Мало рублей на Рублевке? Почему не продаются дома на «золотой земле»

Есть косвенные признаки, которые говорят о настоящем положении дел в российской экономике. Одним из таких индикаторов является элитная недвижимость. А именно та ее часть, которая расположена на самой дорогой для строительства загородной недвижимости в России земле.

Речь о Рублевке – территории, на которой испокон веку сконцентрировано все самое престижное и фешенебельное жилье. И если спрос на него падает, и черную икру уже не едят большими ложками, то обстановка действительно складывается тяжелая.

Спрос пошел в разнос

Обычно, если не принимать во внимание глобальные кризисы, рынок элитной недвижимости практически никак не реагирует на ослабления отечественной экономики. Чем бы они ни были вызваны, эти проблемы всегда решаются с помощью монетарной политики. А учитывая, что дворцами владеют преимущественно бенефициары сырьевого сектора, падение рубля им нипочем.

Но если ситуация настолько серьезная, что снижается объем оплаты за поставку углеводородов и других народных богатств, то продажи дорогих особняков тоже падают. В настоящий момент на них также влияют санкции, не позволяющие в полной мере распоряжаться выведенными за рубеж деньгами.

По информации ряда агентств, специализирующихся на дорогом загородном направлении, спрос на элитную недвижимость по итогам прошлого 2022 года снизился по сравнению с предыдущим 2021 годом больше чем в три раза. Это подтверждается соответствующими данными Росреестра. При этом количество выставленных на продажу особняков только растет.

Анна Почикаева, эксперт компании МИЭЛЬ, уточняет: «Сейчас мы наблюдаем, что спрос на элитные дома сосредоточен в ценовом диапазоне 200-300 млн рублей. Как правило, все хотят за эти деньги новый дом. Таких объектов на элитном Рублево-Успенском шоссе нет. Объекты, которые продаются на этом направлении, – это дома, в которых уже жили. Дома несовременной архитектуры и несовременной отделки. Ценник на них уже выше 300 миллионов». 

С этим согласна Анна Раджабова, руководитель компании «Метриум Премиум»: «На престижных Рублево-Успенском и Ново-Рижском направлениях продаются в основном старые дома. В то же время абсолютное большинство клиентов не готовы переплачивать за престижность локации, если предлагаемое жилье недостаточно комфортабельно».

И действительно, в продаже преобладают дворцы, возведенные в период так называемого первоначального накопления капитала. Это настоящие замки, с помощью которых «новые русские» мерились размером своего состояния. Подавляющее большинство из них уже не соответствует современным требованиям эстетики и комфорта, а также морально и физически устарели.

Купить нельзя построить

Владельцам подобных особняков невозможно понять и принять новую реальность. В их сознании понятие роскоши забронзовело на уровне прошлого века, и допустить, что инвестиции в стены теряют стоимость, они уже не могут. Поэтому уровень ценообразования на такую недвижимость не следует какой-либо логике и часто поражает своим размахом. Некоторые считают, что квадратный метр их замка не может стоить дешевле, чем у квартир внутри Садового кольца.

Найти покупателя с таким подходом практически невозможно. Поэтому многие объекты находятся на экспозиции месяцами и даже годами. Для собственников это совсем не обременительно – размер налога на недвижимость в нашей стране по-прежнему один из самых низких в мире.

«Оптимистичные продавцы снимают недвижимость с продажи «до лучших времен». Те, кто хочет продать сейчас, существенно снижают цены. Самые эффективные стратегии при продаже элитки: старт продаж по рыночной реальной цене, эксклюзивность предложения, задействование партнерской риэлторской сети», – рекомендует Лилиана Лазарева, начальник отдела компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Покупатели в большинстве случаев выбирают недостроенные объекты на Рублевке, в которые еще можно внести изменения с учетом новых подходов в строительстве, или выкупают старые особняки по наиболее низкой цене, чтобы снести их полностью и построить дом заново, если не могут найти подходящий участок.

Вячеслав Котлов, директор по продажам компании HalleHouse, отмечает: «Стоимость особняков, построенных в 2000-е годы, продиктована не только локацией и площадью. Зачастую в проектах присутствуют эксклюзивные детали интерьера и экстерьера, особенные материалы, поэтому дома эти, хоть и не отличаются эргономичностью, действительно имеют высокую себестоимость. Однако тренд на подобную архитектуру и дизайн прошел, поэтому платить за этого готовы немногие. Проще и выгоднее построить новый дом».

Застройщики в текущих условиях не рискуют начинать новые крупные проекты в этом направлении и практически перестали заниматься оформлением новых земельных наделов. Редевелопмент тоже никак не проявляется – организация новых торговых или развлекательных пространств на месте прежнего жилья сейчас абсолютно не к месту. Хотя одноразового изъятия самых крупных объектов под нужды лечения или реабилитации военнослужащих исключать нельзя.

За сколько лет средний россиянин накопит на свой дом: анализ по регионам

Четыре таунхауса Подмосковья: от захолустья до центра вселенной

Три самых больших и дорогих дома в России. Где они находятся, как выглядят и сколько за них просят?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости