Просто, как все гениальное. Как купить квартиру на «вторичке» по ипотечной ставке прошлых лет

Часто бывает так, что нужно купить квартиру именно в конкретном районе, но там или ничего не продается, или есть объекты с некоторыми нюансами. Чаще всего это даже не плохая «наследственность», а различные обременения.

И если покупать жилье с долгами собственника, не связанными с самой квартирой – всегда риск, то с ипотечной квартирой все несколько проще. В некоторых случаях это может быть даже выгоднее, чем брать беззалоговые объекты.

А всего-то три года прошло

Ситуаций, когда человеку нужно продать ипотечную квартиру, очень много. И не всегда они связаны с чем-то негативным. Жизненные обстоятельства могут быть и радостными тоже. Например, рождение незапланированного ребенка, для которого потребуется дополнительная жилплощадь. Или предложение выгодного трудоустройства в другом населенном пункте.

Такие продавцы понимают, что их обремененная кредитом квартира может оттолкнуть потенциальных покупателей, и поэтому готовы идти на значительные уступки. В большинстве своем они вообще уверены, что продать квартиру под ипотекой можно только за «живые деньги», когда покупатель за счет собственных средств гасит остаток кредита перед банком. Но это не так. Есть банки, которые могут перевести ипотеку на нового владельца недвижимости.

В целом процедура не отличается от обычного одобрения кредита, но интересная особенность заключается в том, что сохраняются все его условия, включая процентную ставку. А это уже может оказаться выгодным.

В настоящий момент на рынке представлены варианты квартир, которые были куплены в период, когда стоимость кредита была меньше и часто значительно. Например, с середины 2020 года по начало 2021 ставка рефинансирования ЦБ РФ составляла 4,25%. Поэтому жилье на вторичном рынке можно было взять в ипотеку под 6-7% годовых.

И учитывая, что кредиты уже выдавали на 30 лет, первоначальный взнос составлял всего 10% и первое время по ипотеке вы оплачиваете только проценты, можно найти варианты, у которых остаток долга составляет около 90% от стоимости квартиры. Согласитесь, это приятное обременение по ставке в три раза меньше сегодняшних. 

Вот такая ирония

В нашей базе объектов недвижимости есть много вариантов с аналогичными параметрами. Как, например, двухкомнатная квартира общей площадью 39,5 кв. м, расположенная на тринадцатом этаже девятнадцати этажного жилого дома по адресу: Москва, Ленинский проспект, 102.

Это панельное здание 1967 года постройки в районе Проспект Вернадского ЗАО столицы, находящееся в 9 минутах ходьбы от станции метро «Новаторская». В наличии вся необходимая инфраструктура и отличная транспортная доступность. До наземных остановок общественного транспорта идти всего 4 минуты.

Ремонт в квартире еще советский, напоминает интерьеры из фильмов Эльдара Рязанова. Даже названные в его честь киноклуб и целая улица находятся поблизости. Но в целом все чисто и опрятно. Можно жить и переделывать ремонт под себя. Тем более что чего-то капитального делать не придется.

Собственники хотят за квартиру 15 млн рублей. Это примерно на 1 млн завышенная стоимость, несмотря на локацию. Будь эта брежневка ближе к МКАД и глубже во дворах, то могла бы стоить еще на 2-3 млн дешевле. Потому что и размер квартиры, и ее состояние на стагнирующем вторичном рынке особой ликвидности не добавляют – наоборот.

Экономия в миллионах

Давайте предположим, что квартира была куплена по ипотеке Сбербанка, который позволяет передавать кредит новому покупателю, в феврале 2021 года по реально действующим на тот момент условиям. Тогда, буквально за месяц до повышения учетной ставки Центробанком, ипотека на вторичное жилье в этом банке выдавалась под 7,3% годовых.

Стоимость аналогичных квартир в этом районе в начале 2021 года была примерно 340-350 тысяч рублей за квадратный метр. Округлим стоимость квартиры до 13,7 млн рублей. Значит, за квартиру был внесен первоначальный взнос размером 1,37 млн. А сумма кредита составила 12,33 млн рублей.

При сроке ипотеки в 30 лет платеж по кредиту в то время выходил около 84500 рублей в месяц. А сегодня, при одинаковых параметрах, придется ежемесячно платить почти 214 439 тысяч. Нетрудно посчитать, что если не использовать рефинансирование ипотеки и ее досрочное погашение, то за весь срок образуется переплата почти в 47 млн рублей!

Конечно, это самый неблагополучный сценарий. Скорее всего, ставка рефинансирования опустится до приемлемых значений, и банки снизят свои текущие ипотечные ставки за ней следом. Но ждать от Сбербанка 6-7% годовых на вторичное жилье нам придется еще довольно долго. Как минимум один или два года. А это еще минус 1,56 млн из кошелька ежегодно.

В любом случае, размер ежемесячного платежа на текущих значениях является неподъемным даже по московским меркам. Особенно, если это один молодой заемщик. Очевидно, что отказываться от покупки квартиры без поиска подобных объектов не стоит. И поэтому приобретение жилья на таких условиях получается вполне выгодным вариантом.

Вся такая противоречивая. Что ждать от вторичной недвижимости в текущем году

Дешевеют или дорожают? Как себя чувствует рынок загородных домов на фоне ситуации с ипотечным кредитованием

Что почем: как максимально точно определить стоимость своей недвижимости для продажи

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости