Льготная семейная ипотека на вторичную недвижимость: спасет ли она малые города?

С 1 апреля 2025 года у родителей с ребенком до 6 лет включительно появилась возможность оформить льготную ипотеку под 6% годовых для приобретения жилья на вторичном рынке в тех городах, где нет новостроек или ведется строительство не более двух новых домов.

Давайте узнаем у экспертов рынка, что хорошего или плохого можно ждать от этой новости.

Это не шутка

После отмены государственной базовой программы льготной ипотеки продажи новых квартир у застройщиков предсказуемо упали. Но к снижению стоимости квадратного метра это не привело. Застройщикам всегда выгоднее переждать тяжелые времена, чем сдавать позиции. Тем более, что практически все новые проекты были заморожены заранее.

Вторичное жилье последние несколько лет продается дешевле новостроек (в среднем по стране на 21%), но из-за повышенного спроса на аренду и роста ставок на этом рынке количество предложений «вторички» существенно просело. Приемлемых вариантов по низкой цене в свободной продаже просто нет, их очень быстро разбирают.

Возникла ситуация, когда большинству россиян покупка квартиры стала не по карману. Обычные ипотечные ставки в банках сейчас составляют, в среднем, около 26% годовых. Ежемесячный платеж получается настолько большим, что даже на приобретение студии или однокомнатной квартиры не хватит всего семейного бюджета, где работает каждый из родителей.

«В малых городах, куда девелоперы так и не добрались, ситуация еще хуже. Новые дома там не строятся, а «вторичка» подорожала до неприличных величин. Благодаря этому из них усилился отток молодого населения, жилой фонд приходит в упадок, на предприятиях возник острый дефицит рабочих кадров. Помощь с льготной ипотекой, которую стало оказывать государство, будет весьма кстати», – считает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».  

900 мест притяжения

В настоящий момент под действие программы подпадает чуть более 900 городов, и этот список может быть со временем дополнен или изменен. Как правило, это населенные пункты численностью до 50 тысяч человек, в которых практически не ведется строительство многоквартирных домов.

Семья с ребенком до 6 лет включительно может приобрести по низкой ставке под 6% годовых только одну квартиру. Любые спекуляции исключены. Первоначальный платеж составляет от 20%. Можно использовать материнский капитал. При этом квартира должна находиться в доме с возрастом постройки не старше 20 лет. Также он не должен быть ветхим или аварийным.

При средней стоимости квартиры в таких городах около полутора миллионов рублей первоначальным взносом 20,1% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж будет чуть выше 7 тысяч рублей. Даже для матери-одиночки при наличии работы это приемлемая сумма. На еду больше уходит.

Леонид Зайкин, руководитель развития финпродуктов Самолет Плюс, уточняет: «Потенциальная проблема – дополнительные комиссии, которые банки иногда вводят для льготных кредитов. Они доходят до 10–15% от суммы кредита. Если такие комиссии будут распространены и на новую программу для вторички, это существенно снизит ее эффективность. Без подобных ограничений семейная ипотека станет мощным драйвером для выравнивания спроса и оживления рынка недвижимости в тех регионах, где сейчас не хватает новых строек».

На всех не хватит

Что можно ожидать от этой льготной программы, кроме доступных платежей? Далеко ходить за примером не придется. Достаточно посмотреть на опыт Дальнего Востока с его одноименной ипотекой. Где сразу же после начала программы стоимость квартир взлетела до столичных величин. Девелоперы при этом застраивать этот регион не ринулись: оказалось, не так это просто.

В малые города, где спрос на жилье полуживой, в надежде на общий рост цен и, соответственно, рентабельности, они тоже не побегут, спотыкаясь. Строительный цикл здесь дольше, а коррупция и прочие издержки выше. Через 2-3 года, когда в лучшем случае будет возведен первый дом, ипотечные льготные программы могут закончиться, и динамичный рост цен прекратится.

Но увеличения цен там вообще может не произойти. Жилой фонд всех населенных пунктов из списка состоит преимущественно из домов советской постройки, которым уже далеко за 20. Найти в них здание возрастом моложе довольно проблематично – можно пересчитать по пальцам одной руки. А цены на квартиры в них и без того выше, чем в среднем по городу.

В любом случае, эта программа подарит надежду обзавестись собственным жильем всем тем, кто остался за бортом льготной ипотеки, не имея возможности перебраться в город покрупнее. Только нужно, не мешкая, как можно быстрее рассмотреть все варианты квартир и принимать решение. Вероятнее всего, и квартир на всех не хватит.

Кирилл Чебаков, управляющий партнер We-On Group, уверен: «Возможность получить семейную ипотеку под 6% – это показатель того, что правительство принимает точечные меры для решения жилищного вопроса. В настоящий момент нет повального субсидирования для разных категорий граждан и нет гонки в закрытии жилищных вопросов. А есть только внимание к продукту и к потребностям семьи в жилье. И это прекрасный тренд». 

Курочка по зернышку, или Почему покупка комнат может оказаться выгоднее инвестиций в квартиры

Приобретаем апартаменты: основные заблуждения будущих собственников недвижимости

«Вторичка» или новостройка: какую квартиру лучше купить?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости