Мораторий на взыскание неустойки: что он дает дольщикам и застройщикам?

Покупая квартиру в строящемся доме, каждый дольщик надеется получить новое жилье в срок и в том состоянии, которое указано в договоре. Но так получается не всегда — девелопер может сдать квартиру гораздо позже оговоренного срока, а ее состояние может отличаться от указанного в ДДУ. При обычных обстоятельствах дольщик может взыскать неустойку с застройщика, но при условии, что на эти действия не наложен мораторий. До конца 2024 года как раз действует такой мораторий, который не позволяет получить компенсацию.

Рассказываем об основаниях для взыскания неустойки и том, как все будет действовать на период действия моратория.

Как дольщик может компенсировать невыполнение застройщиком условий договора

Получить неустойку

Для ее расчета используют специальную формулу:

Н = Ст КВ х 1/300 х Д х 2 х КС, где:

• Н — стоимость неустойки, которую застройщик должен будет заплатить дольщику;
• СтКв — стоимость квартиры. Ее берут из договора долевого участия;
• Д — количество дней просрочки;
• КС – ключевая ставка Центробанка.

Сумма неустойки, которую в итоге получит дольщик, не всегда будет такой, как рассчитано по формуле. По добровольному согласию дольщика такая сумма может быть уменьшена.

Обратите внимание, что неустойку можно получить не только за нарушение сроков сдачи дома. Если дольщик отказывается принимать квартиру от застройщика из-за недостатков, девелопер обязан устранить их. Если сроки устранения затягиваются, также есть возможность взыскать неустойку.

Отказаться от договора

Дольщик имеет право отказаться от договора при условии, что прошел срок, в который застройщик обязан был сдать готовую квартиру в построенном доме. Но сделать это можно после того, как пройдет два месяца с первого дня просрочки.

Несмотря на то, что задержки в сроках сдачи квартир — нередкое явление, дольщики в большинстве случаев не решаются отказаться от договора. Это связано с тем, что даже если они вернут всю сумму, которую потратили на покупку права требования квартиры, аналогичное жилье в почти готовом доме купить за такую же сумму практически нереально.

Еще одна из причин, почему возможностью отказаться от договора пользуются редко, связана с тем, что часто для покупки квартиры в строящемся доме оформляют ипотечный кредит. И когда договор расторгается, дольщику возвращают только стоимость жилья по договору. Те проценты, которые он заплатил банку, уже не вернут.

Однин из важных факторов, на который дольщики опираются при решении отказаться от договора — насколько готов дом. Если новостройка уже должна быть сдана, но по факту только возводят коробку — в такой ситуации может быть выгоднее и забрать свои деньги. Но если свои новые квартиры уже начали получать другие дольщики, и по динамике их сдачи остается немного времени до получения своей, возможно, есть смысл подождать.

Учтите, что дополнительно от застройщика при отказе от договора еще можно получить и проценты. Это допускается, если девелоперу не возвращают деньги после того, как дольщик отказывается от договора. Чем больше срок возврата денег, тем большую неустойку можно взыскать.

Возместить убытки

Дольщик, который понес убытки из-за того, что застройщик вовремя не сдал квартиру, имеет право обратиться к девелоперу для их возмещения. К примеру, могут быть взысканы расходы дольщика на аренду квартиры. Но учтите, что во внимание будет приниматься тот период, который начался со дня пропуска срока сдачи жилья.

Кроме возмещения ущерба также можно обратиться к застройщику для возмещения морального вреда.

Новый мораторий — что можно, а что нельзя

Мораторий действует в период с 22 марта по 31 декабря 2024 года. С его введением моратория некоторые меры, связанные с невыполнением условий договора долевого участия, временно не применяются. Причем они не применяются как для застройщиков, так и для дольщиков. 

Что меняется для дольщиков

Для дольщиков введение моратория означает следующее:

• нельзя взыскать неустойку с застройщика за каждый день пропуска сдачи готового дома;
• не получится взыскать с застройщика проценты за использование денег после того, как дольщик отказывается от договора;
• нельзя взыскать неустойку в случае несвоевременного устранения дефектов;
• если у дольщика есть основание взыскать средства за понесенные убытки, то при расчете нельзя принять во внимание период, в течение которого действует мораторий.

Особенности действия моратория таковы, что если дольщик обратился для получения неустойки до начала его действия — до 22 марта 2024 года, он сможет получить положенные ему деньги. Но это произойдет не ранее окончания его действия — 31 декабря 2024 года. При этом есть не совсем приятная особенность для участника долевого строительства. Неустойка будет рассчитана по ставке Центробанка, которая не должна быть выше, чем на 1 июля 2024 года. Тогда она составляла 7,5%. Для сравнения – на март 2024 года ставка составляет 16%.

Если основание для получения неустойки возникло в период действия моратория, то обращаться для получения какой-либо компенсации смысла нет — деньги не выплатят ни во время действия моратория, ни после его окончания.

Что означает мораторий для застройщиков

По новому мораторию неустойку не смогут взыскать не только с застройщика, но и с дольщика. Но это касается только нарушений одного из условий договора — застройщик на период действия моратория не сможет взыскать пени при условии нарушения срока внесения текущего платежа по договору долевого участия. Но такие меры предусмотрены только по тем договорам, по которым дольщик приобретает право требования квартиры в рассрочку.

Зачем нужен мораторий

Это уже не первый запрет, который наложен на взыскание неустоек и определенные действия, связанные с невыполнением условий договора долевого участия. Последний начал действовать в 2022 году и завершился в 2023 году. Тогда причиной введенных ограничений была необходимость поддержки строительной отрасли.

Сейчас основной причиной стал рост ставки Центробанка — с декабря 2023 года она находится на уровне 16%. При этом чем сильнее увеличивается ставка, тем более дорогими становятся кредиты. Это непосредственно влияет на застройщиков — новые дома они строят не за деньги дольщиков, поскольку они до момента сдачи первой квартиры размещаются на счетах эскроу. Девелоперы берут кредит, хоть и с субсидированием государства. С одной стороны, за счет субсидии ставка по кредитам сравнительно низкая, но она постепенно увеличивается, как и расходы на обслуживание кредита. К примеру, в начале 2022 года ставка находилась на уровне 4,03%. Уже к концу 2023 года она выросла до 6,4%.

Также негативно влияет на застройщиков тот факт, что банки часто соглашаются выдавать кредиты по льготной ипотеке только при том условии, что банк будет платить им комиссию в размере 5-10%.

Мнение о необходимости и полезности моратория разделяются — многие дольщики считают, что запрет на взыскание неустойки явно не поспособствует сдаче квартир в срок. С другой стороны, эксперты отмечают, что эта мера была необходима для поддержания девелоперов и существенно на исполнение ДДУ она не повлияет.

Комментирует Кирилл Холопик, руководитель портала ЕРЗ.РФ: «По закону за нарушение обязательств по ДДУ застройщику грозят штрафы. В частности, за нарушение сроков сдачи готового жилья и передаче его дольщику. Но сейчас нарушение сроков сдачи жилья в большей части обусловлено действием санкций. Поэтому власть решила временно сделать размер неустойки меньшим и еще — отсрочить сроки ее выплаты. Введение моратория не повлияет на сроки сдачи квартир — у девелоперов достаточно мотивации для соблюдения сроков. К примеру, то, что средства со счетов эскроу они получают не раньше, чем они введут дом в эксплуатацию».

А что с ипотечными кредитами – на них действует мораторий?

При обращении в банк для получения ипотеки на покупку квартиры в строящемся доме механизм дальнейших действий такой:

1. Банк одобряет заявку на кредитование.
2. Банк перечисляет положенную сумму, за исключением суммы первоначального взноса, если он есть.
3. Деньги блокируются на счете эскроу. Получить застройщик их сможет только после того, как он начнет сдавать первые квартиры в новостройке.
4. Заемщик в оговоренный с банком срок выплачивает ипотеку ежемесячными платежами.

Введенный мораторий действует исключительно на взыскание неустойки по неисполнению условий договора долевого участия. И в отношении дольщиков он действует только для рассрочки по ДДУ. А для уплаты ежемесячных взносов по ипотеке никаких послаблений нет — заемщик все также продолжает выплачивать положенные суммы. Если он допускает просрочку, его ожидают пени и штрафы, размер которых рассчитывается на основании условий кредитного договора.

Застройщик не сдал квартиру в срок. Как заставить его выплатить пени?

Застройщик, управляющая компания и новосел: роковой треугольник. Кто за что отвечает при передаче новостройки дольщику?

Вложиться в новостройку и не прогадать: порядок покупки квартиры и варианты получения дохода

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости