Переломный момент. Почему московские новостройки бизнес-класса обгоняют по продажам массовый сегмент

В этой статье
  • Скидки и акции как двигатель продаж
  • Покупатели пересели на метро

Первый квартал 2024 года оказался отмечен новым трендом на рынке новостроек: сегмент бизнес-класса обогнал по сделкам более демократичный комфорт-класс. Вместе с экспертами разбираемся в причинах таких изменений в спросе — и в том, как за последние годы изменились требования покупателей к жилью бизнес-класса.

Фото: Мир Квартир
Фото: Мир Квартир

Тенденция развивается постепенно: как подсчитали аналитики Est-a-Tet, с 2020 года как предложение, так и спрос смещаются в сторону более дорогих ценовых сегментов. Так, объем первичного предложения в комфорт-классе за эти годы снизился на 11 п.п. — с 49% до 38% экспозиции. Доли бизнес- и премиум-сегментов, напротив, выросли — на 2 п.п. и 9 п.п. соответственно. 

Спрос перераспределился еще заметнее — с 2020 года в комфорт-классе он снизился на 24 п.п., в бизнес-классе же вырос на 14 п.п. В результате, как подчеркивают в Est-a-Tet, в первом квартале 2024 года спрос на бизнес-класс в «старой» Москве впервые за всю историю статистики обогнал спрос на комфорт-класс. «На долю бизнес-сегмента пришлось 49% от общего реализованного в 1 квартале текущего года объема квадратных метров, — приводят данные в компании. — В то время как на комфорт-класс — только 39%». 

Рост спроса на новостройки бизнес-класса подтверждают и другие участники рынка. По статистике NF Dom, спрос на этот ценовой сегмент первичного рынка в первом квартале 2024 года был на 71% выше, чем в тот же период 2023-го. Всего, как подсчитали в компании, за три месяца в сегменте было заключено 5,1 тыс. сделок. 

«В первом квартале 2024 года мы наблюдали рост спроса на новостройки бизнес-класса, во втором квартале мы также ожидаем увеличение активности покупателей, связанное с предстоящим закрытием программы ипотеки с господдержкой и ростом спроса на комбо-ипотеку с лимитом 30 млн рублей, — рассказывает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова. — Эти изменения в финансовых условиях могут особенно затронуть сегмент бизнес-лайт и классический бизнес-класс, где застройщики будут активно стимулировать продажи, предлагая выгодные условия». 

Скидки и акции как двигатель продаж

Источник: NF Dom
Источник: NF Dom

Скидки и акции как двигатель продаж

О том, что спрос на бизнес-класс во многом стимулируют именно акции и спецпредложения девелоперов, говорит и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, именно в этом сегменте девелоперы сейчас активнее всего предлагают различные альтернативы рыночным ипотечным программам — такие как субсидированная ипотека, траншевая и аккредитивная ипотеки. Вместе с тем, уверен эксперт, после снижения ключевой ставки ЦБ спрос вновь вернется в массовый сегмент — как только рыночные ставки по ипотеке перестанут быть заградительными для заемщиков. Руслан Сырцов напоминает, что с учетом Новой Москвы массовый сегмент и сейчас существенно (почти вдвое) обгоняет бизнес-класс по спросу. 

Еще одну возможную причину «перевеса» спроса в сторону бизнес-класса называет заместитель генерального директора по развитию бизнеса «БЕСТ-Новострой» Александра Кржевова. По ее словам, дело может быть в распределении предложения по районам — в некоторых столичных локациях сейчас строится только новостройки класса бизнес или выше, так что у покупателя просто нет выбора.

Кроме того, подчеркивает эксперт, изменились и критерии — некоторые проекты, которые еще несколько лет назад классифицировались бы как комфорт, сегодня продвигаются в сегменте бизнес. «Этот фактор тоже мог способствовать росту показателей сделок в бизнес-классе и снижению — в комфорте», — заключает Александра Кржевова. Действительно, в последнее время на первичном рынке можно встретить проекты, которые позиционируются как бизнес-лайт — по сути, они сочетают в себе черты собственно бизнес-класса и массового сегмента. Чаще всего к комфорт-классу можно отнести квартирографию таких новостроек, тогда как инфраструктура, благоустройство и общественные пространства соответствуют более высокому классу.

«Если раньше для целевой аудитории бизнес-класса на первом месте находились локация, архитектура проекта, материал фасадных решений, то поскольку за последнее время размываются границы между комфорт- и бизнес-классом, то потребности целевой аудитории становятся тоже более простыми и рациональными. Поэтому на первом месте на сегодняшний день при выборе проекта прежде всего стоит локация и цена», — заключает исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Покупатели пересели на метро

Критерии выбора объектов на первичном рынке бизнес-класса действительно заметно изменились за последние годы. Если взять пятилетний промежуток, на покупательские предпочтения успело повлиять множество «черных лебедей» — от пандемии Covid-19 до вынужденного импортозамещения в 2022-м и резкого роста ключевой ставки в 2023-м.

Ни одного ЖК теперь не выходит без благоустроенной территории для жителей. Фото: Мир Квартир
Ни одного ЖК теперь не выходит без благоустроенной территории для жителей. Фото: Мир Квартир

«Пандемия наложила свой отпечаток на предпочтения покупателей в бизнес-классе, — рассказывает директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. — Среди ключевых факторов спроса — наличие благоустроенной дворовой территории с продуманным зонированием и разнообразным функциональным наполнением, и высоким процентом озеленения. Наличие собственного парка или променада в составе жилого комплекса — будет являться существенным плюсом в глазах покупателей».

Еще одно изменение, возникшее после пандемии, — покупатели чаще обращают внимание на наличие летних помещений, добавляет Родионцев.«Причем не с точки зрения организации на них зон хранения (современные проекты и так предусматривают наличие достаточного количества зон хранения, как вне квартиры (кладовые), так и внутри (постирочные, кладовки, гардеробные и т.п.)), а с точки зрения обустройства мест отдыха, кабинетов, зимних садов», — поясняет он.

Управляющий директор NF Dom (входит в NF Group) Наталья Сазонова также отмечает тренд на увеличение и удорожание благоустройства и озеленения жилых комплексов бизнес-класса. «Мы его связываем не столько с последствиями самоизоляции, сколько с эволюцией продукта в жилом девелопменте. Благоустройство и фасады (их красота, степень проработанности и уровень детализации на стадии маркетинга проекта) играют значительную роль, — говорит эксперт. — Покупатели уделяют большое внимание этим двум аспектам при выборе новостроек. Это далеко не единственные факторы, однако их значение последнее время усилилось».

Наталья Сазонова обращает внимание, что наряду с требованиями к благоустройству и озеленению покупатели в бизнес-классе все большее внимание обращают и на факторы, которые раньше считали важными скорее в массовом сегменте — в частности, на близость метро. «На метро приезжает персонал: няни, уборщицы, репетиторы, городским транспортом пользуются подростки, студенты, — поясняет она. — Кроме того, сейчас часть целевой аудитории бизнес-класса отказывается от второго, а иногда и первого автомобиля в семье, миксуя поездки на такси, каршеринге с общественным транспортом».

Этот момент отмечают и аналитики bnMap.pro, указывая, что все большая часть целевой аудитории этого сегмента отдает предпочтение общественному транспорту «Часто это быстрее и удобнее, чем ехать в пробках, — поясняют в компании. — Подавляющая часть жилых комплексов бизнес-класса московского региона находится в пределах старых границ Москвы, и тот или иной вид транспорта всегда доступен: если не метро, то наземный».

По-прежнему для целевой аудитории бизнес-класса важной составляющей остаются качество постройки, инженерные коммуникации, напоминает Татьяна Подкидышева. «Помимо инженерной начинки, качества фасадных решений, также важны лифтовые решения, входные группы и удобная транспортная развязка, — говорит эксперт. — Транспортная доступность входит в топ-5 ключевых критериев при выборе проекта». 

Основные параметры жилья бизнес-класса с точки зрения покупателей в 2024 году (ранжирование от наиболее к наименее важным)

Параметры

Бизнес-класс

Инфраструктура в составе проекта

+

Дворовая территория, зонирование и функциональное наполнение

+

Масштабность проекта и плотность застройки

+

Фасадные решения, этажность,

+

Наличие паркинга

+

Количество квартир на площадке

До 8

Высота потолков квартир

3,2 м. (от пола до потолка)

Закрытая территория

Частичное или полное выделение дворового пространства (без учета внутриквартальных аллей и променадов)

Система контроля доступа

+

Остекление

Увеличенная площадь отселения для типовых квартир

Наличие лотов с балконами, лоджией, террасами

+

Келлеры в паркинге

По остаточному принципу площадей

Вентиляция и кондиционирование

Вентиляция с естественным побуждение и индивидуальное кондиционирование с размещение блоков кондиционеров на техническом балконе

Наполнение лобби (колясочные, лапомойка, гостевой с/у в лобби)

+

Данные: Est-a-Tet

Сколько должен зарабатывать житель миллионника, чтобы взять льготную ипотеку?

Добро пожаловать в клуб. Где в Москве больше всего клубных домов бизнес-класса?

Поиграли и хватит: какие модные опции не прижились в новостройках и загородных домах

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Загрузка...

© 2008 — 2024 ЗАО «Мир квартир»ИНН 7725724532ОГРН 1117746399297

При любом использовании/цитировании материалов портала активная гиперссылка на https://www.mirkvartir.ru обязательна.

Условия использованияКонфиденциальностьОбработка файлов cookie