Ипотечный прогноз: грядет жаркое загородное лето

В этой статье
  • Зимние заморозки остались на весну
  • Последнее тепло льготной ипотеки под 8%
  • Ипотека переезжает за город
  • Прогноз на лето

Cпад активности на ипотечном рынке стал заметен уже в начале этого года. Как мы помним, в конце 2023 года повысился требуемый первоначальный взнос по льготной ипотеке под 8%, а максимальный размер кредита сократился — во всяком случае, в Москве и Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. После того, как условия для получения льготных жилищных кредитов стали менее привлекательными, количество заявок на них упало примерно на треть. Алексей Майстренко, CEO платформы TYMY, рассуждает о том, что будет с ипотекой в ближайшем будущем, о потенциале восстановления спроса на нее и новых драйверах рынка.

Условия льготной ипотеки на ИЖС пока не прояснены. Фото: Мир Квартир
Условия льготной ипотеки на ИЖС пока не прояснены. Фото: Мир Квартир

Зимние заморозки остались на весну

Низкий спрос на ипотеку, начавшись в январе, остался с нами до конца весны, и в принципе рынок был к этому готов. Некоторые позитивные прогнозы были связаны с возможным снижением ключевой ставки во второй половине года. Но сейчас эти надежды, как выяснилось, были напрасными: пока Центробанк не меняет ставку, и это не способствует росту активности. Вероятно, ставка будет снижена в лучшем случае только осенью, и снижение может быть более плавным, чем надеялись некоторые эксперты.

В это время продолжает формироваться отложенный спрос, который может быть реализован, когда ставки все-таки пойдут вниз. Это может быть существенный скачок — напряжение копится уже долго, но прогнозировать его пока, безусловно, рано. 

Последнее тепло льготной ипотеки под 8%

В конце мая началось небольшое оживление, вызванное новостями о скорой отмене льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых для всех покупателей жилья. Пока остаются специальные программы для сотрудников IT-компаний, семей с детьми, а также арктическая, дальневосточная и сельская ипотеки. Однако список требований для получения таких кредитов довольно большой, а льготная программа ипотеки под 8% охватывала более широкий круг потенциальных покупателей. Более того, в Минфине поддерживают постепенное закрытие и узкоспециализированных программ, и при таком сценарии останется доступна только семейная ипотека. 

В настоящее время льготные программы остаются основным двигателем рынка. Примерно 71% всех ипотечных заявок, оформленных через SaaS-платформу TYMY в мае, были связаны с различными программами со сниженными процентными ставками. На новом витке спроса перед завершением льготной ипотеки под 8% застройщики и банки, скорей всего, сделают хорошую выручку в июне – для многих потенциальных покупателей это будет буквально последний шанс.

Однако после этого ожидается затишье, если не появится привлекательная альтернатива или Центральный банк не начнет все-таки снижать ключевую ставку. 

Пошел последний месяц льготной ипотеки под 8% на новостройки. Фото: Мир Кварир
Пошел последний месяц льготной ипотеки под 8% на новостройки. Фото: Мир Кварир

Ипотека переезжает за город

Тем временем банки стараются предлагать новые программы, чтобы вернуть клиентов, которые отказываются от ипотеки на вторичное жилье из-за высоких ставок и могут начать отказываться и от кредита на новостройки после завершения льготной программы. На этих дрожжах растет интерес к загородной недвижимости и ипотеке на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Это частично сезонное явление, а частично результат снижения интереса к другим сегментам. Если тренд сохранится, в июле-августе 2024 года на объекты ИЖС, возможно, будет выдаваться до 40% от всех жилищных кредитов. 

Уже сейчас, по итогам мая, доля ИЖС составляет около 20% в структуре выдач крупных российских банков. Игроки, для которых ипотека составляет значительную часть доходов, весной сосредоточились на продвижении ИЖС, что позволило им компенсировать снижение активности по другим направлениям.

Показателен пример Газпромбанка, который меньше года назад запустил продукт ипотеки для ИЖС, а сейчас у него доля таких кредитов составляет уже около 18% от общего объема ипотечных займов в месяц. В Альфа-банке также отмечают рост интереса к этому направлению: в мае 2024 года на ипотеку для ИЖС там пришлось 22% всех выданных кредитов – это почти вдвое больше, чем было в начале весны. 

Интересно, что на этом фоне власти, видимо, решили поддержать этот сегмент и вернуться к идее, которая обсуждалась в прошлом году. Еще осенью 2023 года звучали предложения объединить все форматы частного строительства домов в России в единую программу льготной ипотеки, и такая программа наконец может действительно появиться к середине 2024 года. Однако условия и критерии пока не обнародованы. Стоит учитывать, что спрос на такую программу будет зависеть не только от ставки, но и от списка требований к заемщикам и объектам.

На примере сельской ипотеки видно, что не только стоимость кредита, но и другие критерии влияют на интерес заемщиков. Так, сельскую ипотеку можно оформить по ставке 3% или даже ниже, но массовой эта программа все же не стала, несмотря на привлекательную ставку. Дело в том, что есть определенные требования к расположению, наличию коммуникаций и даже возрасту объекта. Также нужно оформить постоянную регистрацию по адресу купленной недвижимости. Программа направлена на развитие сельских территорий, чтобы люди переезжали в села, занимались хозяйством или работали на предприятиях. То есть не получится по этой программе построить себе дачу и оставаться зарегистрированными в городе.

Сельскую ипотеку не на каждый дом возьмешь. Фото: Мир Квартир
Сельскую ипотеку не на каждый дом возьмешь. Фото: Мир Квартир

Прогноз на лето

Развитие ситуации не обещает нам слишком активного лета для рынка недвижимости. Удерживать интерес к ипотечным продуктам банкам будет непросто. Существенно помочь тут смогут новые льготные программы на государственном уровне, а также возможные коллаборации с застройщиками. Перспективным выглядит развитие региональных программ, которые помогут поддержать растущий спрос на ипотеку в разных регионах России.

Хорошие объемы выдачи льготной ипотеки сейчас в Краснодарском крае, Московской области, Новосибирской области — сюда, в частности, перетекла часть инвесторов, для которых кончились объекты, подходящие под условия льготной ипотеки, в столицах. Суммарно на эти три региона в первом квартале 2024 года пришлось около половины выданной ипотеки с господдержкой через платформу TYMY. 

Несмотря на ожидаемое «потепление» в некоторых сегментах, в целом по рынку ожидается снижение показателей по сравнению с прошлым годом. При позитивном сценарии (если Центробанк ближе к осени все же начнет снижать ключевую ставку) отставание по количеству выданных кредитов от прошлого года будет на 10-15%. Если же ситуация принципиально не изменится, то разрыв с прошлым годом останется на уровне 20-30%.

Покупатель меняет стратегию. Что будет с ценами на недвижимость во второй половине 2024 года?

В апреле средняя стоимость квартиры на вторичном рынке упала

Растут или падают цены на дома? Что происходит с рынком загородной недвижимости

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Загрузка...

© 2008 — 2024 ЗАО «Мир квартир»ИНН 7725724532ОГРН 1117746399297

При любом использовании/цитировании материалов портала активная гиперссылка на https://www.mirkvartir.ru обязательна.

Условия использованияКонфиденциальностьОбработка файлов cookie