Вклад в «квадрат». Квартиры в Москве никогда не подешевеют, говорят эксперты

В этой статье
  • Сохранность важнее прибыли
  • Инфляция и цены: кто кого
  • Строй капитал

Вложения в недвижимость были и остаются одним из самых надежных способов сохранения и приумножения средств. Особенно в условиях, когда этих способов становится все меньше, а самый простой и очевидный инвестиционный инструмент – покупка валюты – недоступен.

Доходность при вложениях в недвижимость зависит от множества факторов. Фото: Мир Квартир

Доходность при вложениях в недвижимость зависит от множества факторов. Фото: Мир Квартир

Сохранность важнее прибыли

Денежная политика властей направлена на то, чтобы граждане несли свои рубли в банки, однако для больших сумм это слишком рискованно, считает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина, поэтому основным вариантом для инвестора остается покупка квартиры.

Вложение в жилье максимально подходит тем, кто стремится не заработать на перепродаже, а превратить рублевые сбережения в более надежный актив.

За последнее время концепция инвестирования изменилась во всем мире, обращает внимание Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Если еще 3-4 года назад основной целью было получение максимальной прибыли, то актуальная задача сейчас – это сохранение активов. В сегменте недвижимости цены не волатильны и меняются достаточно медленно, поэтому покупка жилья  вполне вписывается в этот тренд.

В России такому подходу за прошедшие два года в немалой степени способствовала льготная программа ипотеки с господдержкой. На ее фоне ощутимо выросло число покупателей, приобретающих квартиру без определенной цели.

Точно определить объем покупок, когда одна или две квартиры приобретаются для сохранения средств или сдачи в аренду, затруднительно, поскольку цель нигде не декларируется. Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101», оценивает долю покупателей жилья «впрок», особо не планирующих использовать его до момента продажи или передачи детям, на начало 2022 года приблизительно в 12%.

Надежда Коркка полагает, что до 2020 года количество таких клиентов вряд ли превышало 10%, однако за 2020-2021 годы оно выросло примерно вдвое. Этому способствовали как льготная ипотека, так и динамика цен на новостройки. В конце февраля и марте 2022 года на долю подобных сделок пришлось как минимум 25-30% от общего количества заключенных ДДУ и ДКП.

Последние два года стоимость недвижимости росла быстрее инфляции. Фото: Мир Квартир

Последние два года стоимость недвижимости росла быстрее инфляции. Фото: Мир Квартир

Инфляция и цены: кто кого

Инфляция, ожидаемая в конце текущего года, по разным оценкам, составит не менее 17-20%. Насколько вложения в недвижимость в этих условиях помогут застраховать свои сбережения?

«В предыдущие периоды мы наблюдали, что стоимость недвижимости росла быстрее инфляции, – замечает Надежда Коркка. – Так, по итогам 2021 года инфляция в годовом исчислении составила 8,4%, тогда как средняя цена квадратного метра в новостройках «старой» Москвы за прошлый год выросла на 29%. Однако спрогнозировать динамику данных показателей до конца этого года пока затруднительно – из-за наблюдаемой неопределенности, а также отложенного эффекта от уже введенных и планируемых санкций».

Безусловно, инфляция очень высока. Но нужно понимать, что этот процесс в значительной степени затрагивает и строительный сектор.

Независимо от ситуации со спросом застройщики не будут строить убыточное жилье, поэтому в итоге цены скорректируются на объективный уровень с учетом повышенной себестоимости строительства (только за последний месяц она увеличилась примерно на 20%). Владимир Щекин считает, что стоимость новостроек будет оставаться на высоком уровне, в то время как менее ликвидное жилье действительно может не успеть за инфляцией.

В долгосрочной перспективе, отмечают эксперты, цены корректируются на уровень инфляции или выше. Например, в последние два года они росли быстрее инфляции. Поэтому на длинном отрезке покупка недвижимости помогает сохранить рублевые вложения. Более того, говорит Владимир Щекин,

если вы приобретаете квартиру на котловане, то её стоимость в любом случае вырастет к концу строительства на 20-30%.

Поэтому даже если в будущем вас ждет снижение цен на недвижимость, вложенные средства будут защищены соответственно на эти 20-30%. 

В хорошем районе квартира продолжает расти в цене в течение как минимум 5-7 лет после ввода дома в эксплуатацию. За это время район обживается, в нем появляется устоявшийся пул коммерческих объектов, развивается транспортная и социальная инфраструктура, а значит, повышается и стоимость жилья.

В отличие от вторичного жилья новостройка дольше сохраняет ликвидность. Фото: Мир Квартир

В отличие от вторичного жилья новостройка дольше сохраняет ликвидность. Фото: Мир Квартир

Строй капитал

Вложиться в недвижимость, тем более в столичную, никогда не поздно, считают профессионалы рынка. Квартира в Москве представляет собой ликвидный, предсказуемый и пользующийся спросом актив, который вряд ли подешевеет в ближайшей перспективе Тем более, она позволяет не только сохранить средства, но и получать доход от сдачи в аренду.

Вполне рациональное решение – приобретать жилье с помощью льготной ипотеки. Разумеется, потенциальный покупатель должен оценить свои финансовые возможности, так как обслуживание ипотечного кредита представляет собой серьезную нагрузку на семейный бюджет.

«Если вы можете участвовать в программе семейной ипотеки и получить кредит под 4-5% годовых, то это действительно выгодно, поскольку такой процент гораздо ниже реальной инфляции, – говорит Владимир Щекин. – Что касается программы ипотеки с господдержкой (12% годовых), то ее можно использовать в краткосрочных моделях инвестирования, когда вы приобретаете квартиру сейчас, а продаете через год. В более длительной перспективе процент окажется слишком высоким и нивелирует все выгоды для инвестора».

Для вложений эксперты рекомендуют выбирать квартиры на первичном рынке, так как они дольше сохраняют ликвидность, чем быстро стареющий морально и физически жилой фонд прошлых лет.

Оптимальный вариант для долгосрочных вложений – это покупка готовой или почти готовой новостройки у девелопера, а для перепродажи и заработка стоит обратить внимание на квартиры в доме на раннем этапе строительства.

Если речь идет о массовых проектах и комплексах бизнес-класса, то новостройки действительно предпочтительнее «вторички» за счет более высоких характеристик, продуманных концепций и расположения в перспективных локациях. Однако в высокобюджетном сегменте ситуация несколько иная. Безусловно, в нем присутствуют определенная доля объектов, которые изначально были неликвидными и поэтому теряют в стоимости. Но никакой кризис не приведет к снижению цен на недвижимость, которая отличается уникальными параметрами.

Потенциальным инвесторам стоит принять во внимание, что стратегия инвестирования определяется прежде всего экономической ситуацией в стране.

В целом различные отрасли постепенно приспосабливаются к работе в новых условиях. Однако по-прежнему фиксируется неопределенность, к тому же пока не до конца ясен эффект от санкций. Все это, к сожалению, усложняет прогнозирование даже в краткосрочной перспективе.  

Доходность от сдачи квартир в аренду в российских городах снижается

Почему квартиры на вторичном рынке Москвы будут падать в цене

Спасти рядового застройщика: поможет ли обновленная ипотека с господдержкой удержать рынок на плаву

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Загрузка...

© 2008 — 2024 ЗАО «Мир квартир»ИНН 7725724532ОГРН 1117746399297

При любом использовании/цитировании материалов портала активная гиперссылка на https://www.mirkvartir.ru обязательна.

Условия использованияКонфиденциальностьОбработка файлов cookie