Дешевеют или дорожают? Как себя чувствует рынок загородных домов на фоне ситуации с ипотечным кредитованием

Резкое увеличение ипотечных ставок на вторичное жилье и предстоящая летняя отмена базовой льготной государственной программы уже привели к снижению спроса на покупку квартир. А летом, в разгар строительного сезона, активность граждан упадет еще ниже. Что на этом фоне будет происходить с рынком частного домостроения? Как сейчас чувствуют себя застройщики, специализирующиеся на ИЖС, и какие строят планы на будущее? Спросим у экспертов.

Итоги прошлых лет

По данным аналитиков агентства VSN Group, суммарно до конца 2023 года объем продаж загородной недвижимости увеличился по отношению к прошлому году примерно на 30%. На фоне такой динамики заметно подрос и объем предложения в рассматриваемом сегменте готовых домов и участков с подрядами – на рубеже 2023-2024 экспонируется почти в 1,5 раза больше лотов, чем год назад.

По словам Екатерины Крапивиной, директора по продажам Millennium Park: «В ноябре-декабре 2023 года спрос на подмосковном загородном рынке жилья увеличился на четверть по сравнению с тем же периодом 2022 г. И, при этом сезонные факторы больше не влияют на динамику спроса. Девелоперы закладывают увеличение стоимости на объекты на этапе строительства ежеквартально». 

«Увеличивается динамика продаж и рост ИЖС в структуре потребления. Если в 2022 г. доля ИЖС и таунхаусов в структуре потребления была около 5-7% на загородном рынке, а в лидерах, конечно, были квартиры, то сейчас эта доля достигла почти 10%», – подтверждает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК Family. 

Не отстает и аренда загородной недвижимости.

Управляющий партнер компании Gosman Development Василе Минти полон оптимизма: «Спрос на загородную аренду как в течение 2023 года, так и сейчас, достаточно высокий. В ближайшей перспективе он сохранится на высоком уровне. Каких-либо причин для падения спроса нет».

Было бы странно, если бы все сегменты недвижимости, подстегиваемые льготной ипотекой, росли, а частные дома топтались на месте. По данным Минстроя, в общем объеме строительства, перевалившем в 2023 году за 100 млн квадратных метров, доля ИЖС составляет больше 50%. Это очень высокий показатель.

Что год грядущий нам готовит

Очевидно, что в этом году загородные проекты, цикл строительства которых составляет несколько лет, продолжат бурный рост. Вопрос только в том, останется ли на них спрос и хватит ли резервов у некрупных застройщиков, которые используют преимущественно заемные средства.

Директор департамента жилой недвижимости PennyLaneRealty Сергей Колосницын уверен: «Я думаю, он будет выше, чем в прошлом году, но незначительно. Рынок развивается благодаря выходу новых девелоперов. Их готовность начать новые проекты во многом отразится и на спросе». 

Его поддерживает Виктор Лапин, основатель девелоперского проекта «Семиозерье»: «Нужно учитывать растущий спрос на земельные участки в регионе и постоянно повышающиеся цены на них. В среднем цена на участки выросла на 15%, а в отдельных областях – на 25%. Учитывая эти факторы, можно сделать прогноз о росте цен на первичную загородную недвижимость».

И уж кого точно не коснется снижение темпов ипотечного кредитования, так это системных девелоперов. Их проекты рассчитаны на состоятельную аудиторию, которую привлекает наличие всех коммуникаций, современные инженерные решения и новые технологии строительства. Такие поселки строятся на века и всегда востребованы. А рабочих рук больше не становится.

Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Самолет Дом», не видит причин для паники: «Мы констатируем стабильно высокий интерес покупателей к уже вышедшему и перспективным проектам. Бронирования и сделки продолжаются, листы ожидания новых проектов наполняются новыми клиентами». 

«Часть строительных компаний ушла с рынка, что также спровоцировало дефицит исполнителей полного цикла, работающих в премиальном сегменте. Сейчас осталось не более 10 компаний полного цикла, которые несут ответственность за свои сроки, результаты работ и выполняют гарантийные обязательства», – комментирует Виктор Лукин, генеральный директор ГК «СтройСинтез».

Но подобный оптимизм разделяют не все.

Виктор Тумаркин, директор по продажам резиденции «Залесье», осторожен в прогнозах: «Спрос на загородную недвижимость останется на прежнем высоком уровне, однако в течение года совокупный спрос во всех сегментах может снизиться до 10%».

Так растет или падает?

Промелькнувшее недавно в СМИ утверждение риэлторов о том, что коттеджи на первичном рынке уже подешевели в среднем на 10%, вызвало у экспертов неоднозначную реакцию. Они уверены, что речь может идти только об узком сегменте загородной недвижимости, а в целом ситуация более чем стабильная.

Михаил Долгов, соучредитель агентства DOLGOV PRO, поддерживает коллег: «Если брать все сегменты рынка загородной недвижимости в совокупности, то да, цены немного снизились, но, по нашим данным, такое снижение составило не более 8%».

Анна Раджабова, руководитель компании «Метриум Премиум», уточняет: «Премиальные и элитные коттеджи сохранили прежнюю стоимость в рублевом эквиваленте. Небольшим ценовым колебаниям подвергались только те объекты, которые экспонируются в валюте». 

Наиболее вероятное объяснение у Сергея Станкевича, основателя бюро Stankevich.Design: «Снижение стоимости скорее связано с тем, что средняя площадь коттеджей сокращается. На рынке много домов небольшой площади. Сегодня небольшим домом считается дом площадью порядка 80 метров, а два-три года назад небольшим считался дом площадью 100-120 кв. м. В итоге складывается ощущение, что дома подешевели, а по факту в перерасчете на квадратный метр они даже подорожали, просто этих метров теперь в доме меньше».

Больше половины частных домов от всего объема строит само население, используя при этом ипотеку только примерно в каждом шестом случае. Но это происходит не из-за роста благосостояния. В стране по-прежнему нет удобных ипотечных продуктов для загородного домостроения. И граждане используют для постройки дома средства, вырученные от продажи квартир.

Поэтому если государство не решит вопрос со льготной ипотекой для ИЖС, падение спроса и стагнация на вторичном рынке ожидаемо приведут к снижению доли возведенных в частном порядке домов. Что, в свою очередь, может привести к общему уменьшению спроса на загородную недвижимость во всех сегментах, кроме элитного, а также к коррекции ее стоимости.

Вся такая противоречивая. Что ждать от вторичной недвижимости в текущем году

Банки закручивают гайки. А девелоперы строят жилье и... оптимистичные прогнозы