Снять квартиру… у застройщика: реально или нет?

На рынке недвижимости аренда стала новым фаворитом: ведь если купить квартиру невозможно, приходится ее снимать. Похоже, в ряды арендодателей могут дружно влиться и девелоперы. Впрочем, почему могут? Уже сегодня вполне реально арендовать жилье из самых что ни на есть первых рук – в новостройке у застройщика.  Рассказываем, как это сделать и кому это выгодно.

Подождем, поснимаем

Для потенциальных покупателей жилья аренда стала тем самым островком относительной безопасности, где можно переждать период турбулентности: вдруг ситуация станет более благоприятной? Впрочем, эксперты не уверены, что лучшие времена наступят скоро.

«Судя по сигналам от Центрального банка, период жесткой денежно-кредитной политики и высокой ключевой ставки не будет кратковременным», – предупреждает управляющий директор NF Dom Наталья Сазонова.

Так что доступную ипотеку нам пока никто не обещает. А цены на квартиры – может быть, они и снижаются, но настолько «аккуратно», что это даже трудно заметить. Приходится как-то адаптироваться к новой реальности. Спрос на аренду растет, а девелоперы внедряют новые программы, направленные на удержание клиентов. Как говорит Роман Жуков, руководитель сервиса «Яндекс Аренда», среди таких программ – и траншевая ипотека, и рассрочка, и дисконты на выделенный пул лотов, и возможность приобрести квартиру с дополнительными опциями (то есть ремонтом, мебелью, техникой, входящими в сумму ипотеки), а также сдача квартир в новостройках.

Аренда квартир от застройщика – сегодня не самый распространенный тренд на рынке. Но, возможно, именно этот формат поможет решить квартирный вопрос многих россиян?  

Из первых рук

Пока что возможность арендовать квартиру «из первых рук», то есть у застройщика, весьма ограниченна. По словам Романа Жукова, аренда встречается только у нескольких крупных девелоперов и распространяется на выделенный пул проектов и лотов; у разных застройщиков условия программ аренды квартир в новостройках могут отличаться.

Если мы напрямую попытаемся в интернете ввести запрос «аренда квартир от застройщика», то обнаружим, что девелоперы не спешат презентовать себя как арендодателей. Реальные проекты, в которых можно арендовать квартиры, предлагает на сегодняшний день компания «Самолет».  

«Развитие арендного рынка от системных игроков – застройщиков позволяет решить сразу несколько важных задач в интересах всех сторон. У застройщика появляется возможность реализации непроданных объемов в формате аренды и последующей продажи инвесторам готового арендного бизнеса (в последнее время активный интерес к аренде жилья проявляют ЗПИФы). Для арендаторов это возможность жить в комфортных условия и пользоваться сервисами жилого комплекса в том же объеме, что и собственники квартир. Все арендные отношения регулируются официальным договором», – говорит Татьяна Пискарева, директор по развитию арендного бизнеса группы «Самолет».

Застройщик vs арендатор

Какие же права и обязанности появляются у арендатора, если снимать квартиру у самого застройщика? Рассказываем по пунктам:

• Застройщик и арендатор оформляют официальный договор. Персональный менеджер сопровождает арендатора на протяжении всего срока действия контракта.
• Ставки аренды зависят от размера квартиры, количества комнат, месторасположения и класса жилого комплекса.
• Квартиры полностью меблированы, укомплектованы техникой: посудомоечная и стиральная машины, плита, холодильник, кондиционер.
• В квартирах арендаторам предоставляется возможность временной регистрации.
• Если арендатор заинтересуется в выкупе своего временного жилья, ему предоставят такую возможность.

Татьяна Пискарева приводит примеры стоимости аренды в проектах «Самолета»: например, однокомнатная квартира в проекте «Спутник» сейчас предлагается за 57 000 рублей в месяц, а в жилом комплексе «Егорово Парк» аналогичный формат сдается в аренду за 37 000 рублей в месяц. В проектах компании есть разные предложения для арендаторов: однокомнатные квартиры и студии для молодежи и семейных пар без детей, квартиры большей площади с 2–3 спальнями для семей с детьми.

Право на выкуп и другие плюсы

Одним из основных плюсов аренды от застройщика является возможность дальнейшего выкупа квартиры: деньги за аренду пойдут на первый взнос по ипотеке. Когда накопится сумма, необходимая для первоначального взноса, арендатор может взять ипотеку. Стоимость квартиры при этом фиксируется.  

«Вариант аренды с последующим выкупом может быть интересен тем, у кого нет возможности официально подтвердить доход или недостаточно средств для первоначального взноса. Такие клиенты могут быстро въехать в готовую к проживанию квартиру, не тратя время на ремонт и меблировку, – отмечает Наталья Сазонова. – Кроме того, потенциальный покупатель еще до сделки может проверить, насколько подходит ему эта недвижимость: устраивает ли его планировка, локация. Если нет, то такую сделку можно легко расторгнуть».

Получается, арендовать у застройщика квартиру с правом выкупа даже выгоднее, чем платить ипотеку за строящийся дом и снимать другую квартиру на вторичном рынке. Причем у арендатора не будет расходов на агентские платежи.

… и минусы

О плюсах мы сказали. Но минусы у схемы, конечно, тоже есть.

Во-первых, проекты с арендой, как уже говорилось, пока на рынке довольно редкое явление, выбирать особо не из чего, как говорится, бери, что дают. Программы по аренде от девелоперов и сами сдаваемые квартиры представлены точечно в части новостроек и не способны удовлетворять спрос в разных локациях города. 

Во-вторых, для застройщиков сдача в аренду – это непрофильная деятельность. Чтобы выстроить все процессы, нужно время, в том числе на поиск партнеров, например, управляющих компаний. В конечном итоге это сказывается и на стоимости съемных квартир. 

В-третьих, как известно, решение о выдаче ипотеки принимает не девелопер, а банк. Чаще всего для съемщика главной целью сделки по аренде квартиры от застройщика является все же ипотека с последующим выкупом объекта. Но застройщик, хоть и способен оказать некое содействие, все же не может гарантировать, что банк обязательно одобрит клиенту-арендатору ипотеку. 

Загадаем на перспективу

В условиях, когда интерес к долгосрочной аренде квартир высокий, а спрос на покупку снижен, для девелоперов может быть выгоднее не продавать весь пул квартир со скидками, а начать сдавать часть из них, отложив реализацию на более поздний срок, считает Роман Жуков. По его словам, на государственном уровне уже существует несколько обсуждаемых инициатив, направленных на строительство исключительно проектов с арендными квартирами, которые позволят обеспечивать население достаточным количеством недвижимости.

«Мы предполагаем, что предложение долгосрочной аренды от девелоперов будет расти, – резюмирует эксперт. – Тенденция будет сохраняться, пока не изменятся условия ипотечного кредитования, а аренда будет оставаться лучшей и более бюджетной альтернативой покупке собственной недвижимости».

За год арендные «однушки» подорожали на 32%, а «двушки» – на 26%

Динамика цен, куда путь держишь? Пытаемся угадать стратегии покупателей и застройщиков

«Спальник» в Москве или центр в регионе: где лучше арендовать квартиру?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости