Прорвет ли плотину: когда деньги вкладчиков потекут из банков в недвижимость?

Наверное, многие помнят шокирующее заявление руководителя центра финансовой аналитики Сбербанка Михаила Матовникова, сделанное в конце февраля текущего года, в котором он сообщил, что «весь объем непроданного строящегося жилья в России можно купить за процентный доход по вкладам населения за один год». С тех пор проценты набежали еще больше.

Так что же будет, если ключевая ставка пойдет вниз? При какой ее величине случится массовый отток средств со вкладов на другие рынки и кому достанется самый лакомый кусок этого денежного пирога?

Без резких движений, пожалуйста

Прежде всего, важно понимать, что резкого перетока средств со вкладов на другие инструменты инвестиций, включая недвижимость, не произойдет. Момент начала снижения ключевой ставки банки встретят во всеоружии. Они уже начали уменьшать проценты по депозитам несколько месяцев назад. Пик этих значений давно пройден.

И новость Центробанка РФ о падении ставки рефинансирования будет иметь значение только для тех, у кого денег на вкладах нет совсем, или предстоит их ближайшее продление. Все остальные будут спокойно дожидаться окончания их срока действия, чтобы не потерять проценты. Условия по депозитам и кредитам взаимоувязаны, а рост стоимости недвижимости будет во многом зависеть от доступности ипотеки.

Резкого снижения ключевой ставки тоже не ожидается. Ее будут опускать очень медленно, постепенно. Вероятно, она будет возвращаться к прежним высоким значениям. Надежды на быстрое усмирение инфляции при постоянном росте государственных расходов нет. Скорее всего, существенного ослабления денежно-кредитной политики мы не увидим ближайшие несколько лет.

Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco, уверена: «В связи с замедлением инфляции нельзя исключать, что Банк России уменьшит ставку до 18-19% годовых, однако этого будет недостаточно для возобновления активности заемщиков ипотеки, инвесторов и застройщиков».

К бумаге доверия больше

Но массовый и неконтролируемый отток вкладов может произойти не из-за снижения процентной ставки, а при значительном росте темпов инфляции. Даже если банки будут увеличивать проценты по депозитам каждый день, это не поможет. Люди будут спасать свои сбережения от девальвации, перекладывая их во что угодно. В первую очередь начнут скупать валюту, а потом и недвижимость. Такие сценарии все страны бывшего СССР уже проходили.

Маловероятно, что это будут новостройки с их 30-процентным превышением цен над «вторичкой». Сначала народ будет разбирать то, что дешевле – землю и вторичное жилье. И только если цены на эти позиции вырастут, дойдет очередь и до первичного рынка. Но во время кризиса 2008 года, например, новостройки оказались никому не нужны. Граждане предпочли «первичке» наличные доллары.

А для того, чтобы деньги потекли со вкладов на рынок недвижимости рекой при умеренной инфляции, ставки по ипотеке должны опуститься до уровня 16-17% годовых, а ставки по депозитам до 14-15%. Это некий моральный предел, после которого люди начинают принимать решения о покупке недвижимости в массовом характере.

«Совокупные накопления граждан России на депозитах и стандартных банковских вкладах уже достигли 60 трлн рублей и продолжают расти. Но значительное снижение ключевой ставки может высвободить до половины от этой суммы. Причем не исключено, что именно недвижимость станет наиболее популярной статьей расходов на деньги, снятые с накопительных счетов, так как это самый понятный и надежный актив», – считает Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development.

Эти 3% и живут

Также стоит прислушаться к данным различных частных исследований, утверждающих, что почти 90% всех средств на вкладах принадлежит всего 3% россиян. Учитывая, что это примерно 4,5 млн человек, каждый из них разместил на вкладах в среднем около 12 млн рублей. При этом официальная статистика показывает средний размер вкладов на уровне чуть выше 400 тысяч рублей. Такой себе резерв на покупку недвижимости.

У этих 3% граждан, которых можно назвать инвесторами, вопрос с вложением средств в недвижимость, как надежный, но низкомаржинальный источник дохода, уже, скорее всего, решен. А средства, размещенные на вкладах, предназначены для среднедоходной игры «в короткую». При снижении ставок они их выведут для реинвестирования в такие же среднедоходные инструменты, к которым недвижимость не относится.

Получается, что массовый отток средств со вкладов если и случится, то не скоро. И пойдут деньги сначала в валюту, потом в золото, которое бьет все рекорды, а только затем в недвижимость. А у 97% вкладчиков не хватит средств даже на первоначальный взнос по ипотеке. Вся надежда только на оставшиеся 3%, которые будут рассматривать ее по остаточному принципу. Да и то, скорее, предпочтут коммерческую недвижимость жилью – из-за более высокой доходности.

Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР», уточняет: «Рынок жилой недвижимости динамично отрабатывает все колебания экономических параметров и в данный момент находится в самом начале своего снижения. К лету оно станет более выраженным для всех его сегментов без исключения. Включая новостройки, медленный рост цен на которые в данный момент является искусственным явлением».

Стоит ли сейчас покупать дачу вместо жилого дома или дождаться доступной ипотеки?

Льготная семейная ипотека на вторичную недвижимость: спасет ли она малые города?

Курочка по зернышку, или Почему покупка комнат может оказаться выгоднее инвестиций в квартиры

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости