Live & work. Как современный горожанин совмещает жилье и работу в одном месте

У москвичей, которые работают на себя, сегодня есть две базовые проблемы: как найти современное жилье, где все необходимое находилось бы под рукой, и к как арендовать офис, чтобы не тратить половину жизни на дорогу до работы. Вот почему концепция live & work из опции превратилась в важное условие качественного проекта недвижимости.

В последние годы жизнь с удвоенной силой подталкивает горожан к поиску идеального баланса между работой и домом. Он одинаково актуален и для тех, кто поколениями живет в мегаполисе, и для тех, кто переехал в большой город относительно недавно. Все, что произошло в пандемию, заставило девелоперов новыми глазами взглянуть на концепцию live & work и предложить ее в качестве опции в своих проектах. Однако дефицит свободных помещений и рост ставок на офисном рынке Москвы делает live & work безусловным конкурентным преимуществом для жилого комплекса, где бы он ни находился: в центре или в спальном районе.

Офис как необходимость

По данным IBC Real Estate за первый квартал 2024 года, в Москве свободно всего 7,4% офисных площадей, а в самом востребованном у небольших компаний сегменте В+ осталось только 5,1%, и это минимум за последние десять лет. То есть для предпринимателя речь идет не столько о том, чтобы сэкономить личный ресурс, время и транспортные издержки, сколько о принципиальной невозможности снять офис в столице, подходящий по площади, локации, цене, классу и другим параметрам.

В то же время, согласно данным m2data, большим спросом пользуются офисные помещения на первых этажах или в стилобате жилых домов. То есть стремление устроить бизнес поближе к дому у людей тоже никуда не делось. Ну и разумеется, не стоит забывать о тех, кто не является собственником бизнеса или индивидуальным предпринимателем, а просто предпочитает работать по найму, но в том же районе, а лучше – в том же квартале, где живет. Это также является важной задачей для города, поскольку позволяет снизить маятниковую миграцию по маршруту «дом-работа-дом» и уменьшить нагрузку на транспортную систему.

Таким образом, сегодня совмещение жилых и коммерческих площадей – это способ повысить не только экономическую активность района и города в целом, но и эффективность девелоперского проекта.

По стопам Шерлока

За рубежом о понятии live & work обычно говорят в контексте организации рабочего пространства непосредственно у себя дома, поскольку все больше людей переходят на удаленную работу. По прогнозу World Economic Forum, уже к 2030 году количество «удаленщиков» в мире превысит 90 млн человек. Для них «пойти на работу» зачастую означает переместиться из спальни в рабочий кабинет. А некоторые даже организуют зону для приема клиентов на первом этаже своего таунхауса.

К слову, это не новый тренд – например, так работал Шерлок Холмс, и данный формат отнюдь не выдумка Конана Дойла. Его современным переосмыслением являются небольшие проекты, в которых изначально организованы зоны для жизни и работы, особенно популярные среди людей творческих специальностей. Например, в Сеуле построили малоэтажный проект Daeyang Gallery and House, объединяющий на площади 1,7 тыс. кв. м художественную галерею и жилые блоки с мастерскими. В Берлине недострой 1990-х на Брюнерштрассе, 9 преобразили в дом художников. А в швейцарском городе Муттенц провели реновацию исторического здания, результатом которой стал дом Kirchplatz Office + Residece, где живут и работают архитекторы.

От деловых центров к офисам в жилых домах

Сейчас можно выделить три основных направления развития формата live & work. Первому из них дал старт мегапроект ММДЦ «Москва Сити», где первична была функция work, но наряду с офисами появлялись статусные апартаменты и пентхаусы. Новый виток случился в середине 2010-х, когда город взял в оборот неиспользуемые промзоны, а помимо этого начал активно развивать неосвоенные территории Новой Москвы. Исторические заводские территории преобразовывали в продвинутые бизнес–локации и креативные кластеры, где небольшую часть выделяли под лофт-апартаменты, как произошло с «Даниловской мануфактурой» и многими другими краснокирпичными фабриками. В рамках масштабных проектов редевелопмента промзон тоже стали строить кварталы, объединяющие деловую и жилую функции, и здесь известным примером является Nagatino i-Land. В Новой Москве начали возводить свои центры деловой активности, например, Comcity, а рядом с ними строить жилье.

В перечисленных проектах основной акцент делался на деловой составляющей, но в какой-то момент в противовес строительству крупных бизнес-центров стали развиваться небольшие офисы и гибкие рабочие пространства. Незадолго до ковида в Москве начали открываться коворкинги, которые только усилили свое присутствие в постпандемийный период. Девелоперы и операторы коворкингов занимаются коммерческой недвижимостью, но небольшие гибкие офисы открывают как раз в жилых районах, чтобы у владельцев мелкого бизнеса, фрилансеров и удаленных сотрудников была возможность найти рабочее место недалеко от дома. 

Наконец, самым последним трендом стало создание таких пространств непосредственно в жилых комплексах. В них основной упор делается на live-составляющую, а work является дополнительной функцией, которая позволяет реализовать концепцию даже не пятнадцати-, а пятиминутного города, где попасть на работу можно буквально из подъезда.

В поиске баланса

Если в крупных деловых кварталах на жилье отводится сравнительно небольшая часть площадей, то в ЖК формата live & work основная часть должна оставаться за квартирами.

Вот что рассказал Юрий Коган, коммерческий директор девелоперской компании October Group: «В нашем проекте бизнес-класса Stories на Мосфильмовской на 440 квартир мы заложили около 6000 кв. м суммарной поэтажной площади торговых и офисных помещений. Непосредственно офисная часть рассчитана на 200 рабочих мест. И мы видим, что коммерческие помещения пользуются повышенным спросом. Сегодня, когда со старта проекта прошло полтора года, офисы уже распроданы на 65%, ритейл – на 80%, а квартиры и машино-места – на 50%». 

Основная проблема для девелопера, который решил реализовать жилой проект в концепции live & work, в том, что ему неизвестно в точности, кто будет покупателем и тем более арендатором. А значит, он не знает, кто из них предъявит спрос на офисы, какие именно компании захотят у него разместиться. Как решить, какого размера офисные пространства закладывать при проектировании, какую делать нарезку, отделку, инфраструктуру (переговорные, парковку, кофе-пойнты, ресепшн)?

Оптимальным форматом являются модульные офисы площадью от 30 до 100 кв. м, которые позволяют гибко менять планировку в зависимости от запросов будущих резидентов. Например, с помощью мобильных перегородок можно сделать более мелкую нарезку на 5-7 рабочих станций, можно устроить дополнительную переговорную комнату, выделить обеденную зону. В то же время в гибком пространстве слияние двух-трех офисов позволяет получить open space для сотрудников или просторный конференц-зал. 

Помимо небольших офисов, которые могут заинтересовать бизнесменов из числа покупателей квартир в проекте, в жилых комплексах стоит предусмотреть коворкинг-зону в развитом лобби первого этажа, как в современных бизнес-центрах. Арендовать рабочее место в коворкинге сможет любой житель, а не только предприниматели. При этом в жилых комплексах формата live & work важно сохранить приватность жилой части и избегать пересечения потоков. Поэтому для бизнес-пространства необходимо предусмотреть отдельную входную группу с собственным лобби, а в жилые секции должен быть вход с доступом только для жителей.

Такая концепция уже демонстрирует эффективность, свидетельствует Юрий Коган: «Среди наших покупателей есть те, кто приобрел квартиру одновременно с офисом. Причем среди них востребовано жилье разного формата. Есть предприниматели, которые хотят проводить больше времени с семьей, поэтому в дополнение к офису они приобретают большие квартиры с несколькими спальнями. Однако среди покупателей коммерческой недвижимости также отмечается спрос на студии, где можно остаться, если задержался на работе или, наоборот, рано утром предстоит важная встреча в офисе».

Концепция live & work будет набирать популярность и развиваться преимущественно в престижных московских локациях на западе и юго-западе города, прогнозирует эксперт. В этих районах не хватает качественных офисных кластеров, поэтому востребованы проекты, которые объединяют жилую и коммерческую функции.

Жители каких городов-миллионников могут позволить себе семейную ипотеку?

Размыть понятия и продать дороже. Как застройщики выдают новостройки комфорт-класса за бизнес-класс

Что сейчас носят московские новостройки? Пять самых популярных архитектурных стилей

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости