Скрытая наценка: как работает «бесплатная ипотека» на новостройки

Как показывает свежая статистика ЦБ, май 2022 года оказался отмечен ипотечным рекордом — ставка по выданным кредитам на новостройки в стране оказалась минимальной за всю историю статистики. По итогам последнего весеннего месяца показатель составил 3,81% — это примерно в 1,5 раза меньше, чем в апреле. Когда подведут итоги июня, средняя ставка может оказаться еще ниже.

Таких «европейских» цифр по рублевым ипотечным кредитам рынок не видел за всю свою историю — и это несмотря на относительно высокие ставки по базовым ипотечным программам. Даже снижением ставки по ипотечной госпрограмме это не объяснить: она изменилась с 9% до 7% годовых. В реальности, на средних показателях сказываются субсидированные программы от застройщиков — в том числе и со ставкой в доли процента на весь срок кредитования.

«Благодаря программам субсидирования от девелоперов условия сейчас беспрецедентные, расширяется количество предложений с ипотекой 0,1% на весь срок, есть даже предложения со ставкой 0,01%. Ипотека сейчас фактически «вытягивает» покупательский спрос. По итогам мая доля ипотечных сделок в сегменте эконом/комфорт составила почти 90%», — рассказывает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Разбираемся вместе с участниками рынка, как устроен этот «бесплатный сыр».

Платеж меньше, квартира дороже

Супервыгодные ставки обеспечивает застройщик — доплачивая банку недополученную прибыль. «Математика примерно следующая: снижение ставки на каждый 1 п.п. на весь срок кредитования обходится девелоперу в 5% стоимости квартиры. Соответственно, если ставка по госпрограмме субсидируется с рыночных 7% до 1%, застройщик отдает около 30%, — поясняет генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко. — Если ставка снижается до долей процента, сумма будет еще выше. Эти расходы застройщик закладывает в цену квартиры».

Действительно, как подсчитали в ЦИАН, скрытая наценка на «бесплатную ипотеку» у основных застройщиков находится в пределах от 10% (у ГК «Самолет») до 23-23% (у ПИКа, «Гранель»). У целого ряда крупных игроков показатель составляет 13-15% (у MR Group, А101, «Инград», МИЦ). У некоторых компаний условия покупки нужно выяснять по телефону или в офисе, у кого-то они видны сразу на сайте. Так, в проектах ПИКа можно нажатием кнопки выбирать способ оплаты (100% или ипотека по разным программам) и смотреть, как меняется цена предложения.

«Давайте разберем эту ситуацию на примере нового строящегося ЖК компании ПИК «Красноказарменная 15». Однокомнатная квартира площадью 431 кв. м в нем стоит 20,563 млн рублей. Если клиент платит наличными, то цена сразу падает аж до 16 776 933 рублей. Скидка составляет 19%, — рассказывает ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. — Если выбирается акционная субсидированная ипотека под 1,99%, то стоимость составит 20 024 305 рублей при первоначальном взносе 15%».

Расчетами на примере своих проектов с редакцией поделились и в девелоперской компании UDS. «Двушка» площадью 53,55 кв. м в строящемся жилом комплексе KINETIK сейчас стоит порядка 14,2 млн рублей. При использовании субсидированной программы (0,6% годовых) цена предложения повышается на 2,4 млн рублей — до 16,6 млн рублей.

Кому выгодно?

Учитывая разницу в цене предложения одной и той же квартиры — а она может быть и больше 25% — «бесплатная ипотека» выглядит маркетинговым инструментом, и только. Но, как отмечают участники рынка, сэкономить на таких программах все же можно. «При одинаковом максимальном сроке кредита 30 лет разница в выплате процентов между обычным и субсидированным предложением составляет порядка 12 млн рублей в пользу программы от застройщика. Сумма сделки с использованием субсидированной программа оказывается выгоднее на 9,6 млн рублей», — комментируют в пресс-службе UDS расходы заемщика по покупке квартиры из примера выше.

К тому же нагрузка на заемщика существенно снижается. В ЦИАН оценивают разницу в минимальном и максимальном размере платежа между ипотечной госпрограммой под 7% и субсидированной от застройщика примерно в 40% — и это немало.

«В итоге покупку все равно можно считать выгодной, — заключает коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. — Рассмотрим на примере: квартира стоимостью 26 млн рублей, с первоначальным взносом в 15% (3,9 млн рублей) на срок 20 лет. В базовом сценарии при ставке 10,5% сумма кредита составит 22,1 млн рублей, ежемесячный платеж 220,6 тыс. рублей. По ставке 6,7% сумма ипотеки будет той же — 22,1 млн рублей, а вот ежемесячный платеж уже ниже 167,4 тыс. По субсидированной ипотеке со ставкой в 0,1% сумма ипотеки будет больше — 28,4 млн, а ежемесячный платеж заметно меньше — 119,6 тыс. рублей. При 100% оплате квартиры без привлечения ипотечных средств покупатель сможет рассчитывать на скидку, квартира ему обойдется в 25,2 млн».

Так что смысл в «бесплатной ипотеке» есть, особенно если заемщик не располагает большой суммой первого взноса и рассчитывает на максимальный срок кредита в 30 лет. В этом случае он переплачивает на старте, но итоговая сумма переплаты по процентам будет относительно небольшой — и это с лихвой компенсирует девелоперскую наценку. К тому же чем меньше размер ежемесячного платежа, тем выше вероятность, что даже в нестабильных условиях получится обойтись без серьезных просрочек и проблем с банком.

Пять вариантов коттеджей по Новорижскому направлению на любой вкус и кошелек

«Строитель должен нести ответственность за материалы, которые он использует»

Самые частые виды афер и мошенничеств при аренде недвижимости

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости