Стоимость аренды еще растет или уже падает? Стараемся разобраться

Еще недавно квартиры под аренду «разлетались» как горячие пирожки, а сейчас их на рынке столько, что глаза разбегаются. И с собственниками можно основательно торговаться. Причем такая ситуация начала складываться еще ранней весной, и на сезонный летний фактор изобилие предложений списать не получится. Так что же в действительности происходит на рынке аренды и как долго это продлится? Давайте разбираться вместе с экспертами.

Сдается все

Вместе с резким повышением ключевой ставки Центробанка выросли и ставки по ипотеке. Она стала абсолютно неподъемной для большинства людей, и оформление ипотечных кредитов практически сошло на нет. Отсутствие возможности приобрести собственное жилье вынудило граждан искать временные варианты на рынке аренды. Это, в свою очередь, привело к ажиотажному спросу и росту цен.

Цены выросли настолько, что даже те, кто никогда не планировал сдавать недвижимость, поспешили выставить свои пустующие объекты. К ним также присоединились собственники, которые как раз продают свои квартиры и не готовы снижать их стоимость вслед за падающим рынком «вторички». Постепенно рынок насытился предложениями. По некоторым оценкам, их стало даже больше, чем в период льготной ипотеки.

Рост спроса остановился. В настоящий момент снимают жилье только те, кому действительно негде жить, или ситуация с родственниками обострилась до предела. Все прочие причины, из-за которых приходится решать жилищный вопрос, могут подождать до лучших времен, когда ставка рефинансирования станет ближе к приемлемому уровню в 16% годовых. Тем более и ставки аренды в этом случае тоже опустятся.

Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group, констатирует: «На текущий момент рынок демонстрирует признаки перегрева: ценовые показатели достигли локального максимума, при этом на рынок вышло значительное количество новых (свободных) объектов. Это привело к росту конкуренции по сравнению с началом года. В условиях изменившейся рыночной конъюнктуры собственники вынуждены корректировать арендные ставки с целью повышения привлекательности предложения».

Рубикон пройден

Можно предположить, что цены на аренду уже достигли своего потолка и теперь будут только снижаться или балансировать вместе с рынком недвижимости. Любые сценарии развития экономической ситуации не предполагают дальнейшего увеличения спроса на съемное жилье, даже возможное увеличение размера ключевой ставки.

По имеющимся данным, количество отчаянных, которые оформляют ипотеку на полную сумму по действующим ставкам, исчезающе мало, и они никак не влияют на текущую ситуацию. В основном люди берут в кредит небольшую доплату за новое жилье, которую планируют погасить досрочно. Увеличение ставки не подтолкнет их к аренде. Они уже имеют свое жилье, которое меняют на более крупное.

Снижение ключевой ставки тем более не подстегнет аренду. Наоборот, торговля недвижимостью оживится, а спрос на съемное жилье продолжит снижаться. Как следствие, цены пойдут вниз еще активнее. Платежи по ипотеке и арендные ставки находятся в постоянной корреляции. Между ними постоянная положительная связь. Потому что их потребитель – один и тот же, и выбирает он что-то одно.

«Я думаю, что пик спроса действительно пройден, а рост предложения в нижнем ценовом сегменте как раз стал закономерной реакцией на изменившийся спрос. Арендаторы стали более разборчивы в ценах, а собственники вынуждены корректировать свои условия, чтобы не упустить клиента», – считает Лариса Афанасьева, генеральный директор АН «КоридорЪ».

То потухнет, то погаснет, то совсем не загорит

Вероятно, рынок аренды будет двигаться в одном тренде со «вторичкой», но чуть энергичнее и с небольшим опережением. Его динамика полностью подчинена экономической ситуации в стране. А там в ближайшие годы фундаментальных положительных сдвигов не проглядывается. И скорый приезд сотен тысяч иностранных специалистов, который может привести к увеличению спроса, не ожидается.

Также не стоит забывать, что именно сейчас наша страна находится в так называемой демографической яме, обусловленной низкой рождаемостью в период перестройки. Теперь эти дети вступили в репродуктивный возраст и будут рожать еще меньше. Следовательно, и потребности в расширении жилья у них, как правило, нет. В совокупности с высокой смертностью внутреннему спросу ближайшие 12-13 лет взяться неоткуда.

Остаются только небольшие сезонные колебания. Спрос на аренду исторически падает к лету и растет к осени. Тем более что смягчения денежно-кредитной политики никто не ждет. Ни новостройки, ни вторичные объекты доступнее не становятся. В стране по-прежнему острый дефицит жилья. Он поддерживает стоимость аренды и не дает ей сильно проседать.

Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ fam Properties, уверен: «Если говорить о прогнозах, то во втором полугодии 2025 года с началом делового сезона осенью аренда, скорее всего, снова начнет дорожать. В сентябре-октябре традиционно активизируются студенты, возвращаются командировочные, растет мобильность. Зимой и весной тренд на рост ставок может продолжиться – особенно при сохранении высокой ключевой ставки и трудностях с ипотекой, которые ограничивают возможности приобретения жилья в собственность».

Прорвет ли плотину: когда деньги вкладчиков потекут из банков в недвижимость?

Стоит ли сейчас покупать дачу вместо жилого дома или дождаться доступной ипотеки?

Курочка по зернышку, или Почему покупка комнат может оказаться выгоднее инвестиций в квартиры

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости