Московский бизнес-класс: квартиры уменьшаются в площадях, но не в комфорте

За пять лет средняя площадь квартир бизнес-класса в столице сократилась, по данным Метриум, на 12 кв. м, а доля студий и «однушек» заняла почти половину экспозиции. Как меняется квартирография в новостройках бизнес-класса и как это отражается на конечном потребителе?

Дорогая ипотека и общий рост цен в последние годы заставляют покупателей выбирать более компактные предложения, поэтому застройщики наращивают долю однокомнатных квартир и частично сокращают площади лотов. По данным NF Group, средняя площадь лота в продаже на столичном рынке даже за 2024 год сократилась с 67,6 кв. м до 62,8 кв. м.

Средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы

Данные BnMAP.pro

Тренд на сокращение площадей затронул все регионы и классы жилья. По данным «Домклик», с начала 2024 года снижение средней площади объектов составило 9–14% по всей России в годовой динамике. Так, в бизнес- и комфорт-сегментах площадь уменьшилась на 12–14%, в бизнес-классе – с 57 до 49,3 кв. м, в комфорт-классе – с 49 до 43 кв. м. В стандарт-классе площадь лотов в среднем уменьшилась на 9%, с 41,6 до 38 кв. м.

Однако площади квартир сокращаются не в ущерб комфорту. В них сохраняется грамотное зонирование.

Самое горячее предложение – «однушки» и «двушки»

По данным исследования BnMAP.pro, в 2025 году на первом месте в квартирографии столичных новостроек бизнес-класса представлены лоты площадью 40-50 кв. м (19% от общего объема), за ними следуют квартиры от 60 до 70 кв. м (15% экспозиции).

Квартирография в бизнес-классе меняется из-за перераспределения доли в пользу малогабаритных, но более доступных квартир за счет сокращения самых дорогих планировок. Доля всегда востребованных «трешек» снизилась с 27-30% (в проектах пятилетней давности) до 10-17%. При этом половина предложения новостроек бизнес-класса (45%) в границах «старой» Москвы приходится на студии и «однушки». Двухкомнатные лоты занимают 35%.

Доля разных типов квартир в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы

«Подтверждение данных аналитики мы видим в рамках нашего проекта Rakurs, где повышенный спрос направлен на средние по размеру для своей категории, эргономичные лоты. К примеру, наиболее востребованными в проекте стали студии площадью 28 кв. м, двухкомнатные квартиры 50-53 кв. м или трехкомнатные – 71-74 кв. м», – отмечает Анна Усатова, коммерческий директор девелоперской компании Dar.

Лучше меньше, да лучше

Площади жилья сокращаются, но требования покупателей к качеству растут. На рынке высокая конкуренция, жилье постоянно совершенствуется, покупатель стал более избирательным. Поэтому сегодня все чаще в жилых проектах происходит заимствование свойств более высокого класса.

«Например, в бизнес-классе стали появляться премиальные планировочные решения: двухуровневые лоты, мастер-спальни, гардеробные, сауны. Мы тоже внедряем их: в нашем жилом проекте есть много планировок с мастер-спальнями и гардеробными», – говорит Анна Усатова.

Разнообразие и функциональность инфраструктуры в бизнес-классе тоже «подтягивается» к премиальному уровню: встречаются проекты с нестандартными, креативными форматами, например, полноценные арт-кластеры на территории ЖК. В новостройках бизнес-класса увеличивается объем общественных пространств и сервисных услуг: это позволяет компенсировать меньшие площади квартир за счет трансформации образа жизни. Это и эстетическая составляющая – дизайнерские интерьеры, авторское благоустройство и интеграция арт-объектов; и возможности для общения по интересам, для которых проектируются общественные гостиные и помещения для мероприятий; спорт и забота о себе в небольших фитнесс-зале и на площадках для воркаута; обучение и творчество в библиотеках и комьюнити-центрах.

Найти баланс

Самое важное для девелопера – соблюсти баланс. Для этого надо мыслить не только квадратными метрами конкретных квартир (хотя это тоже немаловажно), но брать в расчет в целом жилую среду в проекте. Пространство, которое удовлетворяет самые разные потребности современных горожан, не заканчивается за порогом квартиры.

Распределение квартирографии по площадям в 2025 году

Данные BnMAP.pro

Девелоперы совмещают эргономичные планировки с качественными характеристиками бизнес- и премиум-класса и создают общественную инфраструктуру комплекса, в которой могут появиться «третьи места». То есть такие пространства, в которые люди будут стремиться сами, помимо офисов, где они работают, и квартир, где отдыхают и пребывают в приватной обстановке.

«Даже самая просторная квартира не может вместить все наши увлечения: библиотеку, творческую мастерскую, зимний сад или йога-студию. Это и не нужно, пусть дом остается личным местом для отдыха и восстановления, а все остальные функции можно возложить на общественные пространства. Поэтому, к примеру, в Rakurs мы создаем концептуальный комьюнити-центр – knowledge hub, с лекторием и библиотекой, коворкингом, книжным магазином с кафе и пространством для мероприятий», – рассказывает Анна Усатова.

Что в будущем ожидает недвижимость бизнес-класса? Вероятно, даже при самом неблагоприятном экономическом сценарии этот сегмент будет наиболее востребован в Москве, как в меньшей степени зависимый от ипотеки в сравнении с комфорт-классом.

Качество жилой среды будет и дальше усиливаться за счет многофункциональной инфраструктуры. Внутридворовые пространства продолжат развиваться по сценарию «третьих мест», которые станут ответом на запрос горожан на общение, саморазвитие, творчество и нетворкинг.

Дорого-«зелено». Только 20% премиального жилья строится по экостандартам

«Это для молодых». Где в Москве найти апартаменты с отделкой и мебелью и сколько они стоят?

Приобретаем апартаменты: основные заблуждения будущих собственников недвижимости

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости