное снижение цен на аренду возможно, например, в случае массового оттока нанимателей из города. Пока этого не происходит, но многое будет зависеть от состояния рынка труда».

А по данным Марины Лашкевич, пока ставки аренды квартир не изменились. Так, за 35 тыс. рублей вполне можно снять бюджетную однокомнатную квартиру в районе Сокольников или Алексеевской. При этом она не исключает, что в ближайшее время цены могут пойти вниз.

Компании МИЭЛЬ и Est-a-Tet также не зафиксировали более-менее существенных ценовых колебаний.

Что день грядущий нам готовит?

Все опрошенные эксперты сходятся на том, что и в краткосрочной, и в долгосрочной перспективе сегмент аренды будет существенно активнее, чем сегмент продаж.

Пауза на рынке купли-продажи квартир очень может способствовать расширению арендной экспозиции: пока квартира не продается, ее можно сдавать и получать доход. Спрос на аренду может подняться за счет тех потенциальных покупателей, которые на неопределенное время вынуждены отказаться от приобретения жилплощади.

Елена Мищенко ожидает в обозримом будущем повышения активности арендаторов и уменьшения сроков экспозиции сдаваемых внаем квартир. При этом она не предполагает ни значительного роста ставок, ни дефицита предложения. «Думаю, что в самом лучшем положении сейчас те, кто ранее приобрел несколько квартир под сдачу и в столь непростое время может получать от них стабильный доход», – говорит эксперт.

Иного мнения придерживается Марина Лашкевич: «Доходность от аренды уменьшится. В стране неопределенность, удаленная работа становится нормой жизни. Поэтому в выигрыше останутся арендаторы, поскольку они получат более широкое предложение по такой же или даже более доступной цене. Хотя в текущей геополитической ситуации выигравших найти сложно».

Юлия Дымова ожидает оживления московского рынка аренды к осени. В столице всегда будут рабочие места, а приехавшим работникам надо где-то жить. Да и для студентов, поступающих в московские вузы, жилье актуально. Съемная квартира на порядки ниже собственной, кроме того, при аренде у людей остается возможность быстрого маневра в любой ситуации. Например, в случае необходимости можно оперативно поискать жилье в более дешевой локации или в складчину, когда одну квартиру снимает несколько человек или даже семей. Если в обычной ситуации собственники не приветствуют такой сценарий, то во времена низкого спроса они становятся более лояльными к арендаторам.

Уже сейчас некоторые собственники готовы идти навстречу и дают месяц проживания в счет депозита. Конечно, это не решает все проблемы, но в сложной ситуации служит подмогой.

«В дыму ракетных залпов и пропагандистских речевок». Попытка прогноза по рынку жилья

Ипотека становится недоступной. Как заскочить в последний вагон

Что выгоднее – взять ипотечный кредит или жить в съемной квартире?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости